今年以來，土地市場熱度不減。整體來看，地王頻出現(xiàn)象并沒有得到實質(zhì)性改善，房企仍對熱點地塊存在較好預期。業(yè)內(nèi)人士認為，熱點城市地王層出不窮，與當下供地節(jié)奏也有一定關系。隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售毛利率水平持續(xù)下降，房企在一二線熱點城市拿地不宜太過偏激，同時要把握住三四線城市的機會，控制成本。
    合理控制供地節(jié)奏
    國土部此前在《關于下達〈2016年全國土地利用計劃〉的通知》中明確表示，加強和改進土地計劃管理，今年起土地計劃以土地利用總體規(guī)劃為基準，實行3年滾動編制、分年度下達，統(tǒng)籌新增和流量建設用地，新增建設用地計劃、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤計劃、工礦廢棄地復墾利用計劃同時下達。
    國務院發(fā)展研究中心市場所房地產(chǎn)研究室副主任邵挺表示，地王層出不窮，與我國供地節(jié)奏也有一定關系。我國土地供應一直是按年度計劃下發(fā)，各省市根據(jù)需求再進行分配。從世界范圍看，目前我國建設用地指標占比較低，主要土地都是林地和耕地，而不是建設用地。所謂土地稀缺，是指我國在用途管制、年度指標管制下所造成的稀缺，而不是說土地本身稀缺。
    如果是土地供應量導致地價飆升，邵挺表示，可一次性多供應幾幅土地。從上半年供應的土地量占年度土地供應計劃來看，北京現(xiàn)在供應的土地占計劃的30%左右。如果監(jiān)管部門擔心一供地就是地王，那么越是“擠牙膏”式供地，就越會容易出現(xiàn)地王。
    據(jù)媒體報道，南京市國土局日前答復該市十五屆人大四次會議第0099號《調(diào)整當前土地出讓方式》的建議時稱，下半年南京將加大住宅用地供應規(guī)模，繼續(xù)執(zhí)行限高地價舉措，嚴格控制地價房價，確保新出讓地塊樓面地價不高于同區(qū)域已成交地塊的最高樓面地價和目前區(qū)域普通商品房售價。
    明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認為，在土地供應量上，主要是改變預期。針對政府控制節(jié)奏而言，最好還是有規(guī)律、較為平衡的供地，使市場有底，如此波動便不會太大。土地市場要回歸理性，根本路徑是三四線城市要發(fā)展起來，擴大有效需求，分流開發(fā)商去三四線城市拿地，但短期內(nèi)很難見效。
    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，地王要從兩方面來看：一是土地價值需要提高，這是后續(xù)各類包括交通、城市管理等部門需要關注的；二是防范價格偏離價值過遠的現(xiàn)象出現(xiàn)。大規(guī)模推地會使地方政府比較被動，會使房地產(chǎn)市場“一哄而上”，缺乏系統(tǒng)性和持續(xù)性，因此開源節(jié)流也很關鍵。
    房企拿地不宜激進
    中原地產(chǎn)研究報告指出，7月市場平穩(wěn)收官，多數(shù)城市新房成交量環(huán)比回落。明源地產(chǎn)研究院報告表示，房地產(chǎn)行業(yè)銷售毛利率水平已從2011年的39.85%降至2015年的28.95%，五年間降幅為11個百分點，呈明顯下滑趨勢。土地市場競爭日趨激烈，房企回歸一二線城市拿地成本更高，過去依賴土地升值獲得利潤的發(fā)展模式難以維持。再加上地王的頻繁出現(xiàn)增加了企業(yè)土地成本，大部分標桿房企拿地集中在一二線城市，甚至出現(xiàn)很多地價超過房價的現(xiàn)象。因此，房企銷售毛利潤下降在所難免。
    上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，當下房企仍需加快轉型腳步，在一二線熱點城市拿地不宜太過偏激，同時要把握住三四線城市的機會，控制成本。否則資產(chǎn)負債率過高，后續(xù)資金鏈較緊，樓市下跌時會急于出手，但越跌價購房者越不愿買，形成惡性循環(huán)，損失可能會更大。
    業(yè)內(nèi)人士認為，房企高價拿地后是否會引起后續(xù)項目定價風險需分類來看。對于部分房企來說，如果周邊項目層次較高，社區(qū)規(guī)劃也較好，此類地王項目定價權其實仍在房企手中，但要注意和房地產(chǎn)周期保持一致或步調(diào)一致也很關鍵。如果在房地產(chǎn)市場平淡時進行物業(yè)銷售，營銷成本會非常高。如果碰到類似今年3月至5月的市場行情，那么部分地王項目其實在營銷方面的壓力不大。

中國證券報