城鎮(zhèn)化是大家，包括李克強總理在內(nèi)，普遍熱議且關注的話題，中國城鎮(zhèn)人口預計將在20年的時間內(nèi)由當前的6.91億飆升至近10億。據(jù)國家發(fā)展和改革委員會原副主任稱，這一變化將同期帶來共計4800億~6400億美元的投資額。盡管習近平主席和李克強總理都未曾宣布過有關如何實施本次史上最大規(guī)模的人口遷徙的具體規(guī)劃，但這不妨礙其他人對中國城鎮(zhèn)化面貌進行設想。無論中國領導層決定走哪條城市化發(fā)展道路，他們都將面臨能源供應、減輕污染、交通網(wǎng)絡安裝和資金需求等一系列錯綜復雜的問題。事實上，針對后者，中國政府已宣布在2013年增加百分之五十的預算赤字，達到1920億美元，并且期望借此刺激國內(nèi)消費和城鎮(zhèn)化速度。這一規(guī)劃和其他尚未明確的問題幾乎必然會影響中國房地產(chǎn)市場的長期走向。

　　在過去十年中，房地產(chǎn)行業(yè)一直被視為暴利行業(yè)，從房地產(chǎn)公司老板頻頻引領各大財富排行榜就足以看出。隨著該行業(yè)的不斷成熟，這種盈利能力會逐步在長期內(nèi)趨于平均水平。此外，從長遠來看，中國房地產(chǎn)的投資特性可能會逐漸淡化。因投資渠道數(shù)量有限，投資房地產(chǎn)是中國富裕人群為數(shù)不多的實際投資方案之一。過去10年內(nèi)房價不斷上漲，投資者從中收獲豐厚的投資收益；但是，最近幾年的政策和措施都明顯青睞于供應普通和經(jīng)濟適用住房，以滿足廣大市民的需求，因而，從長遠來看，這種情況可能會有所改變。因此，德勤人士注意到，為更好地服務市場，并實現(xiàn)合理的利潤回報率，大多數(shù)房地產(chǎn)公司開始進行產(chǎn)品改良。一方面，為更快實現(xiàn)營業(yè)收益并降低相關費用，許多房地產(chǎn)公司紛紛增加其所建造的普通和效型房屋比例。另一方面，行業(yè)內(nèi)領先的房地產(chǎn)公司開始豐富自身的產(chǎn)品線，例如建造豪華別墅、養(yǎng)老型地產(chǎn)以及旅游型地產(chǎn)，以滿足中國不同富裕階層客戶的需求，形成多元化產(chǎn)品組合，緩解盈利能力和效率之間的矛盾。

　　在短期和中期內(nèi)，另一個更值得關注的問題是房地產(chǎn)行業(yè)很可能充當了股票投資的替代品——那些不得不面對國內(nèi)低迷的股市現(xiàn)狀的散戶投資者已做出這種轉變，這似乎也不難理解。近期國內(nèi)股市表現(xiàn)不盡如人意(總體上，本地投資者無法進行海外投資)。這意味著，相比股票，那些擁有資金的投資者更有可能投資房地產(chǎn)。制定貨幣政策的官員在前一年度采取了一系列措施，使人民幣實現(xiàn)國際化，并簽署大量海外貨幣互換協(xié)議，同時還增加中國合格投資者方案的廣度和范圍。這些舉措實施后，將使不論是海外投資者還是國內(nèi)投資者能更容易、更有效地將資金投入和轉出中國——該過程也有望緩解中國內(nèi)部的結構性瓶頸。

　　自2010年以來，中國幾乎所有房地產(chǎn)公司都曾面臨不同程度的融資限制，由于整體上緊縮的貨幣政策，以及不良的資本市場氣氛，流動性水平變得惡化，空置水平高、開發(fā)周期長、短期債務償還能力低。過去幾年，由于經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)化水平較高，房地產(chǎn)公司實現(xiàn)快速增長，并獲得豐厚利潤，從總體上減輕了這種高負債運營模式的擔心。但最近盈利能力和經(jīng)營效率的下降對房地產(chǎn)行業(yè)整體債務償還能力造成影響，并使房地產(chǎn)公司之間的績效差距拉大。大公司成功通過廉價的融資渠道獲得了可觀的收入增長，而小公司則不得不為生存而苦苦掙扎。這樣，國內(nèi)市場可能會更為集中，而中小型房地產(chǎn)公司可能會成為收購目標，預期交易價值從1000 萬美元到1億美元不等。德勤近期的市場調(diào)查顯示，這些收購也更有可能把重點放在資產(chǎn)而非權益上面，且主要集中在一線城市及某些梳城市的商業(yè)地產(chǎn)上。

　　此外，海外房地產(chǎn)并購活動也逐漸興起。房地產(chǎn)公司在近年來完成許多大規(guī)模交易項目，這表明行業(yè)內(nèi)領先的房地產(chǎn)公司可能會加速開展其未來戰(zhàn)略舉措。中國內(nèi)地房地產(chǎn)公司境外并購交易的目標公司包括設在美國、中國香港、新加坡和澳大利亞等國家(地區(qū))的公司。此外，為進行房地產(chǎn)開發(fā)，少數(shù)房地產(chǎn)公司在某些東南亞國家成立了合資企業(yè)。拓展海外市翅帶來更多不確定性；房地產(chǎn)公司在尋求海外交易時需要應對可能的政治、經(jīng)濟、貨幣、運營和監(jiān)管風險。

　　短期內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場前景充滿不確定性，主要因為評論人士無從判斷政府試圖降溫房地產(chǎn)市場的舉措是否能夠取得成功。若從后見之明的角度看，這些政策似乎已經(jīng)獲得了廣泛的成功，不僅實現(xiàn)了促使房地產(chǎn)泡沫破滅的目標，而且并未引起任何影響更大的系統(tǒng)性問題。同時，這些政策的成功實施將給政府官員帶來更多的回旋余地以及信心，使他們能夠在以后對該行業(yè)進行調(diào)控。

第一財經(jīng)日報