在中央政治局工作會(huì)議定調(diào)“嚴(yán)控資產(chǎn)泡沫”政策背景下，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的“降杠桿”政策正在陸續(xù)出爐。
    先是8月初，證監(jiān)會(huì)官員指出，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，并需詳細(xì)披露募集資金的實(shí)際投向。不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。
近日，由住建部、國家發(fā)改委、人民銀行、工信部、國稅總局、工商總局、銀監(jiān)會(huì)等七部門下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，確認(rèn)首付貸違規(guī)并聯(lián)合叫停。這使得購房者在首付資金不足，通過場(chǎng)外配資在杠桿上再加杠桿的做法被遏制。
    與此同時(shí)，銀行也在收緊部分城市樓市開發(fā)貸和個(gè)人按揭貸款。近日興業(yè)銀行公開表態(tài)稱，將收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸，謹(jǐn)慎介入“高地價(jià)”項(xiàng)目。此外，廈門、合肥、蘇州、武漢、南京等熱點(diǎn)城市，紛紛出臺(tái)提高房貸首付比例的差別化住房信貸政策。
    “這些都是在降杠桿?！蓖咦稍冄芯靠偙O(jiān)張宏偉對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，結(jié)合歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策來看，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊點(diǎn)臨近，有可能面臨未來14個(gè)月或者更長時(shí)間的收緊期。
    交通銀行總行高級(jí)分析師夏丹在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)則表示，應(yīng)該說是進(jìn)入了熱點(diǎn)城市的收信貸去杠桿期，大部分地區(qū)的去庫存任務(wù)則并未完成，政策放松期還沒有結(jié)束。熱點(diǎn)城市去杠桿有利于降溫過熱的樓市，減少投資投機(jī)資金的涌入，穩(wěn)定上漲過快的房?jī)r(jià)和連續(xù)不斷的地王制造。
    中國樓市的杠桿率有多高？
    中國樓市的杠桿率有多高？從幾組數(shù)據(jù)可以看出來。
    央行最新數(shù)據(jù)顯示，7月人民幣貸款增加4636億元。分部門看，住戶部門貸款增加4575億元，在當(dāng)月新增人民幣貸款中占比高達(dá)99%。其中，短期貸款減少197億元，中長期貸款增加4773億元；而非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款則減少了26億元。居民中長期貸款的最主要流向就是個(gè)人按揭貸款，可以說，中國每100元新增借貸“投資”，99元都投向房地產(chǎn)了。
    針對(duì)貸款投向結(jié)構(gòu)問題，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從住戶部門貸款看，今年增長確實(shí)比較突出，當(dāng)然主要與不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫有關(guān)，前7個(gè)月平均每月個(gè)人中長期住房貸款接近4000億元。而在2011年，居民中長期住房貸款月均新增額才693億元。
    在熱點(diǎn)城市，居民購房杠桿運(yùn)用得更為明顯。截至7月底，京滬深居民中長期貸款余額分別為1.1萬億元、1.3萬億元和1.1萬億元，比2015年初增長42%、48%和90%。央行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳新發(fā)放個(gè)人住房貸款較前一年增長了2.1倍，平均按揭成數(shù)高達(dá)6.5成，與最高貸款成數(shù)（7成）僅差5個(gè)百分點(diǎn)，幾乎將杠桿用到了極致。
    中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松近日公開表示，中國的居民杠桿率近年來增長非?？?，從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)超過43%，達(dá)到44%。每一輪房?jī)r(jià)的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)提升。
    深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前我國新增房貸/商品房銷售額為56.5%，已接近美國和日本泡沫危機(jī)前的水平。但同時(shí)，人均可支配收入僅為發(fā)達(dá)國家的20%~25%。另外，超過一半的房貸發(fā)放于2013年以后，即房?jī)r(jià)上漲最快的階段，因此要警惕房?jī)r(jià)回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。
    房企們也在加足杠桿投資購地。截至8月24日，年內(nèi)搶地最積極的14家房企拿地都超過200億元，合計(jì)拿地金額為4093億元。整體看，相比2015年同期的1864億元上漲了120%。
    張宏偉分析表示，從當(dāng)前熱點(diǎn)城市房企拿地來看，房企拿地首付配資的現(xiàn)象越來越多。比如，政府規(guī)定土地出讓金的首付款必須50%，那么，對(duì)于開發(fā)商來講只要首付25%，通過金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資25%或者更多比例“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至制造“地王”。
    房企加杠桿還體現(xiàn)在其資產(chǎn)負(fù)債率的增長上。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已升至81.33%，相比去年末上升3.87個(gè)百分點(diǎn)。國有商業(yè)銀行一位人士表示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款是今年上半年各家銀行競(jìng)爭(zhēng)的主要業(yè)務(wù)品種，且利率較基準(zhǔn)利率下浮。再融資亦為上市房企提供了大量廉價(jià)資金。同花順數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債889只，發(fā)債總額逼近8000億元，已經(jīng)大幅超過去年全年6751.73億元發(fā)債總額。
    “去杠桿不等于不借、少借錢，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的整個(gè)生命周期都必然與信用、負(fù)債共生。杠桿風(fēng)險(xiǎn)只存在于價(jià)格與負(fù)債的共振。而中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿風(fēng)險(xiǎn)在于地下金融、需求方資產(chǎn)信用不充分、風(fēng)險(xiǎn)配置過度集中于購房人和缺乏對(duì)購房人的風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)政策?！敝袊缈圃貉芯可撼青l(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮近日在諾亞房地產(chǎn)論壇上公開表示。
    首付貸等場(chǎng)外配資被嚴(yán)厲打擊
    “2014年以來樓市始終處于加杠桿的過程，現(xiàn)在到了適度控制杠桿的時(shí)候?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
    李宇嘉認(rèn)為，控制杠桿主要指兩個(gè)方面，一是控制居民場(chǎng)內(nèi)過度“加杠桿”，二是防止場(chǎng)外非法“加杠桿”。場(chǎng)內(nèi)過度“加杠桿”是指居民通過大額信用卡循環(huán)消費(fèi)、消費(fèi)和信用貸款等，獲得房貸以外的銀行融資，也包括二套房貸申請(qǐng)者借助假離婚獲得首套房貸。深圳鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年下半年，深圳離婚購房比例達(dá)47%；“四小龍”之首的南京，今年1～4月離婚率同比翻了一倍，突破限貸“加杠桿”用意明顯。場(chǎng)外非法“加杠桿”指的是借助中介機(jī)構(gòu)和P2P等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)首付貸、贖樓貸等，在銀行體系外“加杠桿”。
    近期，七部委發(fā)文規(guī)范房產(chǎn)中介，最核心的就是，首次將“首付貸”定性為違法違規(guī)行為。由此，多部門將聯(lián)合打擊場(chǎng)外非法“加杠桿”。
    還有一些非法“加杠桿”資金藏于房企拿地之中。一些民營房企頻頻以數(shù)倍于自己銷售額的資金斬獲“地王”，銷售回款不足以支撐，正是仰仗了通道資金。如融信110.1億元奪得上海靜安地王，今年以來其在買地上花費(fèi)的資金已經(jīng)相當(dāng)于去年全年銷售額的4.5倍，業(yè)內(nèi)人士分析稱，正是借助互聯(lián)網(wǎng)通道的保險(xiǎn)資金及銀行理財(cái)資金，以加杠桿方式進(jìn)入土地市場(chǎng)。
    “正是由于房企場(chǎng)外配資‘加杠桿’拿地方式的存在，導(dǎo)致部分房企拿地較為激進(jìn)，很難改變‘地王’頻現(xiàn)怪相。預(yù)計(jì)下半年控制地王將是一個(gè)非常重要的主題，接下來對(duì)于房企場(chǎng)外配資拿地會(huì)出臺(tái)收緊措施?！睆埡陚ケ硎?。
    “只有對(duì)于房企場(chǎng)外配資拿地的形式進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，才能夠真正影響到房企的資金鏈，提高土地出讓金首付比例才會(huì)有真正的調(diào)控意義。在具體操作上，監(jiān)管部門可以借鑒上海叫停首付貸的做法，也可以對(duì)于房企拿地的項(xiàng)目公司主體的賬戶進(jìn)行監(jiān)管。沒有了場(chǎng)外配資，至少可以減少一半的地王誕生?！睆埡陚ミM(jìn)一步表示。
    部分銀行收緊開發(fā)貸、個(gè)人按揭貸
    興業(yè)銀行在上交所發(fā)布的《興業(yè)銀行2016年中期業(yè)績(jī)說明會(huì)會(huì)議實(shí)錄》中表示，在房地產(chǎn)信貸政策方面，下半年新增業(yè)務(wù)原則上不介入三四線城市，從嚴(yán)控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注地價(jià)快速攀升帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)企業(yè)及融資項(xiàng)目的杠桿風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于增量業(yè)務(wù)，將審慎介入“高地價(jià)”項(xiàng)目，合理控制杠桿比例，謹(jǐn)防資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。這一做法被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是給開發(fā)商降杠桿，防止過熱和炒作地價(jià)，具有風(fēng)向標(biāo)意義。
    “興業(yè)銀行地產(chǎn)政策一直是商業(yè)銀行的風(fēng)向標(biāo)。興業(yè)銀行此次主動(dòng)透露消息，也不排除監(jiān)管層想以此釋放出信號(hào)，其他銀行后續(xù)將會(huì)進(jìn)行跟進(jìn)。這個(gè)思路基本上符合預(yù)期，商業(yè)銀行在打擊資產(chǎn)泡沫這塊肯定有動(dòng)作。“易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
    自2010年以來商業(yè)銀行不良貸款余額和不良貸款比例出現(xiàn)雙升局面。其中，2014年三季度以來上升最為明顯。而在銀行金融風(fēng)險(xiǎn)上升背景下，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款有所管控。2016年6月份據(jù)企業(yè)調(diào)研，部分銀行已經(jīng)調(diào)整中長期開發(fā)貸為短期開發(fā)貸（一年以內(nèi)甚至6個(gè)月）。8月初興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行將房企的開發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為1年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。
    近期，熱點(diǎn)二線城市紛紛出臺(tái)限購、限貸等政策，以此為高燒樓市降一降溫。如8月31日央行武漢分行聯(lián)合湖北銀監(jiān)局向銀行機(jī)構(gòu)發(fā)出通知，9月1日起調(diào)整武漢市差別化住房信貸政策，對(duì)在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請(qǐng)房貸，最低首付比例由30%提高到40%。
    張宏偉預(yù)計(jì)，第二批有可能出現(xiàn)樓市政策調(diào)整的城市是：武漢、杭州、天津。
    李宇嘉則認(rèn)為，未來合理住房消費(fèi)和居民適度杠桿仍為政策所鼓勵(lì)，房貸整體上不會(huì)收緊，但控制杠桿率已經(jīng)全方位展開。作為避險(xiǎn)和獲得資產(chǎn)收益第一選擇的樓市，基于系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，必將作為控制杠桿率的重點(diǎn)領(lǐng)域。

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