春節(jié)來(lái)臨之前，2016年宏觀數(shù)據(jù)都已相繼發(fā)布，特別引人注意的還是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

??2016年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速最終達(dá)到了6.9%，1-11月增速微降至6.5%后再度反彈，達(dá)到了年內(nèi)的第三高點(diǎn)，尤其是在10月份熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控限制的情況下實(shí)現(xiàn)增速回升，確實(shí)是出人預(yù)料。銷(xiāo)售面積、金額雙創(chuàng)新高，2016年銷(xiāo)售面積達(dá)到15.7億平方米的歷史紀(jì)錄，同比增長(zhǎng)22.5%，銷(xiāo)售金額達(dá)到11.76萬(wàn)億也為歷史新高，同比增長(zhǎng)34.8%。伴隨著投資與銷(xiāo)售指標(biāo)的升溫，中國(guó)房地產(chǎn)在2016年走出了波瀾壯闊的行情。

??不過(guò)大家更關(guān)注的，還是2017年市場(chǎng)走勢(shì)。從2016年以及過(guò)去若干年的行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，以及2016年10月以來(lái)的相關(guān)調(diào)控政策動(dòng)態(tài)來(lái)看，我們可以對(duì)2017年市場(chǎng)做出以下三點(diǎn)基本判斷：

??1，政策不會(huì)如同2016年發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，去庫(kù)存和調(diào)控并存將是2017年的主旋律。自2016年四季度以來(lái)，已經(jīng)有25城相繼發(fā)布調(diào)控政策，剩下的大多數(shù)城市應(yīng)當(dāng)還是以去庫(kù)存為主。在控制房?jī)r(jià)這項(xiàng)工作上，2017年地方政府還是會(huì)窮盡手段。

??從當(dāng)前狀況來(lái)看，應(yīng)該兩方面政策都會(huì)繼續(xù)保持下去。2017年初前23天，熱點(diǎn)城市調(diào)控還在繼續(xù)收緊，深圳、上海、重慶、濟(jì)南、長(zhǎng)沙等5城仍在出臺(tái)調(diào)控新政，廣東、浙江、河南等省級(jí)人大也表態(tài)要繼續(xù)嚴(yán)控房地產(chǎn)泡沫；去庫(kù)存政策也在持續(xù)推進(jìn)，如海南省表態(tài)2017年將商品住宅庫(kù)存去化期控制在18個(gè)月以內(nèi)，針對(duì)商辦庫(kù)存問(wèn)題，蘇州、南京也明確提出了相關(guān)的系列政令。

??2，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，這一對(duì)經(jīng)濟(jì)影響最大的行業(yè)指標(biāo)，2017年還是要面臨比較大的下行壓力。目前東部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比最高達(dá)到55%，但由于熱點(diǎn)城市主要集中在東部，在調(diào)控壓力下東部開(kāi)發(fā)投資增速僅為5.6%，在東、中、西部中最低，也會(huì)在新一年拉低開(kāi)發(fā)投資增速。2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在二季度初達(dá)到峰值，受基數(shù)變化影響，到2017年四、五月份，開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)應(yīng)該會(huì)面臨第一次考驗(yàn)，如果屆時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回落至3%以下，將會(huì)對(duì)GDP產(chǎn)生比較大的影響。

??3，成交面積和成交金額方面，2017年也會(huì)整體下行。參考2013、2014年走勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)2017年成交面積、成交金額將出現(xiàn)10%左右的下滑，整體規(guī)模仍有望保持在歷史第二高點(diǎn)，增速上應(yīng)該存在比較大的壓力。特別是熱點(diǎn)城市，最終下滑幅度可能會(huì)明顯超過(guò)2014年的下滑比例：首先要面對(duì)2016年需求被提前消化的壓力；其次是會(huì)受到新增供應(yīng)被限制的影響，預(yù)售證“限價(jià)”管理將顯著放緩新增供應(yīng)節(jié)奏；最后是地方政策的差異，與2014年自下而上“救市”、四季度全面解綁限購(gòu)不同，2017年熱點(diǎn)城市政策面再度放松的可能性不大。

??當(dāng)然從目前情況來(lái)看，大多數(shù)城市的基本面還是沒(méi)有變化，僅長(zhǎng)三角蘇州、無(wú)錫等個(gè)別城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)雙重調(diào)整，但大多數(shù)如北京、上海房?jī)r(jià)還是比較穩(wěn)定，部分非限購(gòu)城市房?jī)r(jià)也在緩步上行，如重慶在2016年12月房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上升，2017年1月份周均成交量也達(dá)到了60萬(wàn)平方米的高位。

??對(duì)2017年市場(chǎng)還是沒(méi)有必要悲觀，“發(fā)展”應(yīng)該是新一年中國(guó)房地產(chǎn)關(guān)鍵詞。

丁祖昱評(píng)樓市