2015房地產政策市或再起

    2014年的房地產市場最終以冷收官，成交量、價格、投資悉數下滑。在仍難以脫離土地財政的財政體系下，地方財政也因此受牽，財政收入下降明顯。也正是因為此，2015年伊始，地方政府便啟動第三波救市，中央相關部委也頻頻發(fā)話給樓市吃定心丸。

    對此，業(yè)內人士指出，2015年樓市或再度迎來政策市，但在高庫存的影響下，本輪政策市將不同于往常引起大幅波動，而是樓市將在一段時間內維持穩(wěn)定狀態(tài)。

　地方頻頻救市 從補購房者到補開發(fā)商

    近日，四川資陽市被曝出臺20條措施穩(wěn)定住房消費，涉及稅收金融、棚改貨幣安置、住房公積金、首套房認定標準等多方面。并表示，上述措施于1月21日起執(zhí)行，有效期一年。

    具體來看，資陽取消了中心城區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米及以下住房的單價條件，并明確提出，居民家庭住房套數以購房所在地房管部門出具的房屋產權登記查詢結果為依據。取消境外機構和個人在資陽市的購房限制，并對居民購房予以獎勵，凡在資陽市中心城區(qū)購買首套普通商品住房的，一次性給予7000元的購房獎勵，若在近期房交會上成交的再獎勵2000元，并調整了住房公積金貸款政策。

    值得注意的是，這在四川并不是個例。據四川住房和城鄉(xiāng)建設廳官網得知，自2014年至今，四川省內已有11個市州正式出臺“微刺激”政策，例如眉山市對在城區(qū)購買商品房給予每平方米60元的補貼；廣元市對房展會期間的購房者，給予契稅稅率1至1.5個百分點的補助；遂寧市放寬開發(fā)企業(yè)城市建設配套費等規(guī)費繳納時限。對此，四川省住建廳相關負責人介紹稱，2015年要落實房地產“去行政化”工作，加大“去庫存”力度，針對不同業(yè)態(tài)的物業(yè)，研究制定進一步消化庫存、推進住宅產業(yè)化的可操作性的政策措施。因此，絕大部分市州將出臺類似措施。此外，就全省而言，今年起將取消非住宅(即寫字樓、商鋪等)抵押手續(xù)費(上限2萬元)，免收小微企業(yè)的房屋登記費和住房交易手續(xù)費(上限2萬元)；同時將調整普通住房認定標準，將更多住房納入享受普通住房稅收優(yōu)惠政策范圍。

    將于2月15日起執(zhí)行的浙江紹興，更是除了對購房人有一定補貼、優(yōu)惠外，對房企也有大力度稅費減免。紹興市表示，自2015年2月15日生效之日至2015年12月31日，市民買房所繳契稅地方留成部分將給予補貼，具體為按房屋成交的計稅價格0.8%補貼，并以實際繳納的契稅地方留成部分為上限。公積金貸款額度從單職工50萬元、雙職工60萬元提高至單職工60萬元，雙職工80萬元。

    此外，對于開發(fā)商，放寬土地出讓金支付期限。紹興表示，以出讓方式提供國有土地使用權的住宅、商業(yè)、辦公類建設工程，在優(yōu)先安排基礎設施和公用服務設施建設的前提下，允許按每期建設用地面積2萬平方米以上(含2萬平方米)，分期辦理建設工程規(guī)劃許可證、分期進行建設工程竣工規(guī)劃核實。新出讓的經營性用地，土地出讓金繳納期限適當放寬，允許從成交之日起一年內全部繳清，其中成交之日起1個月內應繳清全部土地出讓價款的50%(含保證金)。對履約保證金實行總額控制，履約保證金超過200萬元的，按200萬元計提；不足200萬元的，按現有比例執(zhí)行。提高差別化分階段返還比例。項目按期開工的，可先行返還80%的履約保證金；辦理延期開工并按延期約定開工的，可先行返還70%的履約保證金。

    與此同時，地下空間用于建停車場不再收取土地出讓金，并取消原“商品住房建設套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上”的規(guī)定。

    紹興市相關負責人表示，在各執(zhí)收部門或行業(yè)主管部門將按照“可取消的予以取消，可歸并的進行歸并，可優(yōu)惠的給予優(yōu)惠”的原則，研究提出相關處置意見。

    事實上，去年8月份紹興曾出臺過11條救市措施，其中甚至還包括要求商業(yè)銀行加快對房地產按揭貸款的發(fā)放速度等細則，被業(yè)內評價為“最無底線的救市”。但業(yè)內人士表示，這些政策的效果很有限?！叭ツ瓿龅恼咧饕欠砰_限購限貸，但當地樓盤的銷售業(yè)績仍然不景氣，尤其是當地開發(fā)商和購房者都看空今年樓市，政府的土地也賣得不好?！?/p>

    因此，此次紹興再度變本加厲。上述人士稱，此次大規(guī)模救市的主要原因還是市場的萎靡，開發(fā)商促銷力度很大，不少開發(fā)商都是貼著成本賣房還有半價賣房。但紹興市房地產信息網統(tǒng)計數據顯示，開發(fā)商以價換量的結果只是2014年12月紹興商品住宅成交848套，環(huán)比下降7.3%這樣的“成績”。

　中央部委齊發(fā)聲穩(wěn)樓市

    值得注意的是，在地方放松意愿強烈的同時，部委也頻頻發(fā)聲示意樓市向好趨穩(wěn)。

    2月4日，央行時隔兩年多再次宣布實施全面降準，2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是自去年11月21日央行宣布降息以來，貨幣政策再次寬松化，也是樓市自去年9月30日限貸解綁后再次迎來資金面利好。

    與此同時，各部委也頻繁發(fā)聲利好樓市。此前，住建部出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導意見》則提出，支持房地產開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租，并通過從租賃市場籌集公共租賃房房源。隨后1月20日，住建部部長陳政高表態(tài)，房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。住建部要指導督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。在此背景下，福州下發(fā)《關于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見(試行)》明確：將統(tǒng)購商品房，解決安置房需求。

    對此，中原地產首席分析師張大偉認為，這一政策將對購房者而言有托底的作用，在政府回購承諾的影響下，購房者入市的積極性會提高。他認為在庫存高企的三四線城市，開發(fā)商或市民可能更有動力去把多余的房子賣給政府。

    除住建部外，核心決策層對房地產表述也有一定轉向。此前，中國國務院總理李克強在瑞士達沃斯論壇上率先給樓市開出“定心丸”。李克強表示，中國房地產市場的剛性需求是長期的，并將帶動國內相關行業(yè)和產品供給，房地產市場在一段時期內出現調整也是正常的。隨后，中國央行行長周小川也作出房地產市場未現全國性問題的研判。

    此外，國家統(tǒng)計局長馬建堂在回答記者問時也指出，四季度以來的數據告訴我們，隨著一些行政性的限購措施的放開，金融信貸政策的相應調整，房地產出現了一些積極的變化。

    對此，G20與新興國家發(fā)展戰(zhàn)略研究中心主任、經濟學家張其佐在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，部委頻頻發(fā)聲表現出政府方面希望樓市和經濟平穩(wěn)健康發(fā)展，防止大起大落，但不能過分解讀。

    張其佐表示，從目前來看，樹立穩(wěn)定樓市發(fā)展信心、穩(wěn)定發(fā)展前景很重要。中國經濟下行壓力仍然較大，因此仍難以完全擺脫房地產。

    對此，全聯房地產商會名譽會長聶梅生表示，2014年，房地產整體投資增速下滑至接近個位數，年末單月甚至為負值，在宏觀經濟整體下滑的背景下，地方政府難以改變對房地產的依賴，因此，仍然會選擇加大微調，以放松對房地產的支持力度。

　樓市新常態(tài)下的政策市

    值得注意的是，隨著樓市預期不斷轉好，百城住宅價格在新年首月止跌。中指院最新數據顯示，015年1月全國100個城市(新建)住宅平均價格10564元/平方米，環(huán)比微張0.21%，這也意味著，百城住宅平均價格結束了環(huán)比8連跌局面。

    從環(huán)比漲跌城市個數看，44個城市環(huán)比上漲，56個城市環(huán)比下跌。與上月相比， 1月價格環(huán)比上漲的城市數量增加14個，其中漲幅在1%以上的城市有9個，較上月增加6個。其中，十大城市住宅均價環(huán)比同時止跌上漲。北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為18990元/平方米，環(huán)比止跌上漲，漲幅為0.59%。北上廣深一線城市更是全線上漲。北京漲幅最大，環(huán)比上漲1.15%，上海環(huán)比上漲0.78%，深圳環(huán)比上漲0.64%，廣州環(huán)比上漲0.33%。

    那么房地產勢頭是否將會重新燃起？對此，聶梅生認為，房地產市場將再度迎來政策市。但她指出，此輪政策市將與過去不同，將是在新常態(tài)下的變革。因此，不會帶來巨幅波動。

    的確，現階段房地產市場面臨著新常態(tài)。萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶就表示，人口紅利拐點、城鎮(zhèn)化降速以及社會總庫存難解決是中國房地產無法避免的三大問題。因此，在資金壓力下，2015年房企將在淡出大開發(fā)模式的同時，降價回籠資金以消庫存現象將更加突出。

    對于人口紅利，毛大慶表示，作為支撐房地產的絕對剛需，第一次購買的購買力，中國20-29歲婚齡人口數量快速下降，15歲至64歲的勞動生產力人口數量也在顯下滑，這就意味著顯然已出現人口紅利拐點。

    在此背景下，高企的庫存消化周期將更加延長。毛大慶表示，現階段中國人的房子的戶均套數已經1.03套，這意味著從總體來看，房屋總數已經足夠，但目前我國城市間不平衡，北京人均套數僅為0.8到0.9，但很多城市超過1，甚至將已批未建住房計算的話，部分地區(qū)將高達1.5—1.6。

    另一方面，從國土部數據來看，現階段地方已批但還未賣給開發(fā)商的土地指標，與開發(fā)商仍未開工的土地合計，已足夠現在數年正常庫存，僅以現在的土地出讓的速度光賣地還足夠賣兩年。

    的確，上海房地產研究院最新報告顯示，35城連續(xù)第五年呈現供大于求的態(tài)勢。截至2014年12月底，上海房地產研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。其中，35個城市中有29個城市庫存出現了同比增長現象。其中福州、南京和九江3個城市庫存同比增幅分別達到77.8%、54.0%和46.0%。

    因此，毛大慶認為，在房地產市場態(tài)勢轉變后，房企將逐步淡出之前的大開發(fā)模式，一方面加快去庫存回籠資金速度，另一方面，轉型尋求自身出路。

    張其佐則指出，雖然現階段各地有救市傾向，但不會再重復過去老路。“中國經濟結構調整來之不易，單純依賴房地產只會出現新風險。這就意味著，如果仍采取過去老路救市，只會產生泡沫，甚至產生更大的泡沫風險”。

經濟參考報