2016年的中國房地產(chǎn)市場猶如坐了一回過山車：上半年大力去庫存，房價不斷上漲；下半年限購限貸，強力控房價。正如《中國住房發(fā)展報告（2016－2017）》指出，本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度，均已超過2009年－2010年，值得各界高度警惕。毋庸諱言，長期以來，由于對房地產(chǎn)定位的認識差異，導致房地產(chǎn)調(diào)控政策忽左忽右，房地產(chǎn)市場忽冷忽熱。2016年12月中旬的中央經(jīng)濟工作會議上，首次提出了“房子是用來住的、不是用來炒的”。這一明確定位，既明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，也為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展指明了方向。堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，必須綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。一句話，平穩(wěn)健康是今后房地產(chǎn)發(fā)展的正確軌道。

??2016年，以北京“9·30”政策出臺為標志，全國各地相繼出臺了限購限貸政策。如今這些政策的效果逐步顯現(xiàn)。日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布2016 年12月70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)。2016年12月，70個大中城市房價環(huán)比上漲0.30%，連續(xù)第三個月回落，一、二線城市回落比較明顯。其中，一線城市從9月份的3.10%回落至12月份的0.00%，二線城市從2.90%回落至0.10%，而三線城市由1.10%平穩(wěn)回落至0.40%。2016年12月，70個大中城市中有20個城市房價環(huán)比下跌，相比11月份增加9個。其中北京、上海、深圳悉數(shù)在列，此外南京、合肥、廈門、武漢、福州等12個二線城市房價環(huán)比也出現(xiàn)下跌。從效果看，房地產(chǎn)成交量下降的幅度遠高于價格，這表明，調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場影響顯著，一些城市已出現(xiàn)量價齊跌的局面。

??雖然房價快速上漲的勢頭得到控制，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的諸多問題并沒有因各地執(zhí)行的限購限貸政策而消失，比如庫存問題。國家統(tǒng)計局2016年12月13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米，僅比去年同期下降0.8%。易居房地產(chǎn)研究院2016年11月22日發(fā)布的35個城市新建商品住宅最新庫存數(shù)據(jù)顯示，2016年10月份35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為8.9個月。顯然去庫存，無論數(shù)量還是速度，都不是令人滿意的。如此龐大的數(shù)量說明，房地產(chǎn)去庫存任務依然艱巨。如果不能有效去庫存，房地產(chǎn)的泡沫風險依然存在，不解決龐大的庫存，房地產(chǎn)市場很難步入平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道。

??限購限貸的調(diào)控政策，雖然立竿見影能夠控制房價快速上漲，但是，回顧房地產(chǎn)調(diào)控歷史，每一次解除限購限貸政策之時，都會迎來一波房地產(chǎn)價格的上漲，因此， 限購限貸只是房地產(chǎn)的治標之策，要想從根本上解決房地產(chǎn)市場問題并使之步入平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道，必須標本兼治、建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。

??首先，必須采取有效措施遏制“地王”現(xiàn)象，著力改變目前土地財政局面。

??“地王”和土地財政無疑是推高房價的重要因素。面粉價格高，自然面包貴。“地王”現(xiàn)象的出現(xiàn)與土地財政密切相關。2016年之所以“地王”頻出，一方面是在貨幣寬松政策影響下，房企的融資成本下降，資金充裕；另一方面，各級政府面臨較大的財政壓力，土地出讓收入成為了政府階段性創(chuàng)收的主要來源。2016年上半年，全國土地出讓面積和成交價款分別為9.15萬公頃和1.32萬億元，同比分別增加0.1%和24.8%，據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年前10個月，5個房地產(chǎn)特有稅種的稅收合計達到30448億元，占到同期地方政府一般公共預算收入比重的41%。數(shù)據(jù)顯示，2015年土地財政收入占地方財政收入的39.9%。因此，解決房價快速上漲的根本辦法是要采取有效措施，遏制“地王”現(xiàn)象，著力改變目前土地財政局面。

??其次，大力發(fā)展住房租賃市場，最大范圍實現(xiàn)居者有其屋。

??租賃市場的發(fā)展也會減少購買住房的需要，對于抑制房價的上漲會有一定作用。發(fā)展租賃市場，建立購租并舉的住房制度。我國住房制度改革的目標是住房商品化。購租并舉的住房制度是住房商品化的應有之義。其實，就滿足居住功能而言，租賃方式是一個不錯的選擇。尤其是對于剛進入城市的新市民、新職工而言，他們收入較低，支付能力有限，只能通過租賃以滿足其住房需求。因此，為新市民、新職工提供長期穩(wěn)定的租賃住房非常有必要。與此同時，發(fā)展住房租賃市場，政府應該盡快出臺相應的配套政策，在給予出租者更多的稅收優(yōu)惠、融資支持的同時給予承租人相應的政策傾斜，例如，可以讓長期穩(wěn)定的承租人享受戶籍人口等待遇。

??第三，限制投機，讓住房回歸居住功能。

??“房子是用來住的，不是用來炒的”就是要堅持房子的居住本性，打擊投機性需求。由于住房自住、投資兩相宜。如果賦予住房的投資屬性，在房價不斷上漲的背景下，住房需求就會無限制擴張。但是土地、房地產(chǎn)投資等不可能無限增長，因此，房價很容易受到炒作，甚至房價會發(fā)展到猶如脫韁野馬不易控制。將房子回歸居住本性，首要的問題是通過金融、稅收等措施嚴厲打擊投機需求，將房子回歸居住本性。

??第四，積極穩(wěn)妥地推動開征房地產(chǎn)稅。

??由于既缺乏抑制涉及“炒”房各環(huán)節(jié)合理的征收制度，又缺乏支持涉及“住”房各環(huán)節(jié)規(guī)范的減免制度，所以投機性住房需求屢禁不止。目前，上海、重慶兩地實施了房地產(chǎn)稅試點。未來全國范圍內(nèi)開征房地產(chǎn)稅勢在必行，這是建立房地產(chǎn)長效機制的基本措施。近日，中共中央辦公廳和國務院辦公廳印發(fā)的《關于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》指出，“在維護全國統(tǒng)一大市場的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、土地資源配置、國資國企改革、區(qū)域性金融市場和金融機構、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新?！狈慨a(chǎn)稅應該是中央定原則、地方推細則。因此，有必要加快建立起征點和差別稅率合理的房產(chǎn)稅制度，率先在房價上漲過快的城市開征房產(chǎn)稅。

證券日報