自今年7月26日中央政治局會(huì)議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”開(kāi)始，特別針對(duì)近一段時(shí)間部分熱點(diǎn)城市樓市持續(xù)“高燒”，新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控?zé)岢闭谙破稹?月30日至10月8日，短短9天時(shí)間內(nèi)，北京、天津、成都、合肥、鄭州、杭州、蘇州、深圳等21個(gè)城市相繼出臺(tái)樓市調(diào)控政策，旨在抑制投機(jī)投資需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。然而，樓市調(diào)控多年來(lái)卻始終擺脫不掉“越調(diào)越漲”的周期性怪圈。
    一、近年來(lái)歷次樓市調(diào)控的周期性怪圈
    通過(guò)研究可以發(fā)現(xiàn)，從2005年3月底的“國(guó)八條”算起，短短十余年間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖經(jīng)歷過(guò)無(wú)數(shù)次調(diào)控，都沒(méi)能阻擋住房?jī)r(jià)上漲的步伐，不少城市的房?jī)r(jià)比 2005年翻了幾倍甚至十倍以上。每一輪調(diào)控政策都是為穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，但調(diào)控過(guò)后，總有一輪快速上漲行情，樓市調(diào)控實(shí)質(zhì)上已陷入越調(diào)越高和政府“助漲”的尷尬局面。
    2005年，“國(guó)八條”開(kāi)啟了調(diào)控房?jī)r(jià)的序曲，要求各地區(qū)、各部門(mén)要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題，作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。隨后至2007年，“國(guó)六條”出臺(tái)、央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率及多次加息，政策持續(xù)收緊抑制市場(chǎng)過(guò)熱。
    2008年，是政策出現(xiàn)分水嶺的一年。上半年，樓市調(diào)控持續(xù)加碼，中國(guó)樓市出現(xiàn) 10年大拐點(diǎn)，量?jī)r(jià)齊跌，樓市過(guò)熱調(diào)控取得一定成效。但是，隨著金融危機(jī)的爆發(fā)，從2008年9月央行降低貸款利息開(kāi)始，一系列政策由“控制”向“救市”的態(tài)度轉(zhuǎn)變，其結(jié)果就是2009年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。
    2009年到2013年，從“國(guó)四條”開(kāi)始，政策再度從寬松轉(zhuǎn)向收緊，“新國(guó)十條”、“新國(guó)八條”和“新國(guó)五條”陸續(xù)出臺(tái)。這一輪的收緊，最終使得各地房?jī)r(jià)在不同時(shí)段出現(xiàn)回落。
    2014年，調(diào)控政策進(jìn)入新的輪回。各地方政府逐步取消限購(gòu)限貸政策以及“930新政”等政策的出臺(tái)，最終導(dǎo)致樓市逐步回暖，并在2015年年底至今進(jìn)入新一輪暴漲。最新數(shù)據(jù)顯示，2016年8月，全國(guó)26個(gè)城市環(huán)比漲幅超過(guò)1％，13個(gè)城市環(huán)比漲幅超過(guò)3％。70個(gè)城市新建商品房住宅平均環(huán)比漲幅高達(dá)1．26％，二手房住宅平均環(huán)比漲幅高達(dá)0．89％，刷新了單月上漲歷史紀(jì)錄。熱點(diǎn)二線城市已經(jīng)全面取代一線城市成為房?jī)r(jià)上漲“領(lǐng)頭羊”。
    從此輪調(diào)控的現(xiàn)實(shí)效果來(lái)看，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年“十一”期間，北京新建住宅簽約216套，二手房住宅簽約209套，合計(jì)簽約425套，較2015年同期大幅度下降21．7％；武漢房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，武漢國(guó)慶期間樓市成交量從10月1日的1067套驟減至10月6日的227套；天津二手房買(mǎi)賣(mài)交易量與9月同期相比則下滑了20％至 30％，似乎樓市調(diào)控起到了“立竿見(jiàn)影”的效果。
    然而，基于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、貨幣政策沒(méi)有顯著改變，地方出臺(tái)的限購(gòu)、限貸等限制需求端的政策并未觸及本輪樓市量?jī)r(jià)暴漲的核心動(dòng)因，地價(jià)漲、房?jī)r(jià)漲的預(yù)期仍然普遍存在，因此未來(lái)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格并不會(huì)顯著下降，此輪樓市調(diào)控在很大程度上可能只是使得各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯萎縮，價(jià)格上漲的幅度趨緩，一旦放松管制，極有可能再次落入“越調(diào)越漲”的周期性怪圈，迎來(lái)新一輪量?jī)r(jià)齊漲的周期。
    二、樓市調(diào)控出現(xiàn)周期性怪圈的原因
    從歷次出臺(tái)的調(diào)控政策來(lái)看，在調(diào)控著力點(diǎn)方面，既有增加供給，也有抑制需求，注重促進(jìn)供需平衡。在調(diào)控手段方面，既有行政干預(yù)(如限價(jià)、限購(gòu)、大幅度增加保障性住房建設(shè))，也有經(jīng)濟(jì)手段(如首付比例、利率等差別化信貸政策，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅等稅收政策)。同時(shí)，還有加強(qiáng)市場(chǎng)管理(如商品房明碼標(biāo)價(jià)、預(yù)售資金監(jiān)管、住房信息系統(tǒng)建設(shè)等)?？梢哉f(shuō)，調(diào)控范圍比較廣、手段比較齊全。然而，樓市調(diào)控之所以會(huì)出現(xiàn)上述周期性怪圈，主要源于以下幾方面原因：
    一是樓市調(diào)控的目標(biāo)導(dǎo)向始終不明。樓市調(diào)控政策始終處于搖擺不定的狀態(tài)，一方面政府想控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲讓老百姓能買(mǎi)得起房，另一方面政府又不想將房地產(chǎn)市場(chǎng)管得過(guò)死，想讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能有錢(qián)賺、地方財(cái)政收入有保障，缺乏長(zhǎng)久、可持續(xù)的調(diào)控政策措施。
    二是仍未解決地方政府與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的利益關(guān)系問(wèn)題。一些地方政府竭力追求土地財(cái)政、推高房?jī)r(jià)獲得足夠收入來(lái)搞高樓房、寬?cǎi)R路等城市形象政績(jī)工程建設(shè)，由于這種利益關(guān)系沒(méi)理順，使一些地方政府難下決心認(rèn)真調(diào)控，致使調(diào)控政策得不到認(rèn)真落實(shí)走形變樣。
    三是拿不出有效手段應(yīng)對(duì)樓市上漲帶來(lái)的壓力。保障房、經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)速度緩慢、數(shù)量嚴(yán)重短缺，且“尋租”現(xiàn)象嚴(yán)重，把一大批城市中低收入人群逼向商品房購(gòu)買(mǎi)行列，加劇了樓市的非理性上漲。
    四是對(duì)樓市中存在各種違規(guī)行為及投機(jī)炒作行為缺乏必要法治懲治手段。地方政府調(diào)控措施執(zhí)行不力已司空見(jiàn)慣，開(kāi)發(fā)商違規(guī)行為讓人熟視無(wú)睹，投機(jī)商哄抬房?jī)r(jià)打亂樓市現(xiàn)象更是讓人見(jiàn)怪不怪。
    五是房產(chǎn)已經(jīng)成為全社會(huì)資產(chǎn)保值增值的金融工具。在產(chǎn)能過(guò)剩、實(shí)業(yè)投資萎靡不振的大背景下，資產(chǎn)配置荒愈演愈烈，居民及產(chǎn)業(yè)資本保值、增值需求急需尋找一個(gè)出口，恐慌式搶購(gòu)帶來(lái)城市房產(chǎn)價(jià)格爆發(fā)式上漲。而寬松的貨幣政策環(huán)境又讓金融體系資金給購(gòu)房者加高杠桿提供了便利。
    三、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制促進(jìn)樓市健康發(fā)展
    為了使未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能走上理性、健康發(fā)展軌道，避免樓市調(diào)控再次出現(xiàn)“屢漲屢調(diào)、屢調(diào)屢漲”的怪圈，需要借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)客觀實(shí)際，吸取十年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控教訓(xùn)，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。以“市場(chǎng)化為主手段，輔以政府調(diào)節(jié)”，保持供求關(guān)系總量平穩(wěn)，注重從改善供給方面下工夫，做到多策并舉。具體而言需要采取以下措施：
    一是應(yīng)協(xié)調(diào)好土地市場(chǎng)短期供給調(diào)控和長(zhǎng)期需求增長(zhǎng)之間的關(guān)系。要加大一線和部分二線熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)力度，提高土地利用效率。督促各地落實(shí)年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)已供土地采取促開(kāi)工、促上市等措施，盡快形成住房的有效供應(yīng)；加快市政配套、軌道交通和城市衛(wèi)星城建設(shè)，擴(kuò)大城市可用土地范圍；適當(dāng)提高城市規(guī)劃建設(shè)容積率，特別是軌道交通附近住房項(xiàng)目容積率，提高土地利用效率。
    二是房地產(chǎn)調(diào)控必須實(shí)行分類(lèi)指導(dǎo)，因城施策。對(duì)于多數(shù)二線及三四線等去庫(kù)存壓力仍然較大的城市而言，未來(lái)應(yīng)繼續(xù)落實(shí)優(yōu)惠政策、推進(jìn)供給側(cè)改革以加快樓市庫(kù)存去化；一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市需實(shí)施更具差異化的政策，根據(jù)市場(chǎng)情況采取更審慎的價(jià)格監(jiān)控及房地產(chǎn)信貸政策；其他未有政策出臺(tái)城市為防止價(jià)格過(guò)快上漲也應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
    三是更加注重運(yùn)用金融財(cái)稅手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金加強(qiáng)監(jiān)管，防控樓市風(fēng)險(xiǎn)和泡沫，同時(shí)引導(dǎo)更多的資金“脫虛向?qū)崱?，進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)；在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征房產(chǎn)稅，增加住房保有環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)，抑制住房投資投機(jī)行為；對(duì)房屋出租實(shí)行“低稅率、嚴(yán)征管”，對(duì)購(gòu)買(mǎi)后長(zhǎng)期閑置的住房開(kāi)征閑置稅以增加持有成本，以搞活租賃市場(chǎng)，提高資源利用效率。
    四是穩(wěn)妥推進(jìn)土地和資金要素的市場(chǎng)化改革。通過(guò)推進(jìn)土地制度改革，改變政府壟斷土地市場(chǎng)造成地價(jià)上升的局面；加快稅收制度改革步伐，將中央政府與地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)改革到位，消除地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴；通過(guò)推進(jìn)金融體制改革，拓寬財(cái)富階層的投資渠道，為積壓在房地產(chǎn)的投資資金“分流”。
    五是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督和管理。需要制定富有彈性的樓市調(diào)控政策，確立樓市調(diào)控近期目標(biāo)、中期目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，分階段實(shí)施，消除疾風(fēng)驟雨式調(diào)控模式；建立樓市調(diào)控目標(biāo)考核責(zé)任制，對(duì)民眾不滿意或房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的地方政府領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施問(wèn)責(zé)，對(duì)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及哄抬房?jī)r(jià)擾亂樓市秩序的投機(jī)商依法追究責(zé)任，增強(qiáng)樓市調(diào)控的法治威懾力。
    六是通過(guò)輿論宣傳正確引導(dǎo)住房消費(fèi)觀念。加強(qiáng)輿論宣傳和引導(dǎo)，樹(shù)立正確住房消費(fèi)理念，引導(dǎo)居民多渠道、多形式解決住房問(wèn)題，避免單純依靠新建商品住房解決住房問(wèn)題，引導(dǎo)年輕人、中低收入家庭根據(jù)自身財(cái)力狀況，理性選擇租賃住房或購(gòu)買(mǎi)二手住房改善住房條件，待其收入逐步改善、條件具備時(shí)再購(gòu)買(mǎi)新建商品住房，建立梯級(jí)住房消費(fèi)制度。

國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)信息》2016年第38期