今年以來，各地樓市調(diào)控政策層出不窮，據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，今年以來各地出臺的調(diào)控政策已經(jīng)超過了90次。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，今年全國“兩會”之后，已有10多個城市出臺了新一輪的樓市調(diào)控新政，內(nèi)容涉及限購、鼓勵和保障公積金貸款、搖號購房、扶持剛需買房等。

??差別化調(diào)控將持續(xù)

??2017年底，住建部部長王蒙徽曾公開表示，2018年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

??從近期各地出臺的調(diào)控政策來看，方向上更加趨于差別化，且多以保障首套房需求。

??3月27日，長沙市住建委下發(fā)《關(guān)于實施差別化購房措施的通知》，從當(dāng)日起長沙市限購區(qū)域內(nèi)商品住房銷售實行差別化調(diào)控措施，將優(yōu)先滿足首套剛需購房群體。3月31日，成都市房管局公布房地產(chǎn)市場調(diào)控新政，成都剛需家庭購買商品房將享受優(yōu)先搖號，以支持剛需家庭自住購房需求。4月26日，濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范商品房銷售行為的通知》。其中明確提出，銷售商品房時，應(yīng)優(yōu)先滿足無住房記錄的剛性購房者需求，不得要求購房人一次性付款或一次性付款優(yōu)先選房，不得拒絕購房人正常使用住房公積金或商業(yè)個人貸款購房，不得要求住宅銷售捆綁車位及地下室。

??還有不少城市開始完善租賃房、自住房市場的建設(shè)。如南京保證租賃房供地占住房供地比例達到30%以上；此外，廣州市去年開始以“限地價、競自持”方式增加市場化租賃住房供應(yīng)，截至目前已出讓“競自持”住宅用地4宗，總用地面積約24公頃，企業(yè)自持總建筑面積超過15萬平方米。今后5年，廣州市計劃供應(yīng)租賃住房用地825公頃，建設(shè)租賃住房15萬套。

??像南京、鄭州、長沙、武漢等多個二線城市配合出臺人才引進新政，降低外地人才落戶和購房門檻，以保障合理住房需求。此外，一城多策地調(diào)控政策也正在逐步顯現(xiàn)，如蘭州市核心區(qū)仍保持買房三年后才能交易，但取消部分區(qū)域住房限購；同時，城關(guān)區(qū)等多個區(qū)域的住房繼續(xù)實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。

??58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)市場今年整體維持平穩(wěn)將是大概率事件。但不同城市之間的差異化會愈加明顯，一線和部分二線城市的調(diào)控從嚴且不會放松，而二三線城市中又會是差別化調(diào)控集中的城市，城市內(nèi)限購區(qū)域的調(diào)整、剛需人群的保障、交易的規(guī)范化等都是重點調(diào)控的方向。

??差別化調(diào)控亟待更加精準化精細化

??但隨著調(diào)控的深入，部分調(diào)控政策出現(xiàn)了不夠精準化、精細化的弊端，當(dāng)前亟需進一步細化包括搖號、信貸、稅收等在內(nèi)的一系列差別化調(diào)控政策，以滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

??眼下部分熱門區(qū)域在“限價”調(diào)控下，新房和二手房價格倒掛現(xiàn)象嚴重，一些新房每平方米售價竟然比周邊二手房便宜一兩萬元。開發(fā)商惜售心態(tài)加劇，新房供應(yīng)量隨之減少，供需日趨失衡，不斷陷入惡性循環(huán)。面對動輒上百萬元的巨大獲利空間，各路炒房族蠢蠢欲動，假離婚、買賣房號等十八般武藝齊上陣。更有甚者，為了獲得購房資格多次假離婚、多次參與搖號，一旦購到新房后再復(fù)婚并將房子過戶給妻子或丈夫，然后再假離婚、復(fù)婚，周而復(fù)始，樂此不疲。面對動輒幾千人搶幾百套房子的場景，真正的剛需族只能望房興嘆。

??張波認為，差別化調(diào)控的難點就在于如何找到城市間的差別點，并結(jié)合人群居住的實際情況進行精準調(diào)控。

??浙江杭州4月實施的購房搖號新政，剛需族紛紛為之點贊。此次購房搖號被業(yè)內(nèi)稱為“史上最嚴搖號新政”，其最大亮點就在于差別化調(diào)控的精準化、精細化：向“無房家庭”傾斜，打擊“假離婚”購房現(xiàn)象。杭州新政明確“無房家庭”范圍為，不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產(chǎn)生的“無房家庭”。此舉既限制了試圖通過“假離婚”購房的家庭，又較好地分層甄別出了不同的購房群體，大大保障了剛需購房族的權(quán)益。

??杭州新政對治理市場亂象開出了較好的藥方，在一定程度上可以遏制投機炒作和違規(guī)行為，為剛需族創(chuàng)造了一個相對公平的購房環(huán)境，讓房子真正回歸居住屬性。

??可以說，搖號政策只是當(dāng)前供需失衡狀態(tài)下所采取的無奈之舉，但注重差別化調(diào)控的精準化、精細化，是構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制的應(yīng)有之義，與“房住不炒”基調(diào)是一致的。當(dāng)然，調(diào)控的精準化、精細化不應(yīng)止于搖號政策，還應(yīng)囊括信貸、稅收等涉及房地產(chǎn)市場的各個方面。其實，在精準化精細化調(diào)控方面，大有文章可做。特別是可以充分運用“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”，有效甄別那些多次通過假離婚虛假購房以及純粹投機的炒房客，并對這些人采取限制措施，從而盡力保障剛需購房族的合法權(quán)益。

??應(yīng)該說，目前各地各部門都在積極推進調(diào)控的精準化、精細化，但在推進過程中也存在一些偏差。如南京河西去年集中開盤時，默許開發(fā)商規(guī)定的八成首付的硬性要求，無疑誤傷了剛需族；不少商業(yè)銀行提升了首套房貸款利率，也在一定程度上模糊了差異化房地產(chǎn)信貸政策支持與限制的邊界，淡化了對自住性購房需求特別是剛需購房的支持導(dǎo)向。

??從根本上說，差別化調(diào)控政策的精準化、精細化應(yīng)該重點圍繞“房住不炒”展開。一方面，有效遏制投資投機型購房需求，讓炒房者知難而退；另一方面，有效保護剛需購房族權(quán)益，合理確定首付比例、貸款利率和搖號政策，切實減輕這一群體的購房壓力，讓無房者早日安居宜居，同時支持改善需求。

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