“理性回歸”是2014年我國樓市的關鍵詞，也是市場運行主線。據數據顯示，2014年12月份全國100個城市新建住宅平均價格為10542元/平方米，環(huán)比連續(xù)8個月下跌，且當月環(huán)比跌幅較上月擴大0.06個百分點；同比下跌城市有85個，接近九成城市房價降至一年以前。展望已邁入理性回歸軌道的2015年樓市，風險偏好回落有可能會進一步降低樓市運行中樞。

經過持續(xù)十多年幾乎單邊上漲態(tài)勢，我國樓市運行本身所蘊涵的風險往往被市場參與各方所忽視。剛剛過去的2014年，是2003年以來在沒有政府主動調控情況下房地產市場力量引發(fā)內在調整的第一年。房價漲幅減緩到環(huán)比下跌，表明樓市運行周期性拐點到來。從各國房地產市場歷史以及我國上世紀90年代初海南（樓盤）房地產泡沫的破滅看，房價見頂回落過程，均是樓市風險全面釋放的階段。

“去庫存”將是2015年樓市運行“主旋律”。截至2014年11月末，我國商品房待售面積近6億平方米。從滿足需求情況看，2014年1~11月，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積71.13億平方米，預期將在2015年全部形成實物供應。如果將2013年全國商品住宅銷售面積13億平方米作為當年實際實物商品房需求大致估算，那么2015年形成的供應，大約可以滿足5年全國新增實物商品房需求。當然，若考慮到期房銷售因素，且不考慮2015年新開工面積，2015年所形成的實物商品房庫存可能也需要大約2~3年時間消化?！叭齑妗睂⑹?015年樓市運行“主旋律”。

住宅市場需求動力急遽萎縮。住宅市場需求動力無外乎自住型需求和投資型需求。在目前情況下，能滿足自住型的住宅需求，均已經通過市場得到完全滿足。如果不能滿足自住型需求，要么不具備置業(yè)能力，要么壓根就不想買房。而投資型需求在我國房地產市場需求中占據相當比重，二套房以上需求很難用自住型需求來界定。投資型住宅需求主要關注增值空間與房產變現能力這兩個指標。在樓市風險全面釋放階段，房價將出現連續(xù)絕對價格回落，且市場成交難度增加，住宅投資價值明顯下降。因此，隨著投資型住宅需求退出，以及中低收入階層難以形成有效住宅需求，導致我國住宅市場需求動力出現急劇萎縮。

房地產開發(fā)企業(yè)經營風險明顯上升。2014年1~11月，全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中，定金及預售款同比下降12.2%，個人按揭貸款同比下降4.2%。在市場旺銷時期，房地產開發(fā)企業(yè)相當程度依靠購房人定金及預售款、個人按揭貸款可以維持樓市開發(fā)運營，甚至還能進行滾動開發(fā)。但隨著樓市風險全面釋放，定金及預售款、個人按揭貸款來源規(guī)模下降，自籌資金重要性凸顯。去年前11個月，房地產開發(fā)企業(yè)自籌資金占到位資金的比例為42%，而貸款所占比重為17.5%。

房地產金融風險將加快釋放。截至2014年三季度末，我國房地產貸款占各項貸款的比例為21.03%。隨著絕大多數城市房價見頂回落，我國商業(yè)銀行存量房地產貸款質量將接受嚴峻考驗。過去幾年隨著銀行房地產貸款門檻的提高，相當部分房地產開發(fā)企業(yè)通過信托、理財、私募融資，來維持企業(yè)經營。而2015年我國宏觀經濟下行壓力依然較大，樓市調整依然處在“尋底”過程，信托、理財、私募到期兌付風險將會明顯上升。由于房地產金融風險釋放將具有系統(tǒng)性影響，因此防范和化解房地產貸款風險將成為今年金融領域風險治理重點領域。

風險偏好決定行為特征。2015年我國樓市風險偏好回落，風險因素在市場參與各方行為決策函數的重要性上升，勢必將對房地產開發(fā)投資、住宅消費及房地產金融等多個經濟變量產生深遠影響，也將促使樓市進一步調整回歸。

中國房地產報