新一輪樓市調控推出近一個月，效果很顯著。根據CRIC統(tǒng)計，10月28個樣本城市新房成交面積環(huán)比下降15%，發(fā)布樓市新政的城市環(huán)比下降21%，投資需求占比高的城市（如鄭州、蘇州、廈門和無錫等）下降40%-60%。再看房價，近期國家統(tǒng)計局首次發(fā)布半月房價變動情況，15個熱點城市10月上半月新房價格指數漲幅環(huán)比9月明顯降低，深圳和成都環(huán)比下降0.3%和0.1%，其他13個城市漲幅回落幅度在1.0-3.8個百分點之間。
    從以往經驗看，調控后樓市往往會經歷“量跌價（慣性）漲-量跌價滯-量價齊跌”的過程，調控效果在5-6個月后才會顯現(xiàn)。照理說，“寬貨幣、低利率”的環(huán)境沒有變化，按揭利率仍在歷史低位，樓市不太可能迅速冷卻下來，特別是房價不會迅速逆轉。此次國家統(tǒng)計局罕見地發(fā)布半月數據，突出熱點城市量價迅速降溫，彰顯調控效果的指向很明顯。結合近期樓市政策密集發(fā)布，央媒多次警示資金“脫實向虛”及管理層多次強調，監(jiān)管部門抑制資產泡沫意圖可見一斑。
    國家統(tǒng)計局數據顯示調控“良效”，意在引導市場預期。筆者認為，短期看，熱點城市成交量迅速下滑是大概率事件。與前幾輪樓市火爆最大不同在于，本輪房價上漲，加杠桿購房和“資產荒”預期下的投資需求是兩個推手。各地調控政策密集發(fā)布，加上近期嚴禁資金違規(guī)進入樓市，收緊杠桿和開發(fā)商發(fā)債，對市場和政策非常敏感的加杠桿和投資需求，其市場預期會變化。而且，此輪調控重點在于限購消滅一部分購買力，限貸收緊杠桿，直指投資炒作需求，可謂政策有效著力。
    而且，近年前三季度樓市火熱，多數開發(fā)商已完成全年銷售目標的90%。1-9月，開發(fā)商到位資金同比增長15%，發(fā)債、貸款、信托等多渠道融資開閘，如發(fā)債規(guī)模比去年同期增長近3倍。錢多了但并沒有花出去，2014年3月以來的土地購置面積一直負增長，1-9月的新開工僅增長6.8%。因此，完成目標且“不差錢”的開發(fā)商，至少在明年“兩會”政策明朗前，將處于減少新推盤的觀望狀態(tài)。10月，CRIC統(tǒng)計的樣本城市新房推盤量下降24%，京穗深蘇下降50%，最近三周滬深兩地更是出現(xiàn)新盤“零批售”。筆者預計，未來半年銷售面積將至少出現(xiàn)20%-40%的同環(huán)比下滑。
    10月以來，供應和銷售持續(xù)下滑，熱點城市庫存消化周期上升至8-10個月，供應緊張有所緩解，但今年以來新開工并未明顯好轉。2013年-2015年，房地產用地占供地面積比例分別為27.4%、24.8%和22.5%，收縮趨勢明顯。截至今年9月，開發(fā)商土地購置面積連續(xù)30個月負增長，中期內供求緊張局面難改，特別是壓縮新增供地的熱點城市。再加上2015年以來開發(fā)商回歸重點城市，土地溢價率攀升。筆者認為，從“量跌價滯”到“量價齊跌”的轉換將會比較艱難。“量跌價滯”的局面至少會延續(xù)至2017年一季度。當然，融資條件收緊，或許會倒逼開發(fā)商“以價換量”。
    10月以來，人民銀行、銀監(jiān)會召開關于打擊資金違規(guī)進入樓市、控制杠桿的相關會議和進行了窗口指導。近期，有兩個特別重要的信號：一是滬深兩大證券交易所雙雙發(fā)文，收緊開發(fā)商發(fā)行公司債、募資不得用來拿地，這意味著低成本外源資金關閘；二是10月28日的政治局會議，近年來首次在未來貨幣政策基調中，提出抑制資產泡沫和防范經濟金融風險。
    這或意味著，今年GDP增長目標無虞，資產泡沫拖累人民幣信用，引發(fā)資本外流，造成預期和貶值負循環(huán)的情況下，無論是整體貨幣環(huán)境，還是樓市結構性資金環(huán)境，都將出現(xiàn)“拐點”。當前，開發(fā)商資產負債率在80%左右，施工面積（71億平方米）相當于6-7年的銷售規(guī)模。如果以降房價來擠出樓市泡沫，未來主要城市樓市庫存消化周期超過12個月。
    金融環(huán)境緊縮后，樓市調控效果會更顯著，但調控仍側重于需求端，熱點城市供求矛盾、未來房價上漲預期并未根治。正如人民日報所言，新舊動力轉換和供給側改革的環(huán)境下，不能放水，但也不能緊縮，穩(wěn)健仍是主基調。因此，相機抉擇下的貨幣寬松，難以避免資金接濟樓市。截至9月，京滬蘇粵浙等東部五省市房地產貸款余額占全國42.5%的份額。樓市分化背景下，資金更易于流向少數熱點城市。
    此輪22個城市出臺調控政策，都有供給側著力的意味，但政策規(guī)定相對籠統(tǒng)，后續(xù)操作細則和“落地”的配套措施沒有跟上。筆者認為，需求管理在短期內控制住狂熱的需求、投機炒作后，土地出讓為主的供給側要跟進，并成為中期內樓市的政策主旨。今年以來，16個熱點城市中，8個城市住宅用地供應少于去年同期，平均下降幅度達到29.3%，6個城市批準預售面積下降，平均降幅達到22.4%。建議在“控地價、降房價”的保駕下，大規(guī)模增加供地。
    一方面，基于熱點城市劃定城市邊界，新增供地效率低、配套跟上的周期長等問題，要加快存量土地盤活。由此，要適應大城市服務業(yè)興起的產業(yè)結構更替現(xiàn)狀，除了向集約式的服務業(yè)增加供地外，要加快推進工業(yè)用地向居住用地轉變，增加土地出讓金，涵養(yǎng)未來政府稅源。目前，北京、廣州和深圳等早已是現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)達的超大城市，服務業(yè)對GDP的貢獻率在70%-90%。但是，2015年京穗深三個城市工業(yè)用地占比分別達到22%、32%和36%，遠高于紐約（3.9%）和東京（5.1%)。與此同時，京穗深住宅用地占比分別僅為28%、29%和26%，遠低于紐約（44%）和東京（73%）。因此，要加快配套成熟、供應效率高的存量用地盤活力度。
    另一方面，城市外圍及都市圈范圍內的土地出讓，應加快軌道交通建設為導向的區(qū)域內公共服務均等化布局力度，包括教育醫(yī)療、市政管網等配套服務，也包括產業(yè)鏈上下游（例如研發(fā)-制造-物流）在區(qū)域內的重新布局。例如，旨在提高通勤效率的多種交通工具無縫對接的規(guī)劃，軌道站點大規(guī)模上蓋住房和大型停車場建設；旨在提高公共服務供應效率的教育集團化（強校幫弱校）、強化劃片入學和學區(qū)政策；旨在夯實有效需求的非戶籍人口本地化，如非超大城市放寬入戶門檻，用地審批“雙掛鉤”（財政轉移支付和新增供地規(guī)模、新增戶籍人口規(guī)模掛鉤）等政策的實施細則都需要加快落地。

中國證券報