市場醞釀和期盼已久的住房租賃資產(chǎn)證券化，有望進入發(fā)展快車道。

??4月25日，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》稱，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。同時，鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。

??據(jù)了解，這是住房租賃資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的首份政策落地文件。據(jù)第一財經(jīng)日報報道，一位了解政策制定的相關(guān)人士稱，此前市場已經(jīng)試點發(fā)行了多單住房租賃類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這次發(fā)文是對前期試點情況的規(guī)范，通過文件明確相關(guān)程序標(biāo)準(zhǔn)。

??此外，據(jù)中國證券報記者獨家獲悉，監(jiān)管層已經(jīng)建立受理、審核和備案的綠色通道，給予住房租賃資產(chǎn)證券化項目快速審核、快速通過以及發(fā)行優(yōu)先支持。同時，對于已經(jīng)發(fā)行過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的住房租賃運營企業(yè)，在從事承接相關(guān)地方住房租賃項目時監(jiān)管層將會給予優(yōu)先考慮，通過正向激勵手段，鼓勵相關(guān)企業(yè)通過資產(chǎn)證券化的手段繼續(xù)發(fā)行各類住房租賃產(chǎn)品。此外，對于這類企業(yè)承接其他住房租賃項目，后續(xù)監(jiān)管層還將出臺一系列激勵細(xì)則。

??此次新政有何重要意義？

??1、住房租賃資產(chǎn)證券化，有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導(dǎo)社會資金參與住房租賃市場建設(shè)；

??2、有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，服務(wù)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)；

??3、可豐富資本市場產(chǎn)品供給，提供中等風(fēng)險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。

??明確發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

??一是，物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；

??二是，物業(yè)正常運營，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；

??三是，發(fā)起人（原始權(quán)益人）公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規(guī)行為。

??優(yōu)先和重點支持領(lǐng)域：

??1，優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。

??2，鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)。支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的國有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產(chǎn)證券化融資。優(yōu)先支持項目運營良好的發(fā)起人（原始權(quán)益人）開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

??3，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。

??推廣難度較高

??北大光華REITs課題組撰文指出，中國住房市場尤其是一線城市已進入存量時代。全國存量市場已達180萬億元規(guī)模。不過，租賃市場份額偏低，全國租賃成交占比僅6%，與西方成熟國家相比仍有很大增長空間。

??測算顯示，中國租賃住房REITs（不動產(chǎn)信托投資基金）的市值規(guī)模將在5200億至1.56萬億元之間，遠景巨大。中國公募REITs市場的潛在規(guī)模應(yīng)在4萬億至12萬億元之間?？紤]到中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的巨大需求和城市化人口的增長，這是一個相對保守的估計。

??事實上，自去年下半年以來，中行、建行、中信等銀行接連在住房租賃市場展開布局。彼時便有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來住房租賃市場將成為藍海，包括租賃住房資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品值得期待。金融業(yè)資深觀察人士、金樂函數(shù)分析師廖鶴凱分析稱，此次監(jiān)管發(fā)布鼓勵政策，且明確相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，使相關(guān)鏈條更加完整，有助于租賃市場平穩(wěn)度和成熟度的提升，能進一步吸引更多的資金進入市場。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，住房租賃市場的資產(chǎn)證券化政策出臺，肯定有利于租賃企業(yè)投資租賃的積極性。但他對后續(xù)是否會有更多資金被吸引過來抱觀察態(tài)度。

??“現(xiàn)在租賃市場最大的難題是任何租賃模式都不能成功盈利”，張大偉分析稱，原因主要就是租金回報率低于資金成本?！白赓U行業(yè)的核心問題是租售比懸殊，按照市場目前的資產(chǎn)價格與租金價格看，租賃行業(yè)盈利的可能性很小。

??廖鶴凱表示，海外類似的資產(chǎn)托管模式已經(jīng)相對成熟，資產(chǎn)證券化能夠有效起到盤活存量的作用，但我國租賃市場主要以散租形式為主，很不穩(wěn)定。照此情況看來，對通知中提到的雄安新區(qū)意義或許更大，其他已經(jīng)形成分散租賃模式的城市，推廣這一政策可能會相對難一些。

??有望成房企重要融資方式

??有業(yè)內(nèi)人士分析指出，此前企業(yè)發(fā)行證券化產(chǎn)品面臨法律法規(guī)不健全、稅收政策缺失、監(jiān)管不明確、市場準(zhǔn)入門檻高等問題。此次證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布《通知》明確了租賃住房作為首批標(biāo)準(zhǔn)REITS產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別之一，為資產(chǎn)證券化在實體經(jīng)濟領(lǐng)域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。

??蘇寧金融研究院特約研究員江瀚分析，之前由于房地企融資相對容易，所以資產(chǎn)證券化雖然在提，但不是重點?！?·30新政”出臺后，從去年到今年這段時間，整個商業(yè)銀行體系都在去杠桿的過程中，給地產(chǎn)業(yè)的資金支持開始減少。由此，資產(chǎn)證券化開始逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的融資方向。從這次證監(jiān)會和住建部聯(lián)合出臺的文件可以判斷，未來資產(chǎn)證券化將會成為房產(chǎn)企業(yè)的重要融資方式，同時資產(chǎn)證券化也將會有更多的形式。

??一家大型品牌房企相關(guān)人士表示，資產(chǎn)證券化可以給企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道，甚至包括企業(yè)退出的路徑。這使企業(yè)投資經(jīng)營風(fēng)險變得可控，讓企業(yè)更有信心投資租賃住房領(lǐng)域的開發(fā)，從而為租購并舉的住房制度提供有力支持和保障。

??一位行業(yè)人士介紹，租賃住房政策的影響已經(jīng)從土地開發(fā)傳導(dǎo)到融資層面，為解決企業(yè)在發(fā)展租賃住房方面的資金難題，此前政府有意放開并加快國內(nèi)住房租賃類證券化產(chǎn)品的發(fā)展，近來眾多長租公寓的經(jīng)營主體已開始試水租賃住房資產(chǎn)證券化。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，包括萬科、碧桂園、保利等房企在內(nèi)，不少開發(fā)商均選擇將與銀行機構(gòu)合作作為獲取租賃住房發(fā)展資金的主要方式，國內(nèi)接連有多筆租賃住房相關(guān)的大額類REITS產(chǎn)品獲批發(fā)行。

??在房企之外，其他長租公寓的經(jīng)營者也在尋求資產(chǎn)證券化的支持。資料顯示，今年3月，建行與新派公寓發(fā)起20億元公寓資產(chǎn)證券化專項并購基金。

??據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，截至2月下旬，深交所已掛牌發(fā)行的類REITS證券化產(chǎn)品數(shù)量為30只，總發(fā)行規(guī)模達664.48億元。而2017年底，上述數(shù)字僅為16只。

??各方評述

??十九大報告提出加快建立租售并舉的住房制度，REITs是房地產(chǎn)企業(yè)由商品房開發(fā)銷售向輕資產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營轉(zhuǎn)變的有效途徑。

??業(yè)內(nèi)人士分析指出，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化經(jīng)過近16年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，但市場上還未出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)REITs。目前，國內(nèi)發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)REITs遭遇的主要瓶頸有法律法規(guī)不健全、稅收政策缺失、監(jiān)管主體不明確、市場準(zhǔn)入門檻高和收入覆蓋比例低等問題。此次證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布通知推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作，明確了租賃住房作為首批標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別之一，為資產(chǎn)證券化在實體經(jīng)濟領(lǐng)域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。

國內(nèi)Reits發(fā)展歷程（資料來源：民生證券研究院）

??中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇表示，推進住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場的重要內(nèi)容。借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。何亮宇認(rèn)為，推出住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，既符合國家大力推進租賃住房市場建設(shè)的宏觀導(dǎo)向，也為資產(chǎn)證券化在各實體經(jīng)濟領(lǐng)域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。

??戴德梁行高級董事、北中國區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管胡峰認(rèn)為，以資產(chǎn)證券化實現(xiàn)了住房租賃企業(yè)從投資、運營、退出渠道構(gòu)建完整的產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式的閉環(huán)，為企業(yè)加大投資租賃住房提供了信心和動力，也有利于提高資產(chǎn)運營管理能力提升項目投資收益。特別是對今后公募REITs推出時個人投資者可以不用買賣實物資產(chǎn)，投資住房租賃REITs就可以享受到物業(yè)增值收益和投資回報。尤其在當(dāng)前頻出政策利好的背景下更是讓租賃住房物業(yè)與金融工具資產(chǎn)證券化一拍即合。胡峰表示，一方面，政策帶動下租賃住房市場的發(fā)展為租賃住房資產(chǎn)證券化提供了大量可選擇的基礎(chǔ)資產(chǎn)；另一方面，資產(chǎn)證券化的融資模式可以幫助公寓運營企業(yè)快速回籠資金，用于投入下一階段房源建設(shè)，為企業(yè)尋求融資與退出途徑。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為：

??租賃市場的發(fā)展需要三個基石：一是信用租房、二是租購?fù)瑱?quán)、三是資產(chǎn)證券化，這三個是缺一不可的，現(xiàn)在這三方面現(xiàn)在都在推進。近期萬科自持租賃房高價租金引發(fā)爭議背景之下，企業(yè)也陷入了資金回籠難的焦慮，而資產(chǎn)證券化的鼓勵政策出臺無疑為企業(yè)打了一針“強心劑”。住房租賃資產(chǎn)證券化可以打消企業(yè)對資金回籠的顧慮，使得資金渠道打通，這有利于后續(xù)企業(yè)長期的參與到租賃市場中來，對租賃市場的發(fā)展來講有積極的推動作用。

??北京鼎諾投資管理有限公司總經(jīng)理許余潔認(rèn)為，發(fā)展REITs市場有利于金融體系落實中央對于房地產(chǎn)長效機制的建設(shè)要求，服務(wù)于城市的長期建設(shè)和運營。通過發(fā)行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。同時，REITs以優(yōu)質(zhì)成熟的長租公寓等典型商業(yè)地產(chǎn)為主要載體，從建設(shè)、融資、管理、運營等多個環(huán)節(jié)引導(dǎo)資金進入地產(chǎn)的建設(shè)運營階段，可以避免地產(chǎn)投資過于側(cè)重住宅地產(chǎn)造成的過熱現(xiàn)象。

??思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理郭毅表示，此前住房租賃資產(chǎn)證券化一直難以落地的主要原因在于過高的租售比導(dǎo)致收益率過低，而雄安新區(qū)全新住房體系的建立，以及農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的土地成本較低，這讓住房租賃資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品得以搭建，而用資產(chǎn)證券化的方式，也有利于開發(fā)商盡快回收成本，提高資金使用效率，有助促進更多企業(yè)參與租賃型住房的開發(fā)建設(shè)，讓市場盡快進入良性運行狀態(tài)。

??上海易居研究院研究員王夢雯表示，考慮到住房租賃投資需要長期占用投資資金，金融體系能否為住房租賃投資經(jīng)營者提供資金成本合理的長期資金，是影響租賃住房市場供給的關(guān)鍵。對于住房租賃市場整體而言，仍需要更加全面、系統(tǒng)的長期資金融通渠道。從長期來看，應(yīng)加快房地產(chǎn)投資信托（REITs）立法，建立中國的房地產(chǎn)投資信托市場。

??58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，總的來看，《通知》本身有四大亮點值得關(guān)注：一是推進租賃市場規(guī)模化?！锻ㄖ穼ψ》孔赓U資產(chǎn)證券化基本條件進行了明確，我國資產(chǎn)證券化方式的發(fā)展規(guī)模和美國、英國等發(fā)達國家相比，還有很大差距，目前證券化的規(guī)模還有極大的發(fā)展空間，所以明確基本條件就可以更好地為資產(chǎn)證券化發(fā)展打好基礎(chǔ)；二是推進集體用地有效進入租賃市場。全國13個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點正在進行中，資產(chǎn)證券化可以助力其更快速開展；三是推進租賃需求集中區(qū)域的租賃房源供給，《通知》明確資產(chǎn)證券化會優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)，這些區(qū)域也是當(dāng)下和未來租賃需求的集中地，資產(chǎn)證券化落地可以更好保障這些租賃需求重點區(qū)域；最后《通知》對于資產(chǎn)證券化的監(jiān)管也作出了要求，這可以推進資產(chǎn)證券化更有效進行，并在資產(chǎn)證券化快速推進的同時讓其更加安全和有效。

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