“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?月5日上午，十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議在人民大會(huì)堂開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告，并對(duì)房地產(chǎn)政策如此定調(diào)。

??在去年10月被寫(xiě)入十九大報(bào)告后，“房住不炒”又寫(xiě)入政府工作報(bào)告。分析人士認(rèn)為，這一做法順理成章，也說(shuō)明抑制投機(jī)仍將是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要方向。

??與此同時(shí)，長(zhǎng)效機(jī)制和住房制度的構(gòu)建也被提及，與之相關(guān)的租賃市場(chǎng)、房地產(chǎn)稅立法再度明確，成為另一項(xiàng)重要關(guān)注點(diǎn)。

??短期政策不會(huì)松動(dòng)

??今年1月，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局單列的15個(gè)熱點(diǎn)城市中，已有11個(gè)城市的新建商品住宅（不含保障房）價(jià)格跌至去年同期以下。

??這一成果的取得，有賴于2016年以來(lái)的一系列調(diào)控政策。在一線城市的帶動(dòng)下，以限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商等“五限”為代表的調(diào)控政策向中西部區(qū)域和二三線城市蔓延，這種以抑制投機(jī)、穩(wěn)定市場(chǎng)為導(dǎo)向的政策，使熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。

??因此，“房住不炒”寫(xiě)入今年政府工作報(bào)告，被認(rèn)為是政策的延續(xù)。“房住不炒”最早在2016年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，此后監(jiān)管層又在多個(gè)場(chǎng)合提及。雖然2017年的政府工作報(bào)告中未予提及，但也提出了“堅(jiān)持住房的居住屬性”的說(shuō)法。

??多數(shù)機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，對(duì)于熱點(diǎn)城市，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。部分城市會(huì)推出放寬落戶、購(gòu)房補(bǔ)貼等人才政策，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì)太大。

??實(shí)際上，“房住不炒”對(duì)市場(chǎng)的影響力難以估量。由于“房住不炒”還在去年10月被寫(xiě)入十九大報(bào)告，因此未來(lái)五年樓市政策都很難有松動(dòng)。北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，這甚至?xí)绊戀?gòu)房者的價(jià)值觀，從觀念上回歸房屋的居住屬性。

??三四線城市的去庫(kù)存，則有賴于棚戶區(qū)改造。過(guò)去幾年來(lái)，大規(guī)模棚戶區(qū)改造使得三四線城市的庫(kù)存大量消化，如今全國(guó)整體庫(kù)存規(guī)模已降至2014年年末的水平。但貨幣化安置的做法，也被認(rèn)為在一定程度上推漲了房?jī)r(jià)。

??今年的政府工作報(bào)告提出，“啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開(kāi)工580萬(wàn)套?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)推廣總監(jiān)郭毅指出，過(guò)去三年，棚改開(kāi)工量分別為580萬(wàn)套、606萬(wàn)套和609萬(wàn)套，三四線城市占到棚改總量的八成以上。今年開(kāi)始的新三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，將繼續(xù)給三四線樓市釋放紅利。

??但有分析人士指出，今年并未提出“貨幣化安置”的說(shuō)法，可能預(yù)示著貨幣化安置的比重將有所下降，這對(duì)于穩(wěn)定三四線城市的房?jī)r(jià)大有裨益。

??值得注意的是，對(duì)金融政策和貨幣政策的表述，同樣將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。報(bào)告指出，“加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控。強(qiáng)化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全對(duì)影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融控股公司監(jiān)管，進(jìn)一步完善金融監(jiān)管”。還提到，“疏通貨幣政策傳導(dǎo)渠道，用好差異化準(zhǔn)備金、差異化信貸等政策，引導(dǎo)資金更多投向小微企業(yè)、三農(nóng)和貧困地區(qū)，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)?！?/span>

??房地產(chǎn)業(yè)的資本屬性較強(qiáng)，過(guò)去幾年間，大量資本通過(guò)影子銀行、表外資產(chǎn)流向房地產(chǎn)。郭毅認(rèn)為，盡管今年的貨幣政策仍是穩(wěn)健中性，但已經(jīng)出現(xiàn)局部資產(chǎn)泡沫化趨勢(shì)的房地產(chǎn)業(yè)，很難再獲得像2016年一樣的支持力度。

??長(zhǎng)效機(jī)制“在路上”

??在長(zhǎng)效制度方面，同樣有不少關(guān)注點(diǎn)。其中，“長(zhǎng)效機(jī)制”已經(jīng)連續(xù)兩年被提及，并從去年的“加快建立和完善”，變?yōu)椤敖⒔∪?，此舉被很多專家理解為長(zhǎng)效機(jī)制“已經(jīng)在路上”。

??長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容甚廣，既包含住房制度，又有稅收、土地等制度。其中，“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”的提出，被認(rèn)為是一大亮點(diǎn)。

??3月4日，十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議副秘書(shū)長(zhǎng)、發(fā)言人張業(yè)遂在新聞發(fā)布會(huì)上提出，加快房地產(chǎn)稅立法是黨中央提出的重要任務(wù)，由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部牽頭組織起草，目前正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問(wèn)題的論證、內(nèi)部征求意見(jiàn)等方面的工作，爭(zhēng)取早日完成提請(qǐng)常委會(huì)初次審議的準(zhǔn)備工作。

??在時(shí)間上，根據(jù)對(duì)現(xiàn)行的稅收條例上升為法律所做的時(shí)間安排，將力爭(zhēng)在2020年前完成。

??作為長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，房地產(chǎn)稅對(duì)調(diào)節(jié)（資產(chǎn)）收入分配和財(cái)富差距、培育地方主體稅源、抑制房?jī)r(jià)上漲等均有積極作用。專家分析，其中可能包括對(duì)現(xiàn)有少數(shù)涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)進(jìn)行合并，增加持有環(huán)節(jié)的稅收，減少交易環(huán)節(jié)的稅收等。

??2011年1月，上海、重慶曾啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但效果有限。目前正在起草的房地產(chǎn)稅法，不只是滬渝試點(diǎn)的房產(chǎn)稅的簡(jiǎn)單升級(jí)替代，而是全新的稅種。

??此外，住房制度已連續(xù)三年被政府工作報(bào)告提及，但其內(nèi)涵已從過(guò)去兩年的“租購(gòu)并舉”，變?yōu)椤岸嘀黧w供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”。

??對(duì)于其中的“多渠道保障”，政府工作報(bào)告的表述為，“支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。”也即，包含商品房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三個(gè)部分。

??這一調(diào)整已經(jīng)體現(xiàn)在土地出讓環(huán)節(jié)，過(guò)去兩年來(lái)，各地陸續(xù)推出租賃住房用地，使得土地出讓中的租賃用地比重明顯增加。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，至2017年底，全國(guó)超過(guò)10個(gè)城市成交了租賃類土地，測(cè)算供應(yīng)量超過(guò)8萬(wàn)套。

??上述機(jī)構(gòu)還指出，近一年多來(lái)，全國(guó)超12個(gè)省區(qū)50個(gè)城市出臺(tái)了涉及租賃的政策。隨著租賃住房供應(yīng)規(guī)模的加大，未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將逐漸發(fā)生調(diào)整。商品住房的供應(yīng)主體地位將有所弱化，這對(duì)于保障居住權(quán)利、穩(wěn)定房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)頗有好處。

??長(zhǎng)效機(jī)制在近兩年被不斷強(qiáng)化，是房地產(chǎn)調(diào)控的一項(xiàng)重要轉(zhuǎn)變，說(shuō)明樓市調(diào)控正從短期行為演變成長(zhǎng)期做法。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的說(shuō)法，未來(lái)幾年，長(zhǎng)效機(jī)制仍將是房地產(chǎn)政策的重要著力點(diǎn)，并將逐漸發(fā)揮作用。長(zhǎng)效機(jī)制完全建立后，可較好地調(diào)節(jié)供需關(guān)系，市場(chǎng)也將免于大起大落。

??新城控股副總裁歐陽(yáng)捷甚至認(rèn)為，過(guò)去的地產(chǎn)“周期論”可能不再成立，因?yàn)殚L(zhǎng)效機(jī)制會(huì)保證市場(chǎng)的平穩(wěn)。

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