在本輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整中，一批中小房企、區(qū)域性房企倒掉，相反萬科、恒大等大型龍頭房企銷售額仍有較大增幅，市場占有率有一定提高。因此，在這一輪房地產(chǎn)調(diào)整的周期里房地產(chǎn)并購機(jī)會(huì)會(huì)大量出現(xiàn)，行業(yè)集中度也將不斷提高。

行業(yè)集中度提高

任何一個(gè)行業(yè)在歷經(jīng)高速增長后，行業(yè)空間會(huì)趨于飽和，全行業(yè)也將放低增速，轉(zhuǎn)而進(jìn)入一個(gè)相對穩(wěn)定的平臺整理期。

目前，房地產(chǎn)市場歷經(jīng)了十幾年的黃金增長期后，也進(jìn)入了一個(gè)相對穩(wěn)定的通道進(jìn)行整理。

而在這個(gè)平臺期內(nèi)，市場上的資金將進(jìn)一步增加行業(yè)集中度、龍頭企業(yè)市場占率明顯提高、土地儲備及項(xiàng)目數(shù)量都向龍頭企業(yè)集中，也因此，整個(gè)行業(yè)的集中度會(huì)不斷提高，多層次并購也會(huì)集中出現(xiàn)。

從城市分布看，二線、三線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目去化較為緩慢，中小型房企生存較為艱難，區(qū)域性房企的生存空間較為有限，金星房產(chǎn)、興潤置地等區(qū)域性房企紛紛倒閉已經(jīng)很能說明，未來在資金面沒有明顯緩解，項(xiàng)目去化較慢，中小型房企的冬天將不可避免。

相比中小房企大型龍頭房企的資金還是相對寬裕，土地儲備較為充實(shí)，業(yè)態(tài)較為豐富，即使行業(yè)毛利下滑，行業(yè)景氣度下降也仍然可以平價(jià)走量回籠資金，加上其它業(yè)務(wù)收入進(jìn)行彌補(bǔ)，大型房企依然可以維持一定盈利水平。

由此，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將在本輪調(diào)整中加速，中小房企、區(qū)域性房企的沒落甚至破產(chǎn)也將加速。行業(yè)遠(yuǎn)期形成自然壟斷將是大趨勢，而目前來看，萬科、保利、恒大等龍頭房企最有可能發(fā)展成為行業(yè)壟斷時(shí)期的巨頭。

房地產(chǎn)并購升級

在房地產(chǎn)行業(yè)平均負(fù)債率高企，現(xiàn)金流仍然普遍趨緊，庫存去化仍不是很理想的情況下，房地產(chǎn)迎來了結(jié)構(gòu)調(diào)整期，這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)并購機(jī)會(huì)會(huì)大幅增加，然而本輪房地產(chǎn)調(diào)整中的并購與以往不同。

從地域看，全國性的房企，將利用其資金實(shí)力雄厚的優(yōu)勢不斷在全國擴(kuò)張，以此增加市場占有率，提高進(jìn)入市場的門檻，增加行業(yè)話語權(quán)，形成自然壟斷。

而這對中小型房企、地方區(qū)域性房企則將被市場不斷邊緣化，被迫發(fā)生并購，直至退出市場，因此，中小房企如無良好穩(wěn)定的現(xiàn)金流將很難在嚴(yán)酷的市場環(huán)境中生存下來。

從并購手段上看，在市場不景氣現(xiàn)金流仍普遍偏緊的情況下，一些中小房企因負(fù)債率高，企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)大，現(xiàn)金流緊張，使得大企業(yè)往往通過以現(xiàn)金為主的收購形式會(huì)更容易達(dá)成收購條件。

不過，面對這樣的市場環(huán)境，中小房企拿錢走人也許這就已經(jīng)是最佳選擇了。

從并購內(nèi)容看，當(dāng)前的收購與前幾年相比出現(xiàn)了顯著的變化，過去的收購主要以項(xiàng)目收購為主，而通常這樣做主要有三個(gè)目的。

一是，對于要約方而言，通過項(xiàng)目收購可以獲得心儀的地塊，而不用通過激烈繁復(fù)的競拍過程獲得地塊。

同時(shí)，對于項(xiàng)目持有方則依靠土地溢價(jià)獲得了較為豐厚的回報(bào)，也規(guī)避了自己個(gè)頭小帶來的抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，運(yùn)營能力不足，現(xiàn)金流有限，對市場預(yù)判不足等問題。

另一方面，全國性房企在進(jìn)入?yún)^(qū)域市場時(shí)，由于對該區(qū)域環(huán)境，地方政策，地理位置，市場偏好等不熟悉，通過收購項(xiàng)目進(jìn)入?yún)^(qū)域市場并試水溫成本風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

在這方面的一個(gè)典型案例便是2011年恒大集團(tuán)收購深圳市建設(shè)集團(tuán)以此進(jìn)駐深圳，隨后，在2013年9月，恒大地產(chǎn)又收購原國香地產(chǎn)在布吉的國香山項(xiàng)目以試水深圳市場。

而目前從恒大國香山項(xiàng)目的去化率看，其試水和進(jìn)入深圳市場確實(shí)取得了較好的成果。

最后一點(diǎn)，在短時(shí)間內(nèi)通過對多個(gè)項(xiàng)目的收購，實(shí)力較為雄厚的房企可以搶占市場，增加公司資產(chǎn)。

而在此輪調(diào)整的并購中，近一兩年由于市場形勢變化，行業(yè)不斷成熟，市場上出現(xiàn)項(xiàng)目組團(tuán)并購、股權(quán)并購等新的并購形式。

在股權(quán)并購方面，其典型案例莫過于今年融創(chuàng)以62.98億港元收購綠城24.313%的股權(quán)，成為綠城中國第一大股東的并購案。

而這樣的股權(quán)并購最直接的好處就在于，短期內(nèi)顯著地?cái)U(kuò)大了企業(yè)的市場份額和品牌知名度，但副作用則是拖累企業(yè)的現(xiàn)金流，增加企業(yè)債務(wù)。

另外，在并購操作方面，股權(quán)并購比項(xiàng)目并購要復(fù)雜很多，談判過程，審計(jì)過程都更為耗時(shí)耗力。

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