5月1日起，營(yíng)改增試點(diǎn)改革在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開。房地產(chǎn)行業(yè)作為此次改革中的難點(diǎn)和重點(diǎn)，備受關(guān)注。如何啃下這塊“硬骨頭”，直接影響到整個(gè)改革的順利完成以及經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。
    營(yíng)改增新政下，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的定義與營(yíng)業(yè)稅法規(guī)下的規(guī)定基本一致，意味著增值稅將適用于房地產(chǎn)銷售和租賃業(yè)務(wù)，并且影響主要的房地產(chǎn)類型，比如住宅、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、以及商業(yè)地產(chǎn)等。房地產(chǎn)業(yè)將適用于11%的增值稅稅率，較之營(yíng)業(yè)稅5%的稅率有大幅上漲。
    畢馬威中國(guó)間接稅合伙人沈瑛華認(rèn)為，增值稅實(shí)際上是基于差額征稅（銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)），而營(yíng)業(yè)稅是基于全額征稅（僅銷項(xiàng)），所以單純將新稅率和老稅率直接進(jìn)行比較是沒(méi)有意義的。另外，過(guò)渡性政策的實(shí)施也會(huì)對(duì)稅率產(chǎn)生進(jìn)一步的影響。
    雖然目前具體的房地產(chǎn)增值稅算法和相關(guān)配套政策還未發(fā)布，但大眾對(duì)于營(yíng)改增后房?jī)r(jià)走勢(shì)格外關(guān)注。中匯浙江稅務(wù)授薪合伙人、注冊(cè)稅務(wù)師董智在接受上證報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，由于增值稅是價(jià)外稅，營(yíng)改增后，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房?jī)r(jià)是價(jià)稅分離后的房?jī)r(jià)，與同期相比肯定房?jī)r(jià)會(huì)“下降”，但購(gòu)房者支付的總金額不一定會(huì)減少。
    他舉例說(shuō)，營(yíng)改增前合同價(jià)500萬(wàn)的房子，同樣的情況下，營(yíng)改增后，現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)：500/（1+11%）=450.45萬(wàn)元；即使房地產(chǎn)企業(yè)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，房?jī)r(jià)還是會(huì)略有下降：500/（1+5%）=476.19萬(wàn)元。
    “房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)在簡(jiǎn)易征收的情況下，稅負(fù)略有下降，在一般計(jì)稅方式下，房企稅負(fù)會(huì)不會(huì)下降取決于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、供應(yīng)商管理情況。管理越優(yōu)秀的企業(yè)、合作伙伴越給力（大型企業(yè)、采用一般計(jì)稅方式的供應(yīng)商），越有利于房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)控制。”董智說(shuō)。
    在沈瑛華看來(lái)，營(yíng)改增政策屬于平穩(wěn)過(guò)渡，房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)檎叱雠_(tái)而波動(dòng)。舉例而言，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。除北京、上海、廣州和深圳外，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。該政策延續(xù)了營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，不僅適用于個(gè)人自住用房，也適用于投資的住房。這一政策對(duì)于鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有不動(dòng)產(chǎn)并抑制投機(jī)行為有重要影響。
    據(jù)悉，有關(guān)部門已經(jīng)在抓緊研究房地產(chǎn)相關(guān)配套政策。目前已出臺(tái)營(yíng)改增政策中，購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣增值稅被社會(huì)普遍解讀為“拯救商業(yè)地產(chǎn)最強(qiáng)音”。
    營(yíng)改增相關(guān)政策規(guī)定，2016年5月1 日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年 抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
    “新購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)納稅抵扣范圍，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是個(gè)重大利好，有利于房產(chǎn)企業(yè)的寫字樓、商鋪等產(chǎn)品的銷售。”董智表示。
既然營(yíng)改增有利于商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格會(huì)不會(huì)因此出現(xiàn)上漲？之前財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌就曾公開表示，雖然新增的不動(dòng)產(chǎn)可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，但如果對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有益處的話，企業(yè)也不會(huì)為了抵扣的目的去大量購(gòu)買房地產(chǎn)。如果企業(yè)投資于不動(dòng)產(chǎn)，說(shuō)明希望以后擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、占有更大的市場(chǎng)，這屬于企業(yè)自身的投資決策問(wèn)題。
    董智認(rèn)為，由于改征增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)加強(qiáng)對(duì)采購(gòu)環(huán)節(jié)的增值稅專用發(fā)票的管理，這樣就對(duì)上游的供應(yīng)商提出更高要求。未來(lái)，由于在一般計(jì)稅方式，多取得進(jìn)項(xiàng)稅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)為盡可能多的獲取進(jìn)項(xiàng)稅，會(huì)調(diào)整自己的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，會(huì)更多推出精裝修房、帶家電等產(chǎn)品類型。

中國(guó)證券網(wǎng)