中國房地產市場在傳統(tǒng)春節(jié)淡季過后并未出現(xiàn)前幾年同期的熱度，——房價整體上盡管仍然上漲，但是，漲幅的收窄以及對后市的影響令人關注。

　　中國國家統(tǒng)計局本周二發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別比1月份減少5個和2個，而同比價格平均漲幅分別比1月份回落1.3個和1個百分點。

　　此外，2月份房地產開發(fā)景氣指數(shù)為96.91，比上年12月份回落0.3點。

　　盡管從個別月份表現(xiàn)判斷中國房價是否出現(xiàn)拐點是很難的，而且在諸多因素中，房地產價格受市場供求關系的影響是最深的，但是，仍然可以看出，至少有四大政策因素將直接或間接影響房地產市場的走勢。

　　整頓金融市場

　　最近10年來，中國房地產市場的“火爆”吸引大量金融資本流入，其中，許多地方政府對“土地財政”的追求與依賴也引導了借貸資金的流向。

　　尤其令人關注的是，膨脹迅速的“影子銀行”的諸多資金也流向了房地產和與之相關的產能過剩行業(yè)，在加大金融風險的同時，“火上添柴”般地進一步催熱樓價。

　　中國央行貨幣政策委員會委員陳雨露表示，中國房地產業(yè)吸收了很大的金融流動性，并給貨幣進入房地產以外的實體經濟造成了難以忽視的困難，幾乎可以說，房地產業(yè)對新增貨幣是有多少吃多少。

　　中共十八屆三中全會審議通過的決定對深化金融改革作了重要部署。2014年的《政府工作報告》指出，讓金融成為一池活水，更好地澆灌小微企業(yè)、“三農”等實體經濟之樹。

　　國務院總理李克強在十二屆全國人大二次會議閉幕后舉行的記者會上說，對于“影子銀行”等金融風險，我們也正在加強監(jiān)管，已經排出時間表，推進實施巴賽爾協(xié)議Ⅲ規(guī)定的監(jiān)管措施。

　　分析人士表示，由于信托產品、理財產品等諸多金融產品以房子作質押和抵押，及早整頓金融市場、管控金融衍生品風險，對中國未來金融系統(tǒng)性安全意義重大。

　　陳雨露表示，房地產市場必須實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，而不能寅吃卯糧、涸澤而漁，沒有穩(wěn)定的房地產市場，深化金融改革談不上，而沒有深化金融改革，房地產市場也很難實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。

　　目前，中國一些房地產企業(yè)已經集中出現(xiàn)資金流動性問題。而上一次出現(xiàn)此種情況還是在國際金融危機爆發(fā)之初。一些市場人士認為，在深化金融改革的大背景下，無論是房企再融資還是房企重組，都難以再現(xiàn)曾經的“流動性盛況”。

　　陳雨露說，金融體系需要針對未來房地產市場可能形成的下跌風險進行預估，既遵循市場經濟規(guī)律，又符合國家宏觀調控，而國家需要針對未來十年中長期房地產市場進行分類調控和精準調控，助力房地產業(yè)回歸理性，極力避免出現(xiàn)大漲大落。

　　供需分類調控

　　在中國，“住房”被中央決策者稱為最大的民生問題之一。而民生問題又被視為“中國最大的政治”。

　　2014年的《政府工作報告》稱，針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　李克強總理在十二屆全國人大二次會議閉幕后舉行的記者會上表示，房地產問題是個大問題，直接關系到居民住房。讓人民群眾住有所居，這是政府的奮斗目標。

　　中國政府已經決定進一步加大力度，計劃在2014年新開工保障性安居工程700萬套以上，基本建成480萬套。中國政府去年6月還決定在2017年前再改造1000萬套棚戶區(qū)住房。

　　中國住建部專家委成員、上海市政府參事張泓銘說，“增加中小套型商品房和共有產權住房供應”都是為了解決民生，平抑供求，客觀上利于穩(wěn)定房地產市場價格。

　　中國一線城市的房價尤其受政策性影響較大。以北京為例，隨著保障房用地增加，在土地供給基本穩(wěn)定的情況下，普通商品房用地肯定會相對下降，加之高價樓盤不被批準入市，都會帶動抑制房價漲幅。

　　中國社科院財貿研究所研究員汪莉娜說，三、四線城市由于供給過剩，已經形成了供需失衡狀態(tài)，部分地區(qū)房價將會持續(xù)下降。

　　北京自去年10月至今已表示將供應7萬套自住型商品房，而過去幾年北京年均銷售的商品住宅數(shù)量在8萬套左右。自住型商品住房除了價格比周邊商品房低30%左右，還面向所有符合限購條件的家庭供應。

　　中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強說，自住型商品房也分流了部分剛需盤的需求，并讓不少準備購房者的觀望心態(tài)加重，從而對一般商品樓盤的價格構成壓力。

　　更重要的是，一個不可忽視的總體情況是，經過此前10年左右的供需兩熱、價格一路飆升，關于房地產的潛在購買力已經被過多地提前釋放，“有能力的持幣待購者”數(shù)量已經大幅衰減。

　　立法房地產稅

　　中國房地產稅的立法進程正在加快。2014年《政府工作報告》要求做好房地產稅立法相關工作，這與中共十八屆三中全會關于“加快房地產稅立法并適時推進改革”的要求相一致。

　　自2011年1月28日起，上海和重慶開始試點征收房產稅。盡管初期其對遏制炒房投機、引導理性消費起到了一定作用，但是兩地房價仍然是“穩(wěn)中有升”。

　　實際上，上海市的房產稅征收對象是增量住宅，而重慶市則是奢侈品住宅，兩者從征收額度和征收對象范圍來看，都不具備足夠的打擊投資性需求、穩(wěn)定房價的功效。

　　財政部財政科學研究所所長賈康表示，與在上海和重慶已經改革試點三年的“房產稅”相比，全國人大正在研究推進的“房地產稅”內涵則更加寬廣。

　　分析人士表示，未來房地產稅或會著重于保有環(huán)節(jié)“調節(jié)高端”，對短期持有的投機性住房實行高度超額累進稅率，但稅款征收是針對增量住房還是存量住房、是按照房產面積還是套數(shù)仍需權衡。

　　中國人民大學財政金融學院教授安體富說，雖然房價調控的希望不應過于倚重房地產稅，但是后者至少會對存量住房入市發(fā)揮重要的推動作用。

　　加大反腐力度

　　中國新一屆中央領導集體對于腐敗現(xiàn)象秉持嚴厲的“零容忍”態(tài)度，并決定通過深化改革，強化權力運行制約和監(jiān)督體系，其中包括加強反腐敗體制機制創(chuàng)新和制度保障。

　　前些年的房價高企，也讓房地產成為腐敗行為的重災區(qū)之一，不僅腐敗分子持有多套來源非法的房產擠占住宅供應份額并加推房價，而且權力尋租、權錢交易等也推高了房地產入市的成本。

　　反腐專家說，中央加強反腐敗體制機制創(chuàng)新和制度保障，加大預防和懲治腐敗的力度和決心，無疑會涉及房地產業(yè)，這將有利于房地產供求關系的平衡和價格水平的穩(wěn)定。

　　一邊是千千萬萬誠實守法的勞動者“住難所居”，一邊是坐擁數(shù)量驚人房產的“房叔”“房嬸”“房姐”“房妹”們“待價而沽”，此般現(xiàn)象令人痛心。

　　中國已經啟動了不動產統(tǒng)一登記工作。2013年3月，國務院發(fā)布的《關于實施〈國務院機構改革和職能轉變方案〉任務分工的通知》明確要求，2014年6月底前出臺不動產登記條例，出臺并實施不動產統(tǒng)一登記制度。

　　最近一段時間，全國一些城市的二手房入市量突然明顯增加、價格突然明顯下降，個中原因耐人尋味。

　　中國指數(shù)研究院華中市場研究總監(jiān)李國政說，不動產統(tǒng)一登記后，住建部將對各地的房地產交易、個人住房產權信息變更等進行實時監(jiān)控，實時更新，不動產統(tǒng)一登記將對房價產生一定影響。

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