國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2018年70個(gè)城市房價(jià)的數(shù)據(jù)顯示，1月全國樓市依然呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的態(tài)勢。尤其一線城市的房價(jià)31個(gè)月以來首次出現(xiàn)同比下跌，被市場解讀為是樓市出現(xiàn)真正“拐點(diǎn)”的信號之一。

??然而仍有53個(gè)城市環(huán)比上漲，且漲幅超過4%的城市有9個(gè)，漲幅在2%~4%之間的有17個(gè)，漲幅在1%~2%之間的達(dá)到了16個(gè)，其中絕大多數(shù)是三四線城市。

??多家券商機(jī)構(gòu)在春節(jié)期間開啟了多地返鄉(xiāng)調(diào)查顯示，在這輪三四線城市領(lǐng)漲的背后，“棚改”都是關(guān)鍵詞。

??貨幣化安置激活需求

??“我去年3月購買的一套120多平方米的三居，到下半年就漲了10多萬元，漲了近20%?！?月27日，岳陽市王輝（化名）對《中國經(jīng)營報(bào)》記者感慨道。

??中部地區(qū)的岳陽市是典型的三四線城市。岳陽市安居樂房地產(chǎn)中介一位工作人證實(shí)：“去年由于拆遷與棚戶區(qū)改造，購房者很多，岳陽市的新商品房從5000元/平方米漲到6000元~8000元/平方米?！?/span>

??浙商證券分析師趙翔調(diào)研湖北省荊州市發(fā)現(xiàn)，短短兩三年當(dāng)?shù)貥鞘袔齑婵焖偃セ?，同時(shí)2017 年全年大部分樓盤都開盤快速去化，量價(jià)齊升。

??剛剛過去的春節(jié)里，來自機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期監(jiān)測的11個(gè)城市中，整體樓市成交量較去年春節(jié)增長53.6%。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析，三四線城市房價(jià)漲幅較大，實(shí)際上說明需求規(guī)模大。而這些需求中，棚戶區(qū)改造的推進(jìn)成為重要的推動力。

??仍以岳陽市為例， 2017年2月岳陽市市長辦公會上公布2017~2018年，岳陽市計(jì)劃完成中心城區(qū)棚改5.1萬戶。按照2016年全市完成城市棚戶區(qū)改造3.1萬戶，推動房地產(chǎn)去庫存7000多套的進(jìn)度，這意味著仍有將近10000多套的需求空間。

??“拆了房子總要買，二是拆房子的補(bǔ)償足夠買?！睆V發(fā)證券首席宏觀分析師郭磊在山東西南部的縣城調(diào)研發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)爻菂^(qū)人口不過幾十萬，2017年完成了棚改1.4萬套，2018年計(jì)劃達(dá)到8000套以上。本已停滯了三四年的房價(jià)2017年上漲明顯，一年時(shí)間從均價(jià)3000元/平方米到均價(jià)4000/平方米以上。

??根據(jù)住建部官網(wǎng)公布數(shù)據(jù)，2017年1月至10月，全國棚戶區(qū)改造已開工600萬套，完成投資1.68萬億元。

??依據(jù)住建部公開數(shù)據(jù)顯示，2015年棚戶區(qū)改造開工601萬套，2016年棚戶區(qū)改造開工606萬套，目前總計(jì)已完成1800萬套的棚戶區(qū)改造任務(wù)。

??2017年上半年國務(wù)院常務(wù)會議決定，2018年到2020年三年時(shí)間里，將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套 。

??具體到2018年，此前，住建部工作會議提出，2018年棚改具體規(guī)劃，全年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)各類棚改580萬套超市場預(yù)期。無疑，2018年棚改計(jì)劃超預(yù)期對房地產(chǎn)市場銷售是利好。

??“棚改貨幣化是去年三四線房地產(chǎn)銷售和投資超預(yù)期的主要因素，今年棚改目標(biāo)依然定的不低，因此對房地產(chǎn)投資的托底效應(yīng)整體依然還在，所以我們預(yù)測房地產(chǎn)投資增速放緩幅度相對溫和，不會明顯拖累經(jīng)濟(jì)增長。”對于棚改的成效，摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊對記者表示。

??嚴(yán)躍進(jìn)則表示，棚改一方面能帶來城市更新區(qū)域的擴(kuò)大，另一方面也能帶來更多的棚改受益對象，尤其是貨幣化補(bǔ)貼安置等內(nèi)容，所以這都會帶來很多新的市場機(jī)會。但是對于此類城市來說，需要警惕需求釋放的不持續(xù)引起市場交易規(guī)模的波動。

??房地產(chǎn)調(diào)控不放松

??“荊州市這個(gè)城市屬于目前三四線城市中具有代表性的一類，在經(jīng)濟(jì)和人口形勢都不太理想的狀況之下， 貨幣化安置則是這一輪樓市上漲的推手。在2018 年，貨幣化安置比例仍舊維持在70%的高位，加之由于棚改帶來的城市空間結(jié)構(gòu)不斷變遷及配套功能的不斷完善，返鄉(xiāng)置業(yè)需不斷復(fù)蘇，樓市發(fā)展將呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的良好狀態(tài)。”趙翔表示。

??但從整體上看，一旦價(jià)格上漲過快，或很快觸發(fā)調(diào)控實(shí)施?！爸邦愃普憬鹑A等城市有過限購，所以如果房價(jià)繼續(xù)上漲，不排除限購的可能性。但新的特點(diǎn)在于，部分地方可能不限購了，而是采取限售的做法，這一點(diǎn)是值得關(guān)注的?！眹?yán)躍進(jìn)說。

??央行和銀監(jiān)會2018年主要工作任務(wù)中，在防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)上均加大了對房地產(chǎn)的監(jiān)管力度。無疑這旨在維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，降低杠桿率依然或是今年樓市調(diào)控的重點(diǎn)。

??“要全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不出現(xiàn)很大偏差，中央會維持房地產(chǎn)調(diào)控的政策立場?！闭驴”硎尽５诰唧w實(shí)踐中，與一二線城市不同，盡管部分三四線城市樓市量價(jià)齊升，但仍有一些城市存在庫存規(guī)模較大的現(xiàn)狀。

??針對此類差異，2017年底，住建部有官員在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上曾表示，針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

??嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，滿足首套剛需導(dǎo)向不變，支持改善性需求方面政策或略有放寬，不排除對首套房和二套房的認(rèn)定、普通住房和非普通住房的劃分等方面進(jìn)行政策微調(diào)的可能。

??進(jìn)入兩會時(shí)間，今年是否會在房地產(chǎn)長效機(jī)制建立方面有更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展備受市場關(guān)注。最近一段時(shí)間房產(chǎn)稅的討論升溫。很多人認(rèn)為房產(chǎn)稅將成為地方財(cái)政新的來源，從而降低地方政府對賣地收入的依賴，但瑞銀證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤發(fā)給記者分析中認(rèn)為，這將是 “房地產(chǎn)長效機(jī)制”的重要一環(huán)。

??“ 如果全國人大將房產(chǎn)稅列入2018年的立法議程，相關(guān)立法可能在2019年底通過，并在2019年底到2020年在一些城市以某種形式實(shí)施。她預(yù)計(jì)如果立法進(jìn)程快于預(yù)期，其影響將主要體現(xiàn)在對市場情緒上。相反，如果房地產(chǎn)稅再次未被提上2018年的立法議程，則可能對市場預(yù)期帶來正面影響。”

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