● 新一屆政府很可能會(huì)延續(xù)上半年對(duì)樓市的分類(lèi)調(diào)控政策，對(duì)價(jià)格漲幅過(guò)大、投機(jī)過(guò)熱的地區(qū)采取嚴(yán)格的調(diào)控政策。

● 會(huì)有越來(lái)越多的城市取消限購(gòu)。

● 大量房企撤離三、四線城市，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，未必能夠再拉高一線城市的房?jī)r(jià)，卻足以讓部分地區(qū)的房?jī)r(jià)冷靜下。

● 樓市“拐點(diǎn)”的輿論環(huán)境已經(jīng)形成，持幣觀望的態(tài)度會(huì)越來(lái)越普遍，也將成為房?jī)r(jià)上漲不可忽視的反作用力。

● 大量二手房將陸續(xù)流進(jìn)市場(chǎng)，同時(shí)在2014年底至2015年初，陸續(xù)將有大量樓盤(pán)釋放，多方面因素造成的供應(yīng)量大幅增加會(huì)在一定程度上緩解需求的緊張，致使房?jī)r(jià)下挫。

回顧2014年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體來(lái)說(shuō)，“微刺激”、“雙向調(diào)控”成常態(tài)，地方政府自主多樣化“救市”策略頻頻推出。盡管如此，整體市場(chǎng)成交量卻在急劇萎縮，深度觀望氣氛蔓延，上半年樓市一直處于低迷態(tài)勢(shì)已成不爭(zhēng)的事實(shí)。

有人說(shuō)：“樓市的‘黃金十年’終于過(guò)去了！”，也有人說(shuō)：“這只是短暫的調(diào)整，樓市虛高是假，消化不良是真，只要?jiǎng)傂柽€在，就沒(méi)有什么可以阻礙房?jī)r(jià)這只饕餮繼續(xù)長(zhǎng)大?！眹@房?jī)r(jià)何去何從的話題，各路意見(jiàn)領(lǐng)袖紛紛開(kāi)腔，有相互論證的，有彼此駁斥的，然而交叉在其中的邏輯卻顯而易見(jiàn)。

邏輯一：高房?jī)r(jià)的癥結(jié)不在樓市本身

房?jī)r(jià)在十年里翻了幾倍甚至十幾倍，誰(shuí)都知道，這并不是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商鐵了心就不想讓父老鄉(xiāng)親們買(mǎi)，眼瞅著“剛需”們從趨之若鶩、躍躍欲試到引頸而望繼而隔岸觀火，生怕資金鏈斷裂的開(kāi)發(fā)商們既如坐針氈，又如鯁在喉。

說(shuō)到底，導(dǎo)致房?jī)r(jià)在過(guò)去十年間“白日飛升”的根本原因在于熱錢(qián)的涌入。以投資拉動(dòng)的GDP若要維持增長(zhǎng)，需要全國(guó)各地大興土木；以住房商業(yè)貸款為良性貸款最重要組成部分的各大銀行，需要老百姓被迫掏出“棺材本兒”來(lái)實(shí)現(xiàn)及時(shí)繳付；以出讓土地為主要收入來(lái)源的地方政府，更會(huì)囤地居奇，然后坐等地產(chǎn)商們?cè)诟?jìng)拍土地的時(shí)候慘烈肉搏……

如此一來(lái)，比起不靠譜兒的股市和隨時(shí)可能虧損的企業(yè)投資，房地產(chǎn)成為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要，也是最安全的支柱，也可以說(shuō)，房子不再只是百姓生活的必需品，它更是被經(jīng)濟(jì)綁架的一個(gè)投資標(biāo)的，房?jī)r(jià)的下跌意味著經(jīng)濟(jì)的衰落，難怪任志強(qiáng)有恃無(wú)恐地說(shuō)：“車(chē)子可以降價(jià)，但是房?jī)r(jià)卻不會(huì)降”。言下之意是，房地產(chǎn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)本就是一根繩兒上的螞蚱， 飛不了你也跑不了我。

但是，房地產(chǎn)真的是一座永遠(yuǎn)開(kāi)不完的金礦嗎？房?jī)r(jià)有可能一直不停地漲上去嗎？“剛需”們就真的是個(gè)個(gè)銅頭鐵臂，再高的房?jī)r(jià)也扛得住嗎？

答案顯然是否定的。

邏輯二：硬著陸對(duì)誰(shuí)都不是好事

毛大慶曾在今年五月的一份內(nèi)部發(fā)言稿里提到，通過(guò)萬(wàn)科多年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，就北京而言，可以測(cè)算出“剛需”們對(duì)房?jī)r(jià)承受的臨界點(diǎn)是3萬(wàn)/平米，也就是說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)超過(guò)3萬(wàn)的時(shí)候，不管你多么想有一個(gè)“屬于自己的家”，也只能望房興嘆，嘆之于己無(wú)緣了。且不管這個(gè)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，但至少可以說(shuō)明“剛需”是有承受極限的，哪怕政府再增發(fā)幾萬(wàn)億的貨幣，打足了嗎啡的市場(chǎng)也很難再還經(jīng)濟(jì)一個(gè)高潮。

“大量的經(jīng)濟(jì)學(xué)者說(shuō)國(guó)家還有很大的基礎(chǔ)投資建設(shè)（空間），以此來(lái)告訴大家GDP還有強(qiáng)大的動(dòng)力，但實(shí)際上毛病就出在這里，國(guó)家一直對(duì)固定資產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施大力度的投資，但事實(shí)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有支撐創(chuàng)造性企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)和中小企業(yè)的發(fā)展，對(duì)于社會(huì)投資有效率來(lái)說(shuō)，這種投資的效率最差?！泵髴c如是說(shuō)。

值得慶幸的是，新一屆政府好像也認(rèn)識(shí)到了這件事，就像毛大慶在講話中提到的，以他對(duì)政策多年的研究和了解，他確信新一屆政府的“經(jīng)濟(jì)解決方案和態(tài)度已經(jīng)徹底告別了十年前”，上半年一系列“微刺激”政策的出臺(tái)，就證明了政府不再過(guò)分干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。

但是，就目前的情況來(lái)看，逐漸“失寵”的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不能告別舞臺(tái)，一方面，熱錢(qián)還沒(méi)有更好的地方可去；同時(shí)，出讓土地仍是地方政府財(cái)政收入最重要的組成部分；另外，金融體系的安全也還極度仰賴(lài)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展；更重要的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是當(dāng)前GDP發(fā)展的強(qiáng)有力支撐。這些因素都決定了在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)還必須盤(pán)踞在一定的區(qū)間內(nèi)，不能完全任由其自由漲跌。

“我不擔(dān)心房?jī)r(jià)降，我是擔(dān)心它崩盤(pán)。”吳敬璉在不久前表示說(shuō)，他之所以強(qiáng)調(diào)要盡量“平穩(wěn)地解決問(wèn)題”，就是因?yàn)闊o(wú)論是國(guó)家、企業(yè)還是百姓，都很難面對(duì)房?jī)r(jià)崩盤(pán)所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)大蕭條。

“日本當(dāng)年崩盤(pán)以后到現(xiàn)在還沒(méi)有起來(lái)。”吳敬璉說(shuō)，不少專(zhuān)家也以香港等地為例，提出宏觀當(dāng)局千萬(wàn)不要主動(dòng)刺破泡沫，任其“慢慢萎縮”才是王道。

至此，我們已經(jīng)可以看出，房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”應(yīng)該已經(jīng)過(guò)去，但是在這微妙的轉(zhuǎn)身時(shí)刻，如何能夠保持優(yōu)雅漂亮，不失體面，是件很費(fèi)思量的事情。

邏輯三：樓市的未來(lái)并不是全國(guó)一盤(pán)棋

從恒大集團(tuán)去年的年報(bào)中可以看出，這只地產(chǎn)大鱷今年對(duì)拿地的興趣已經(jīng)小了很多，而且去年新增土地的儲(chǔ)備也大多位于北上廣深或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市。無(wú)獨(dú)有偶，萬(wàn)科的毛大慶也已經(jīng)表示，由于三四線城市商品房過(guò)度開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致庫(kù)存量巨大，“近幾年根本看不到有上漲的可能性”，萬(wàn)科已果斷決定撤出這些城市。

有數(shù)據(jù)表明，今年前3個(gè)月，國(guó)內(nèi)10家標(biāo)桿房企均將大批資本轉(zhuǎn)向一線城市購(gòu)地，這一方面可能說(shuō)明，一線城市還有商機(jī)；另一方面也可以說(shuō)，三四線城市的房地產(chǎn)掘金已經(jīng)告一段落。

“這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉淀期，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化期，一些激進(jìn)的無(wú)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商將被迫出售資產(chǎn)黯然出局”。葉檀解釋說(shuō)，可是如此一來(lái)，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)不會(huì)更不平衡？三、四線城市的人口會(huì)不會(huì)流失？一、二線大城市能否承受更加飽和的房地產(chǎn)市場(chǎng)？會(huì)不會(huì)導(dǎo)致泡沫過(guò)大的城市能免崩盤(pán)的結(jié)局呢？

事已至此，無(wú)人能夠給出答案。

但是，通過(guò)對(duì)上述邏輯的梳理，加上對(duì)上半年諸多數(shù)據(jù)和政策走向的判斷，我們也可以在一定范圍內(nèi)推測(cè)出部分結(jié)果，在下半年中，可能會(huì)發(fā)生以下的變動(dòng)。

關(guān)于下半年樓市的猜想

從宏觀政策方面來(lái)看：新一屆政府很可能會(huì)延續(xù)上半年對(duì)樓市的分類(lèi)調(diào)控政策，對(duì)價(jià)格漲幅過(guò)大、投機(jī)過(guò)熱的地區(qū)采取嚴(yán)格的調(diào)控政策，反之，則采取寬松、放松的政策措施，以確保整體市場(chǎng)的均衡協(xié)調(diào)發(fā)展，避免區(qū)域間經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)差異過(guò)大。

從地方層面來(lái)看：適度放開(kāi)限購(gòu)政策也是很有可能的，其實(shí)從今年年初以來(lái)，陸續(xù)就已有杭州、無(wú)錫、天津、沈陽(yáng)等至少16個(gè)城市直接或嘗試放松限購(gòu)條件，包括放寬落戶(hù)條件或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市走量?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，會(huì)有越來(lái)越多的城市不斷被爆出取消限購(gòu)的消息。

再?gòu)姆科蠼嵌葋?lái)看：大量房企撤離三、四線城市，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，未必能夠再拉高一線城市的房?jī)r(jià)，卻足以讓部分地區(qū)的房?jī)r(jià)冷靜下來(lái)，回歸市場(chǎng)，這個(gè)過(guò)程可能引發(fā)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的陣痛，但如果控制得力，會(huì)對(duì)催生健康的地方新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)大有好處。

從購(gòu)房者心態(tài)上來(lái)看：深度觀望的態(tài)度已經(jīng)形成，雖然不排除部分大城市由于剛需推動(dòng)，市場(chǎng)仍會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)維持相對(duì)的活力，但是從大局來(lái)看，樓市“拐點(diǎn)”的輿論環(huán)境已經(jīng)形成，持幣觀望的態(tài)度會(huì)越來(lái)越普遍，也將成為房?jī)r(jià)上漲不可忽視的反作用力。

從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看：由于對(duì)遲早會(huì)出臺(tái)的房產(chǎn)稅的擔(dān)憂(yōu)，以及對(duì)最晚將在2020年完成的住房信息聯(lián)網(wǎng)的忌憚，再加上越來(lái)越緊密的反腐出擊，大量二手房將陸續(xù)流進(jìn)市場(chǎng)，釋放一部分剛需；同時(shí)，由于前幾年的拿地高潮，導(dǎo)致在2014年底至2015年初，陸續(xù)將有大量樓盤(pán)釋放（僅北京就將有42個(gè)），多方面因素造成的供應(yīng)量大幅增加會(huì)在一定程度上緩解需求的緊張，致使房?jī)r(jià)下挫。

綜合以上五點(diǎn)來(lái)看，也許我們可以得出較為冷靜的結(jié)論——盡管樓市的黃金時(shí)代已經(jīng)不在，瘋狂上漲的勢(shì)頭很可能一去不返，但是在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，大家還無(wú)法對(duì)其下跌存有過(guò)度的期待。

憑良心說(shuō)，奉勸炒房者不要聽(tīng)信任志強(qiáng)的“唱紅”理論，過(guò)去十年沒(méi)買(mǎi)房可能確實(shí)讓你錯(cuò)失了致富的良機(jī)，但是如今再去炒房，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻；對(duì)于那些剛需，我只能告訴你，量力而行，因?yàn)榧热皇亲杂凶》?，那就好比是娶回家的老婆，很難說(shuō)是賠是賺，只關(guān)乎于生活品質(zhì)，與生意無(wú)關(guān)。

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