房企公司債發(fā)行監(jiān)管從嚴(yán)之后，地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步擴(kuò)大至發(fā)改委監(jiān)管下的企業(yè)債券。
    財(cái)新記者獲悉，國(guó)家發(fā)改委將發(fā)布有關(guān)政策，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性地產(chǎn)項(xiàng)目，并對(duì)用于保障性住房和安置性住房的企業(yè)債發(fā)行做出詳細(xì)規(guī)定。
   “發(fā)改委最新政策與交易所發(fā)布的《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》一脈相稱，政策目的都是為了落實(shí)黨中央和國(guó)務(wù)院的房地產(chǎn)調(diào)控政策，積極引導(dǎo)社會(huì)資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)?！迸d業(yè)證券債券分析師池光勝對(duì)財(cái)新記者表示。
    池光勝認(rèn)為，從政策方向上看，發(fā)改委和交易所都明確收緊了商業(yè)性房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)融資。雖然二者的收緊條件有所不同，交易所更側(cè)重于對(duì)開(kāi)發(fā)商的企業(yè)性質(zhì)和財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行限制，發(fā)改委則通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類型進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，對(duì)除了保障性住房、棚戶區(qū)改造和安置性住房項(xiàng)目之外的所有商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了“一刀切”。
    據(jù)了解，新政策將嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資，用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，但保障性住房、棚戶區(qū)改造、安置性住房項(xiàng)目除外。
    同時(shí)繼續(xù)支持各類企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券用于保障性住房和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。
    新政策對(duì)納入省級(jí)保障性住房建設(shè)目標(biāo)任務(wù)的項(xiàng)目，地方政府或住建部門應(yīng)出具文件，對(duì)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、拆遷費(fèi)用來(lái)源、納入省級(jí)保障性住房建設(shè)目標(biāo)任務(wù)等情況進(jìn)行說(shuō)明，發(fā)行人應(yīng)提供省級(jí)保障性住房建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書(shū)。
    納入地市和縣級(jí)保障性住房建設(shè)目標(biāo)任務(wù)的項(xiàng)目地方政府或住建部門應(yīng)出具文件，結(jié)合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和去庫(kù)存壓力等，對(duì)項(xiàng)目的保障性住房性質(zhì)進(jìn)行充分論證。
    對(duì)一般安置性住房建設(shè)項(xiàng)目，按照去庫(kù)存、惠民生的總體原則、分類對(duì)待、因城施策。
    發(fā)改委要求，出現(xiàn)以下四類情況之一，將不允許發(fā)行企業(yè)債券用于安置性住房建設(shè)：（1），高庫(kù)存城市；（2），高資產(chǎn)負(fù)債率（高于65%）或資產(chǎn)規(guī)模較小（小于60億元）的企業(yè)；（3），回遷安置比例較少的項(xiàng)目，回遷安置房投資比例占項(xiàng)目總投資低于60%的項(xiàng)目；（4），未繳納土地出讓金、未取得土地權(quán)證的項(xiàng)目。
    池光勝表示，此次發(fā)改委新規(guī)的亮點(diǎn)是將“保障房”和“安置房”建設(shè)與當(dāng)?shù)氐摹皫?kù)存壓力”密切結(jié)合了起來(lái)，禁止高庫(kù)存城市發(fā)行企業(yè)債用于安置房建設(shè)。
    如果發(fā)債項(xiàng)目中同時(shí)包含多種類型住房，新政策給出了詳細(xì)要求。債券資金不能用于項(xiàng)目中的商業(yè)性房地產(chǎn)建設(shè)。
    若保障性住房投資超過(guò)總投資60%，剩余為安置房，應(yīng)出具文件說(shuō)明安置房建設(shè)的必要想、政策性，以及與普通商品房的差異。保障性住房投資低于總投資50%的項(xiàng)目，剩下部分為安置性住房性質(zhì)的，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
    對(duì)此，池光勝認(rèn)為，正常情況下，實(shí)際的拆遷支出會(huì)高出原計(jì)劃支出的30-50%以上，這會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力構(gòu)成挑戰(zhàn)，其中就存在一些房企以建設(shè)安置房的名義進(jìn)行發(fā)債融資的情況。此次新規(guī)對(duì)安置房的規(guī)定可以較好地防止開(kāi)發(fā)商“繞道挪用”發(fā)債資金。
    另外，發(fā)改委還將加強(qiáng)信息披露和中介機(jī)構(gòu)管理。主承銷商應(yīng)在募集說(shuō)明書(shū)中對(duì)項(xiàng)目合規(guī)性情況做詳細(xì)披露并提示風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目收入測(cè)算、償債資金來(lái)源和償債安排，提供專項(xiàng)盡職調(diào)查報(bào)告。

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