“3·30”樓市新政發(fā)布后，各地二手住宅成交明顯回升，一線城市二手住宅成交更為活躍，成交量出現(xiàn)“激增”。據(jù)報道，4月份北京二手住宅網(wǎng)簽達(dá)17191套，創(chuàng)出近25個月以來新高。而同期北京市新建住宅成交平穩(wěn)，純新建商品住宅成交仍同比下降12%。這種新政傳導(dǎo)結(jié)構(gòu)化效應(yīng)，或不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去庫存，對未來房地產(chǎn)開發(fā)投資企穩(wěn)回升產(chǎn)生影響。

    樓市新政傳導(dǎo)效應(yīng)

    向二手住宅集中

    當(dāng)前樓市新政傳導(dǎo)效應(yīng)主要向二手住宅集中存在必然性?！?·30”樓市新政的兩個核心內(nèi)容是營業(yè)稅免征期限縮短和二套房首付比例下降。二手住宅營業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年，有效增加了市場二手住宅供應(yīng)。從房價運(yùn)行歷史軌跡看，絕大多數(shù)城市兩年以前購入的新建商品住宅至今價格累積漲幅較大，而營業(yè)稅免征期限縮短，有助于業(yè)主高位套現(xiàn)。與新建商品住宅相比，二手住宅成交價格通常低于同區(qū)域新建商品住宅，對二套房首付比例下降釋放的改善性住房需求更具吸引力。因此，“3·30”樓市新政發(fā)布后，各地二手住宅成交明顯回升。2015年4月，廣州市中心六區(qū)二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤面積和簽約面積環(huán)比分別飆升106.75%和88.14%；成都二手住房成交環(huán)比增長33%；溫州市區(qū)二手住宅交易量環(huán)比上漲超過50%。

    但新政效應(yīng)向新建商品住宅傳導(dǎo)或?qū)⑹茏?。?dāng)前入市交易新建商品住宅價格整體偏高，主要是過去兩年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目高價拿地的結(jié)果。競標(biāo)時“面粉貴過面包”，導(dǎo)致如今新入市樓盤與同區(qū)域次新房相比明顯缺乏競爭力。據(jù)中介機(jī)構(gòu)測算，2013年北京四環(huán)平均地價為5萬元/平方米。由此導(dǎo)致2015年上市后項(xiàng)目定價在8萬元左右，明顯高出周邊次新樓盤價格，也超出大部分改善性住房需求所能支付能力。本輪房地產(chǎn)刺激政策旨在穩(wěn)定住房消費(fèi)，核心是鼓勵改善性住房需求和剛性住房需求入市。從購房人群分布情況看，目前入市的改善性住房需求屬于這一群體的中低收入人群，因此實(shí)際支付能力非常有限，難以明顯消化城市相對核心區(qū)域新建商品住宅高昂價格。而剛性住房需求購買力還低于改善性住房需求人群，承受區(qū)域范圍也多限于城市邊遠(yuǎn)地區(qū)的商品住宅。

    同時，房價上漲空間狹小。盡管當(dāng)前二手住宅市場成交活躍，樓市前景預(yù)期卻難樂觀，未來房價漲幅空間整體有限。特別是4月份股票市場人氣進(jìn)一步凝聚，股票投資賺錢效應(yīng)促使二手住宅供應(yīng)顯著增加，賣房炒股現(xiàn)象也有出現(xiàn)。少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓市新政出臺后存在非理性行為，故意渲染“漲價”噱頭刺激需求入市，反而適得其反，成交短暫回升后趨向平穩(wěn)。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2015年4月份百城新建住宅價格環(huán)比下跌的城市有60個，較上月增加5個；與上月相比，本月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少4個。

    央行降息對樓市有支撐

    中國人民銀行決定從5月11日起下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，釋放出信號或?qū)Ξ?dāng)前已現(xiàn)回暖跡象的房地產(chǎn)市場起到一定支撐作用。但其效果也應(yīng)理性認(rèn)識，房價再度大幅上漲可能性整體較小。這是因?yàn)?，?dāng)前房價上漲動力依然是投資投機(jī)性住宅需求，而投資投機(jī)性住宅需求集中關(guān)注的投資收益率上升空間有限，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大背景下，房價理性回歸力量顯著增強(qiáng)。與股票相比，住宅投資的低收益和低流動性，表明其并不是當(dāng)下理想的投資品種。土地出讓收入增長放緩，增加了國家出臺房產(chǎn)稅的可能性，在城鎮(zhèn)居民平均住宅面積已是高位情況下，未來持有住宅的成本也會顯著上升。綜合各方面情況看，我國房價繼續(xù)大幅上漲的可能性較小。市場似乎也對此形成廣泛共識。

    房地產(chǎn)企業(yè)

    應(yīng)加快去庫存進(jìn)程

    綜合來看，“3·30”樓市新政出臺后，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對政策效應(yīng)過于樂觀，因而沒有很好利用政策刺激加快住宅庫存消化。而隨著樓市新政利好因素逐漸被市場消化，加上宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢微妙變化，房地產(chǎn)市場新的博弈格局可能會加快形成，或?qū)Σ糠址康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)高企的庫存消化產(chǎn)生較大影響。同時也應(yīng)該看到，“3·30”樓市新政基點(diǎn)是穩(wěn)定住房消費(fèi)，進(jìn)而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資企穩(wěn)回升，為宏觀經(jīng)濟(jì)增長提供安全緩沖。而如果任由樓市新政結(jié)構(gòu)化傳導(dǎo)效應(yīng)擴(kuò)散，不僅有可能會延緩房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存消化，削弱政策實(shí)施效果，而且還將增加宏觀政策選擇成本。從根本上說，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極利用新政營造的良好的市場環(huán)境，最大程度調(diào)整自身營銷策略以適應(yīng)改善性和剛性住房需求并不充裕的支付能力，以加快住宅去庫存進(jìn)程。

證券時報