一、商業(yè)地產(chǎn)供應洪峰已至，但高水平商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商寥寥可數(shù)

目前，中國市場上，有三大力量在驅(qū)動著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱。

一是政府的主導力量?；趯Τ鞘邪l(fā)展的需求，政府往往主導著城市規(guī)劃，其中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，對于開發(fā)商而言，商業(yè)開發(fā)能力成為目前開發(fā)企業(yè)取地的競爭力。

二是市場榜樣的力量。一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，特別是購物中心的興起，高額的銷售帶來的收益回報，以及在消費者心目中樹立良好的品牌效應，都驅(qū)使著大量開發(fā)企業(yè)繼而模仿、打造商業(yè)產(chǎn)品。

三是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體的擴容。其中零售商這塊，是鑒于租金上漲壓力以及零售擴張的需求；住宅開發(fā)商這塊是主動轉(zhuǎn)型商業(yè)開發(fā)或者由于拿地被迫加入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行列。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商這塊是其商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營經(jīng)驗日漸成熟，進而加大了對商業(yè)品牌的復制和擴張。預計2015年有望達到4500家，商業(yè)建筑面積達到3億平方米。從現(xiàn)在到2025年，還會有7000家建成開業(yè)，屆時購物中心將超10000家。因此在當前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是在城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢。

不是所有的企業(yè)都適合做商業(yè)地產(chǎn)，也不是所有的企業(yè)都能做好商業(yè)地產(chǎn)。當前有5萬多家登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商業(yè)的，對人的購物、休閑、娛樂需求都把握非常準的企業(yè)，才可能真正把商業(yè)地產(chǎn)做好。

二、商業(yè)地產(chǎn)市場，從租售并舉變成自持為主

對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成熟，可以分成三個階段。第一階段是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售階段，以分割的產(chǎn)權(quán)式商鋪為導向；那么第二階段將進入租售并舉階段。這個階段以銷售和自持商鋪并重的階段；第三階段是商業(yè)地產(chǎn)金融化階段。這個階段的物業(yè)持有主體將被金融證券化的趨勢影響。

從當前現(xiàn)狀來看，一、二線城市核心地段商業(yè)基本全部自持，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段，才會存在租售并舉的產(chǎn)品，這種能夠產(chǎn)品一般的持有比率達到50%左右。只有在三、四線城市，現(xiàn)在還存在著大比例散售的項目存在。相信隨著市場的不斷成熟，將有越來越多的項目進入自持階段，政府對商業(yè)項目散售的審批和監(jiān)管也會越來越嚴格。

三、藝術(shù)、生態(tài)、體驗式商業(yè)成為發(fā)展共識

發(fā)展到2014年的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，體驗性已經(jīng)從營銷口號轉(zhuǎn)入產(chǎn)品實戰(zhàn)。這種商業(yè)地產(chǎn)的體驗感已經(jīng)無需細說，各家都有自己的獨到想法。從硬件的設計到招商，到運營管理，體驗感將會無處不在。但無論是藝術(shù)、還是生態(tài)、還是高科技，各種體驗式的商業(yè)地產(chǎn)小趨勢的潮流不會改變商業(yè)的基本功能。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一味講求體驗，標新立異，忽略了研究市場需求和城市功能規(guī)劃的本質(zhì)需求，那這樣的項目將會是一場災難。

體驗式商業(yè)，只會是錦上添花，不會是雪中送炭。立足于區(qū)域基本消費需求的商業(yè)業(yè)態(tài)招商和運營管理才是決勝的根本。

四、餐飲成購物中心新寵，但受到國家政策調(diào)控，正經(jīng)歷痛苦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整

2013年，很多商業(yè)地產(chǎn)項目將餐飲作為救命的最后一根稻草。餐飲行業(yè)在國八條出臺以前，餐飲行業(yè)都是25%的增長，而受這一政策影響，上半年增速在13%到15%左右。另外，人力資源成本上漲百分之百，行業(yè)壓力還是比較大的。

餐飲行業(yè)啞鈴形的消費結(jié)構(gòu)將調(diào)整，未來將呈現(xiàn)紡錘形的結(jié)構(gòu)，人均價格在20~80元的大眾化餐飲將有很好的發(fā)展空間?！?/span>

相比傳統(tǒng)餐飲行業(yè)的調(diào)整轉(zhuǎn)型，新興的、具備互聯(lián)網(wǎng)精神的快時尚餐飲成為很多購物中心的新寵。

五、兒童類業(yè)態(tài)蓬勃興起，正成為購物中心的主流業(yè)態(tài)

2013年開始，全國已有近百家購物中心先后擴大兒童品牌招商，并對兒童區(qū)進行改裝升級。隨著中國購物中心的調(diào)整，日漸興起的兒童業(yè)態(tài)正成為購物中心重要組成部分，有的甚至成為核心部分。

兒童業(yè)態(tài)帶來高利潤的同時，也成為購物中心拉動家庭型消費及關(guān)聯(lián)商品銷售的重要因素。目前兒童零售約占整個兒童業(yè)態(tài)的20%，兒童體驗和教育市場規(guī)模占80%。

兒童類業(yè)態(tài)的興起，正成為購物中心吸引人流、帶來差異化的重要手段。

六、社區(qū)購物中心將成為引領(lǐng)未來商業(yè)市場的重頭戲

隨著城市商業(yè)副中心規(guī)劃的逐步推行，區(qū)域性購物中心也就是社區(qū)購物中心將成為引領(lǐng)未來商業(yè)市場的重頭戲。

經(jīng)過跑馬圈地的粗放型發(fā)展之后，未來中國商業(yè)地產(chǎn)市場將進入精細化發(fā)展時代。這個時代的商業(yè)發(fā)展模式應更多向香港、日本等成熟市場學習。

今后，社區(qū)商業(yè)不僅僅是某個便利店，某個洗衣店這么簡單，而更應該有規(guī)劃和商家的合力協(xié)作，體現(xiàn)集群效應，餐館、超市、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)能夠相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服務更加標準。

七、奧特萊斯成為熱點，但已泡沫化

2002年底，燕莎集團在北京東四環(huán)開始經(jīng)營中國第一家奧特萊斯，從那時開始到現(xiàn)在，中國已經(jīng)有四五百家各種各樣的“奧特萊斯”，中國的奧特萊斯亂象叢生。

從整體來看，運營奧特萊斯是一個競爭壁壘相對較高的行業(yè)。這個行業(yè)最需要的是聲望、信譽和管理經(jīng)驗。因此，對于一個行業(yè)新進入者來說，要想短期內(nèi)掌握到如此多的資源的難度非常大。關(guān)鍵指標在于：1、擁有成規(guī)模數(shù)量的品牌供應商渠道；2、快速周轉(zhuǎn)速度；3、基礎客源數(shù)量；4、進貨談判的溢價能力；5、基礎物業(yè)條件。上述五大核心資源和競爭力，是確保在奧特萊斯行業(yè)制勝的法寶。

八、百貨業(yè)轉(zhuǎn)型，從聯(lián)營轉(zhuǎn)型為自營

在中國零售業(yè)，自有品牌的發(fā)展尚處在起步階段。根據(jù)一項針對國內(nèi)65家主要超市、超大型商場(涵蓋內(nèi)外資，占總市場份額的25%)的專題調(diào)研，有60%的企業(yè)提供自有品牌產(chǎn)品，但一般自有品牌產(chǎn)品在總銷售額中的占比不會超過5%。

在美國超市零售業(yè)，自有品牌的銷售占比平均在25%左右，在歐洲，這一比例更高達40%甚至是50%。在嚴酷的市場競爭中，零售商不能僅僅依靠品牌商品來存活，銷售品牌商品很難取得價格優(yōu)勢。

因此，發(fā)展自有品牌，從“零售商”轉(zhuǎn)型“零售制造商”，這個才是百貨業(yè)轉(zhuǎn)型的根本方向。由聯(lián)營轉(zhuǎn)變?yōu)樽誀I，對企業(yè)的經(jīng)營能力提出了更高的要求。在聯(lián)營模式下，百貨企業(yè)的管理重點是商場運營，而在自營模式下，百貨企業(yè)要對消費者需求有精準的定位，并擔負起采購、商品管理、市場推廣、品牌建設的重任。

九、超市業(yè)外延式擴張放緩，迎來關(guān)店潮、并購潮和觸網(wǎng)熱潮

總體來看，超市業(yè)在一、二線城市出現(xiàn)飽和，三、四線城市逐步成為主戰(zhàn)場。

雖然超市行業(yè)經(jīng)營成本越來越高，但由于終端消費者對價格敏感度較高，超市難以通過提價來轉(zhuǎn)嫁成本，要想提升毛利率，只能重視精細化管理。這種精細化管理能力包括對超市購物環(huán)境、品類管理、營銷策略的提升。除此之外，企業(yè)還需要在信息化、供應鏈方面進一步改善。通過減少采購環(huán)節(jié)、有效利用資金、建立高效節(jié)能的物流配送網(wǎng)絡、搭建先進的信息系統(tǒng)、鼓勵員工和管理層的有效溝通，達到提升人流、物流、資金效率的目的。

十、專業(yè)市場類項目進入險惡時代

專業(yè)市場這類業(yè)態(tài)經(jīng)過10多年的發(fā)展，這類業(yè)態(tài)已經(jīng)遍地開花。應該說這個對于外行來說，看似藍海的商業(yè)模式，只有走近之后，才知道其中的險惡?？傮w來看，當前要想再涉足這個行業(yè)領(lǐng)域，不得不面對下面四個重大挑戰(zhàn)。

1、資金壁壘。小規(guī)模的集貿(mào)市場時代已經(jīng)過去，發(fā)展到當前產(chǎn)業(yè)更為集中的物流商貿(mào)城時代，開發(fā)商必須具備充沛的資金。

2、土地供應壁壘。除卻雄厚的資金壁壘之外，政府供地模式的變革也成為這類業(yè)態(tài)發(fā)展的關(guān)鍵困難。進入城鎮(zhèn)化發(fā)展的2.0時代，各地城市建設進入精細化管理進程。上千畝以上的批量供地模式已成為過去，政府供地更是在前期大刀闊斧的拉開城市發(fā)展框架后，在原先的新城、開發(fā)區(qū)等各類新區(qū)已有的土地上進行精雕細琢，在切碎的小地塊進行精準的定位。目標是提高土地集約化利用效率，提高土地產(chǎn)出率，減少公共市政基礎資源的浪費。因此，在這樣的大背景下，若想通過興建物流商貿(mào)城的方式大規(guī)模圈地，再分期開發(fā)，做好一個再做一個，這樣的模式已越來越困難。

3、行業(yè)商戶資源瓶頸。物流商貿(mào)的根本還是商貿(mào)業(yè)資源，對于普通城市而言，各個行業(yè)的商貿(mào)資源有限。除非在傳統(tǒng)的大交通、大物流等樞紐型城市，這類商貿(mào)資源會相對集中。如若一個城市已有穩(wěn)定的商貿(mào)經(jīng)營場所，若這是大規(guī)模興建商貿(mào)城，而不能有效形成周邊城市群的集聚，只能依靠本地存量商戶資源消化，這樣的新增供給在未來數(shù)年內(nèi)都會給城市帶來惡性競爭。除非傳統(tǒng)商貿(mào)市場的搬遷消亡，否則新的商貿(mào)市場很難短期成市，經(jīng)營上會舉步維艱。

4、如何應對電子商務購物交易模式的沖擊？物流商貿(mào)是傳統(tǒng)的商品貿(mào)易的重要匯聚地。但隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的沖擊，傳統(tǒng)商品貿(mào)易正在經(jīng)歷翻天覆地的變革。特別是直接面向終端的O2O式生產(chǎn)和消費，如若這類互聯(lián)網(wǎng)效應在某一地區(qū)對某一品類形成了成規(guī)模的影響和滲透，那么這種沖擊將是巨大而顛覆性的。

商業(yè)地產(chǎn)與電商