近一段時(shí)期，一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎已經(jīng)處于“高燒”狀態(tài)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的8月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，我國(guó)64城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅創(chuàng)76個(gè)月新高，其中以鄭州（樓盤(pán)）5．6％的環(huán)比最高漲幅領(lǐng)漲。而作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，與2014年末相比，目前深圳（樓盤(pán)）、北京（樓盤(pán)）和上海（樓盤(pán)）二手房房?jī)r(jià)漲幅分別為66％、48％和39％，再創(chuàng)歷史新高。
    為何在中央提出要去杠桿、去庫(kù)存，要抑制資產(chǎn)泡沫、避免資金“脫實(shí)向虛”，一些熱點(diǎn)城市今年也推出了限貸限購(gòu)的調(diào)控政策的情況下，國(guó)內(nèi)一二線樓市依然持續(xù)火熱、如此“瘋狂”？
    歸結(jié)起來(lái)，有以下幾個(gè)原因值得關(guān)注。
    第一，從宏觀層面看，寬松的信貸政策是導(dǎo)致樓市火熱的根本因素。截至8月末，國(guó)內(nèi)廣義貨幣供應(yīng)量M
    已經(jīng)達(dá)到151．10萬(wàn)億元，其中很大一部分輸送給了房地產(chǎn)業(yè)。而在連續(xù)兩年近5次降息之后，今年的房貸利率水平已達(dá)到階段性低點(diǎn)，促使購(gòu)房積極性高漲，市場(chǎng)交易活躍將會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
    第二，從銀行層面看，由于住房按揭貸款是目前為數(shù)不多的低風(fēng)險(xiǎn)、低資本消耗業(yè)務(wù)，因此各家銀行都在主動(dòng)擴(kuò)張個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)，這也是推動(dòng)樓市火熱的重要因素。今年前8個(gè)月新增信貸8．94萬(wàn)億元，其中住戶(hù)部門(mén)貸款的新增值就高達(dá)4．08萬(wàn)億元，占全部新增信貸的比重已達(dá)46％。4．08萬(wàn)億元的貸款新增量，成為剛性需求和改善性需求入市的重要支撐。除此之外，還有消費(fèi)貸、房抵貸、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等多種名目的貸款資金，以及銀行表外資金（理財(cái)資金）不斷流入火熱的樓市。
    第三，從地方政府層面看，地方政府仍普遍對(duì)土地財(cái)政有依賴(lài)性。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力大、地方財(cái)政日益吃緊的情況下，地方政府希望樓市繼續(xù)繁榮，將土地財(cái)政延續(xù)下去，緩解持續(xù)上升的財(cái)政壓力。對(duì)一二線及熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，更多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出來(lái)?yè)屬?gòu)?fù)恋爻蔀榈赝?，無(wú)疑增加了地方財(cái)政收入并極大刺激了市場(chǎng)預(yù)期，鼓勵(lì)更多居民搶購(gòu)住房。
    第四，從企業(yè)層面看，受實(shí)業(yè)難做、過(guò)剩行業(yè)貸款不良資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、缺乏優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的等因素的影響，很多企業(yè)手持貨幣不愿投資實(shí)業(yè)，大量資金流入房地產(chǎn)。據(jù)媒體報(bào)道，除在二級(jí)市場(chǎng)舉牌房企股票外，保險(xiǎn)資金介入拿地和項(xiàng)目操作階段的行為，在東部城市普遍存在。
    第五，從居民層面看，在當(dāng)前資產(chǎn)保值的手段極其有限的情況下，國(guó)內(nèi)居民不論是出于住房需求還是投資需求，都主動(dòng)將不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域作為投資的最佳選擇。而此前政府鼓勵(lì)居民加杠桿購(gòu)房，也進(jìn)一步推高了居民投資樓市的熱情?？梢灶A(yù)期，如果樓市不出現(xiàn)大幅下跌，居民將資金投入不動(dòng)產(chǎn)的沖動(dòng)就會(huì)存在。當(dāng)然，一二線城市房?jī)r(jià)上漲的原因還要從這些城市的新開(kāi)工速度、土地購(gòu)置、居民可支配收入增速差、在校小學(xué)生數(shù)量增速等數(shù)據(jù)分析。安信首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文最近指出，盡管在全國(guó)范圍之內(nèi)小學(xué)人數(shù)的增長(zhǎng)都是負(fù)值，但是在一線城市小學(xué)在校人數(shù)的增速一直維持4％甚至是5％，這表明一線城市吸納了大量的年輕勞動(dòng)力，這種人口趨勢(shì)的變化推動(dòng)了一線城市對(duì)住房、學(xué)區(qū)房旺盛的需求。
    毫無(wú)疑問(wèn)，表面看起來(lái)，此輪房?jī)r(jià)上漲主要受一二線城市以及部分三線城市的剛需旺盛所帶動(dòng)，但深層次看，實(shí)際上反映了在資本過(guò)剩背景下，過(guò)多的貨幣在追逐少數(shù)頂級(jí)城市資產(chǎn)。
    要指出的是，少數(shù)城市的房?jī)r(jià)瘋漲、“地王”頻現(xiàn)，不僅無(wú)助于大量集中在三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存，還加大了少數(shù)城市的居民和企業(yè)杠桿率。而且，如果大量的金融資源向少數(shù)城市的房地產(chǎn)資產(chǎn)積聚，一方面繼續(xù)推高房地產(chǎn)泡沫化程度，另一方面加劇了金融資源 “脫實(shí)就虛”的扭曲程度，其中醞釀的金融風(fēng)險(xiǎn)值得高度警惕。
    要抑制房?jī)r(jià)上漲、化解樓市風(fēng)險(xiǎn)必須系統(tǒng)推進(jìn)、多措并舉，“限購(gòu)”“限貸”并非長(zhǎng)策，“對(duì)癥下藥”才能治本。比如遏制流動(dòng)性寬松，減少資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)；銀行要收緊房地產(chǎn)業(yè)融資，卡住了制造“地王”的開(kāi)發(fā)商的資金渠道，“地王”也就很難再現(xiàn)；加快農(nóng)村土地入市改革，及時(shí)增加土地供應(yīng)面積，改善房源供給結(jié)構(gòu)；加快引入房產(chǎn)稅和房屋空置稅等相關(guān)稅法，有效抑制投資及投機(jī)性購(gòu)房需求?？梢灶A(yù)見(jiàn)，今年下半年房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)再“一刀切”，很可能為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)及風(fēng)險(xiǎn)的變化，現(xiàn)有的調(diào)控方式將升級(jí)為 “一城一策”的精準(zhǔn)調(diào)控。

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