新一輪房地產(chǎn)調(diào)整的特點與主要原因

中國經(jīng)濟時報：今年以來房地產(chǎn)市場主要運行指標(biāo)總體呈持續(xù)回落態(tài)勢，上半年房屋新開工面積同比下降了16．4％，商品房銷售面積同比下降了6％，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比增長14．1％，漲幅較上年同期回落了6．2個百分點。這似乎意味著房地產(chǎn)市場新一輪的調(diào)整已經(jīng)不再是山雨欲來，而是確確實實已經(jīng)到來。那么，此輪調(diào)整是受市場本身影響大些，還是受政策影響更大些，抑或是受房地產(chǎn)市場客觀發(fā)展階段的影響更大些呢？

鄧郁松：是的，該來的總會來。這一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整既有受政策影響的原因，也有市場自身調(diào)整的因素，還與房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化密切相關(guān)。

從政策因素觀察，今年以來房地產(chǎn)銷售量的明顯下降主要受銀行按揭貸款利率提高及其更加謹慎地發(fā)放住房貸款的影響。根據(jù)中國人民銀行2014年第一季度貨幣政策執(zhí)行報告，個人住房貸款利率小幅走高，3月加權(quán)平均利率為6．70％，比上年12月上升0．17個百分點。從近期對一些城市的調(diào)研情況看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)和購房者普遍反應(yīng)貸款利率總體走高，且放款周期延長。而在今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金中，個人按揭貸款為6512億元，較去年同期下降了3．7％。此外，現(xiàn)行的稅收和限購政策在抑制投機投資性需求的同時，客觀上對數(shù)量龐大的改善型需求者也帶來較大影響，增大了改善型需求者的購房成本，抑制了改善型需求的釋放，也加大了市場的波動。

今年以來房地產(chǎn)市場主要運行指標(biāo)的明顯回落還與市場自身運行情況有關(guān)，特別是與近年來市場供應(yīng)量快速增長有關(guān)，這也是新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整與2008年和2011年四季度及2012年上半年的市場調(diào)整的一個根本差異。2010年以來我國住宅新開工面積較此前大幅增長，過去4年住宅年均新開工面積達到13．8億平方米，年均住宅新開工面積是2006年的2．14倍。其中，部分城市房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)量尤為顯著。由于市場供應(yīng)量過快增長，市場競爭加劇，一些資金鏈較為緊張的房地產(chǎn)企業(yè)為加速回籠資金率先降價促銷，今年以來，一些率先出現(xiàn)價格下調(diào)的城市均是近年來供應(yīng)量增長過快的城市。

從發(fā)展階段看，根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國城鎮(zhèn)戶均住房在1．0套左右，即目前我國房地產(chǎn)市場供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡。從日本、德國等典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程看，大規(guī)模的住房建設(shè)期基本出現(xiàn)在人口較快增長、住房總量不足的階段，而在戶均住房超過1．0套后，將會出現(xiàn)住房建設(shè)峰值，此后隨著人口增速的放緩和住房短缺問題的解決，新建住房數(shù)量將出現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)市場也將從快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段。借鑒日本等發(fā)達經(jīng)濟體住房市場發(fā)展規(guī)律，可以判斷我國住房建設(shè)的峰值已到，因此，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落、包括房地產(chǎn)新開工面積的下降是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，是趨勢性的，也是正常的回落。隨著我國房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求向供求基本平衡的轉(zhuǎn)變，我國的房地產(chǎn)市場正在從此前的快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段過渡。認識到房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，將有利于更準(zhǔn)確地判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整的性質(zhì)和趨勢。

倪鵬飛：中國房地產(chǎn)市場短期下跌不可避免，普通商品住房價格將進入為期2至3年的調(diào)整期，從長期來看，未來十年樓市是需求減速增長的10年,當(dāng)前，居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，房價不會出現(xiàn)整體崩盤。供求形勢亦由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變，房價可能進入兩年至三年的調(diào)整期。住宅產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中度會進一步加速提升，開發(fā)投資速度持續(xù)放緩，競爭更趨品牌化。土地市場成交量小幅回升，價格穩(wěn)中略降，分化持續(xù)。房貸規(guī)模增速有望反彈、房貸占比仍將高位，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)將繼續(xù)維持較高的支持度。盡管整體不會崩盤，但一些房價漲幅較高、前期開發(fā)量較大的東部二三線城市，崩盤也完全是有可能的。

針對當(dāng)前住房市場形勢出現(xiàn)的新變化，建議應(yīng)更多發(fā)揮市場機制調(diào)節(jié)供求的決定性作用，順應(yīng)市場形勢轉(zhuǎn)變，積極引導(dǎo)市場健康調(diào)整；實施區(qū)間調(diào)控，做好風(fēng)險防范；規(guī)范、完善和培育舊房與租賃市場，降低二手住房交易和租賃交易稅費；進一步完善或取消期房預(yù)售制度。此外，為促進中國住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展，土地市場應(yīng)實行分類調(diào)控，建立新的土地出讓金分配機制；收購商品房用于保障房供應(yīng)，后期管理應(yīng)納入保障房考核機制；推廣公積金制度和以貨幣補貼為主的住房保障模式，建立公平的住房保障體系；對2025年后可能出現(xiàn)的人口結(jié)構(gòu)“蘑菇云”風(fēng)險應(yīng)有所預(yù)警，必須抓住歷史契機加快推進住房制度綜合配套改革和相關(guān)人口政策的調(diào)整。

中國經(jīng)濟時報：有一種坊間觀點，2013年3月，新一屆全國人大審議通過的《國務(wù)院機構(gòu)改革和轉(zhuǎn)變職能方案》提出要建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。當(dāng)年3月底，國務(wù)院辦公廳發(fā)布實施《方案》的任務(wù)分工通知，提出2014年6月底之前出臺《不動產(chǎn)登記條例》。這被很多普通百姓和一些專家認定為會是房地產(chǎn)市場開始趨于理性下行的一個時間節(jié)點和此輪調(diào)整的政策預(yù)期。但離預(yù)計方案出臺時間已經(jīng)過去一個多月了，這項立法工作仍未見結(jié)果。最近的消息是李克強總理7月30日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論了《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》，決定向社會公開征求意見，那么這個不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的關(guān)系究竟有多大呢？

董藩：首先我說下為什么這項立法工作不能如期完成呢？盡管有的人已經(jīng)作出了解釋，但我認為仍不夠全面，有必要重新談一下。第一，李克強總理對此要求很高，這增加了立法工作難度和起草工作組的壓力，進而影響了工作進度。不能如期完成，一定意義上是李總理“從嚴要求”的結(jié)果。

第二，最近大力度、高頻率的“打虎、打蒼蠅”對立法進程產(chǎn)生了一定的影響。這一點大家都明白，不需要過多解釋。

第三，經(jīng)濟衰退局面的出現(xiàn)以及外交工作的突然加重，也牽扯了國家領(lǐng)導(dǎo)人的不少精力。大家知道，自新一屆中共中央和國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)班子上任以來，經(jīng)濟增長速度總體呈現(xiàn)明顯下滑趨勢，尤其是今年一季度下滑得厲害。在房地產(chǎn)市場不景氣的同時，內(nèi)需不足、出口萎縮、財政收入下降、結(jié)構(gòu)調(diào)整困難，使得國家領(lǐng)導(dǎo)人不得不投入大精力抓市場振興工作。再加上最近一個時期，國際政治、經(jīng)濟形勢更趨復(fù)雜，中國與周邊國家沖突增加，以及馬航事件等意外事情頻繁出現(xiàn)，使得領(lǐng)導(dǎo)人也不得不在外交工作上投入大精力。事有輕重緩急，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的立法工作在緊迫性上，就必然被置于相對次要的地位。

第四，多頭管理帶來的整合工作難度很大。中國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記實行的是多頭管理，林木由林業(yè)部門登記，草原由農(nóng)業(yè)部門登記，土地由土地資源管理部門登記，房屋則由房產(chǎn)部門登記，海域由海洋管理部門登記。這涉及到國土資源部、住建部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局、國家海洋局等。要將不動產(chǎn)登記工作統(tǒng)一歸攏到國土資源部，涉及到很多職能的調(diào)整和直接、間接工作的理順。雖然國土資源部成立了立法起草牽頭部門，并在地籍管理司下加掛了不動產(chǎn)登記局的牌子，但該部由于在地位上與各部委相比，基本上是平起平坐，不夠權(quán)威，故難以推動工作開展。

第五，法律、法規(guī)和規(guī)章的梳理工作數(shù)量巨大。除了《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》、《森林法》、《草原法》、《海域使用權(quán)登記辦法》等主要法規(guī)外，其他法規(guī)中也涉及到不少與不動產(chǎn)登記有關(guān)的內(nèi)容。其中不少法律法規(guī)條款與今天統(tǒng)一登記的初衷不符，形成了明顯的制度性障礙。有些法律法規(guī)條文不僅沒有理順，本身也需要較大程度地修訂。假若只顧制定 《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》，而不同時修訂這些法律法規(guī)規(guī)章，就會出現(xiàn)相互沖突的情況，為出臺后的實施工作制造出眾多麻煩。因此，《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》這項立法工作涉及到的已經(jīng)不僅僅是自身工作，還涉及到一系列法律法規(guī)的修訂、完善、廢止工作，這大大增加了立法難度。

第六，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的難產(chǎn)，還與一些官方對于“反腐”的抵觸與阻撓有關(guān)。不動產(chǎn)登記必然涉及到基礎(chǔ)信息的采集，這就會涉及個人財產(chǎn)隱私問題。盡管出臺這一法規(guī)的目的不是基于反腐的需要，但畢竟要暴露一些財產(chǎn)信息，容易被反腐工作利用。這就使得登記立法工作遭遇重重阻力。當(dāng)公務(wù)員體系內(nèi)不歡迎這項立法工作時，參與立法起草工作的人員就處于“遭白眼”的境況，難以得到有效支持。

第七，人員安排是個大問題，涉及穩(wěn)定工作。當(dāng)前，中國不動產(chǎn)登記機構(gòu)“多頭執(zhí)政”，除了國土資源部、住建部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局、國家海洋局五個主要部門外，還有一些部門與此有關(guān)。過去不同部門在不動產(chǎn)登記機構(gòu)設(shè)置、登記人員組織與管理等方面各自形成相對完整、獨立的體系，牽扯到很多公務(wù)員和事業(yè)單位人員。中編辦雖然下了通知，強調(diào)原分屬住建部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)部、海洋局的相關(guān)不動產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到國土部，“人隨事走”，但僅全國國土和住建兩個系統(tǒng)就各自涉及到不下30萬員工，統(tǒng)一登記后的合并、裁減工作壓力很大。

以上七個方面在我看來，是導(dǎo)致《不動產(chǎn)登記暫行條例》延期“分娩”的原因。盡管從現(xiàn)在起，國務(wù)院會公開征求立法意見與建議，但我這里說到的某些問題，如相關(guān)法規(guī)的修訂、完善、廢止問題，即使是出臺了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，也需要很長時間才能消化、解決好。

至于《不動產(chǎn)登記暫行條例》的呼之欲出是否和本輪房地產(chǎn)調(diào)整有關(guān)，可能是大家從中嗅到了反腐敗的氣息和征收房產(chǎn)稅的信息，認為反腐行動會逼迫一些人急于出手手中的多余房產(chǎn)，而房產(chǎn)稅的征收也會影響持有房產(chǎn)的成本，進而讓人們放棄投資打算，而實際上，我早在兩個月前就在我自己的微信公眾號里強調(diào)過，《不動產(chǎn)登記暫行條例》和反腐敗沒有關(guān)系，和房產(chǎn)稅也沒有關(guān)系。為什么說和征收房產(chǎn)稅無關(guān)呢？簡單說一下：征收房產(chǎn)稅的想法在多次爭議、引起關(guān)注后，最終已經(jīng)被“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”這一說法所取代。而房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的含義完全不同，房產(chǎn)稅是針對私人住宅征收的持有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅，而房地產(chǎn)稅是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易等環(huán)節(jié)征收的一系列稅收種類的統(tǒng)稱。既然連房產(chǎn)稅都不再提了，自然《不動產(chǎn)登記暫行條例》與房產(chǎn)稅征收無關(guān)，沒有必要和此輪房地產(chǎn)調(diào)整聯(lián)系起來。至于《不動產(chǎn)登記暫行條例》和反腐敗相關(guān)并由此引發(fā)房地產(chǎn)市場調(diào)整則更是危言聳聽了，確切地說，《不動產(chǎn)登記暫行條例》只和推進《物權(quán)法》有關(guān)，因為推進《物權(quán)法》的配套法制建設(shè)，不動產(chǎn)登記屬于很重要的內(nèi)容之一。

　對下半年房地產(chǎn)形勢的基本判斷

中國經(jīng)濟時報：對于此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的前景，從短期和中長期角度看，有什么判斷？如果說過去幾年我們對房地產(chǎn)市場的判斷實際上是看政府，那么未來這個市場我們到底看什么？政府又會扮演怎樣的角色？

鄧郁松：房地產(chǎn)市場的波動具有明顯的階段性特征。從中長期角度觀察，市場供不應(yīng)求階段、供求基本平衡階段和市場供過于求階段的市場運行特征會存在顯著差異，因此，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場形勢，首先需要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場所處的發(fā)展階段。從短期看，政策因素和短期供求形勢對房地產(chǎn)市場的影響較為顯著。從目前房地產(chǎn)市場運行情況觀察，如果房地產(chǎn)信貸等政策不發(fā)生大的變化，預(yù)計下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于上半年，房地產(chǎn)市場交易量將進一步下滑，房價會小幅回落，地方土地收入會減少，房產(chǎn)中介、建材、家具、家電、裝修等行業(yè)將會受到一定影響。

下半年房地產(chǎn)交易量將進一步下降。從近兩個月對全國部分省市的調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場需求仍在，但交易環(huán)節(jié)過高的稅費抑制了正常的換購住房需求，而現(xiàn)行的信貸政策則顯著加大了改善型需求的購房成本，還有相當(dāng)一部分改善型群體按現(xiàn)行信貸政策難以獲得銀行信貸支持。如果政策不做調(diào)整，有改善意愿、有支付能力、數(shù)量最為龐大的改善型需求將繼續(xù)受到抑制，房地產(chǎn)交易量將進一步下降。隨著房地產(chǎn)交易量的下降，二手房交易的低迷，房產(chǎn)中介行業(yè)將受到較大沖擊，下半年房地產(chǎn)中介行業(yè)關(guān)店數(shù)量將會明顯增多。交易量下降還會對建材、裝修、家具、家電等諸多行業(yè)帶來影響。

當(dāng)然房價也將有所下降，但大幅回落的可能性很小。5月份以來，房價環(huán)比下降的城市開始顯著增多，6月份70個大中城市中價格環(huán)比下降的城市已經(jīng)達到55個，房價的變化實際上是短期市場供求環(huán)境發(fā)生變化的結(jié)果。下半年如果繼續(xù)延續(xù)現(xiàn)行政策，交易量將繼續(xù)下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為回籠資金將會加大降價促銷力度，價格環(huán)比下降的城市會進一步增多。對一些供給量過大的城市，房價下降幅度會更大一些。但也要認識到，目前全國的房價收入比處于1998年以來的最低水平，這也意味著2014年全國新建商品住宅銷售均價下降的空間并不大。從房價收入比的變化情況看，1998年到2013年我國的房價收入比均值為8．97倍，其中1998年最高，為10．8倍，2013年最低，為7．6倍。這表明雖然1998年以來房價名義漲幅較高，但由于居民收入名義漲幅更高，居民的住房支付能力是在提高。

下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于上半年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況是決定短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資形勢的最主要因素。今年以來，由于商品房銷售面積持續(xù)下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠速度減慢，同時受多種因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度加大、融資成本提高。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源受到較大影響，資金鏈趨緊，這將制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資能力。下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會繼續(xù)回落。需要指出的是，由于我國房地產(chǎn)市場正在從此前的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡，部分城市還存在供給過剩問題，房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化意味著目前房地產(chǎn)投資增速的回落總體利大于弊，有利于防止產(chǎn)能過剩問題在房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延，對房地產(chǎn)市場中長期的平穩(wěn)運行具有重要意義。

此外，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)?003年以來同期最緊張的。由于資金緊張，下半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會進一步減少土地購置，這將對地方政府收入的穩(wěn)定性帶來一定影響。需要指出的是，房地產(chǎn)市場是受政策變化影響較大的市場，金融、土地、稅收等政策的變化都會直接影響到房地產(chǎn)市場的供給和需求，進而造成短期供求形勢的變化。如果下半年在信貸、稅收等政策方面進行適當(dāng)調(diào)整，房地產(chǎn)市場形勢也將發(fā)生一定變化。

董藩：房地產(chǎn)企業(yè)是金融密集型產(chǎn)業(yè)，近年來無論是我國的經(jīng)濟刺激政策，還是美國的量化貨幣政策，房地產(chǎn)都成為最大的資金蓄水池。而去年年底以來信貸縮緊，讓很多房企特別是中小企業(yè)面臨著前所未有的資金鏈危機。在市場遇冷、調(diào)控政策未出現(xiàn)松動的形勢下，銀行、信托等紛紛將房地產(chǎn)行業(yè)確定為“謹慎進入類”縮減貸款，一些融資渠道窄的中小房企被迫轉(zhuǎn)向私募基金、民間借貸等融資方式尋求支持，但又對開發(fā)商的償付能力提出了巨大考驗，這也是一些中小房企資金鏈斷裂的重要原因。在這一輪調(diào)整中，房地產(chǎn)企業(yè)將遭遇生存考驗，七種開發(fā)商將被淘汰。一是靠關(guān)系拿地，自己沒有能力開發(fā)的。二是知識陳舊，不學(xué)習(xí)更新知識儲備的。三是技能單一，目光短淺的。四是反應(yīng)遲鈍的。五是自以為是的。六是心理脆弱的。七是智能低下的。

中國經(jīng)濟時報：很多人認為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已步入分化，如今年3月份以后國內(nèi)主要城市房價指標(biāo)盡管出現(xiàn)降溫，但個別地區(qū)還會有回升，樓市明顯進入結(jié)構(gòu)型分化調(diào)整期。怎么看這個問題？

倪鵬飛：可以明確的是，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入分化階段?，F(xiàn)在應(yīng)該收斂行政限購，加快房地產(chǎn)稅立法的推進，促使房地產(chǎn)業(yè)在中長期實現(xiàn)健康發(fā)展，促使和房地產(chǎn)相關(guān)的改革能夠如愿展開。在市場分化出現(xiàn)以后，應(yīng)告別過去簡單的單邊式思維，對于交易雙方來說，最關(guān)鍵的是分析每個交易對象的具體情況。應(yīng)進行分線、分市、分段、分類、分型的具體分析。首先要區(qū)分一二三四線，一二線和三四線肯定不一樣；分市，同一線的不同市也不能一概而論；分地段，例如北京的不同區(qū)域房價，受消息波動影響明顯不同；分類，例如最近表現(xiàn)在北京非常明顯的學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房，近期學(xué)區(qū)房又受追捧，特別是學(xué)區(qū)房的小戶型，這兩類的價格走勢完全背離；分型，不同地區(qū)的人以及同一地區(qū)的不同人，對住房類型的偏好是不同的。而這一過程中，政府要做的是把單向調(diào)控變?yōu)殡p向調(diào)控。當(dāng)然調(diào)控與市場新變化也讓房地產(chǎn)市場永遠機遇與挑戰(zhàn)并存。

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