長效機制將會包括哪些內(nèi)容？又面臨著哪些制度性障礙？這都成為業(yè)內(nèi)關心的話題。

　　焦點：長效機制要觸及制度性改革

　　據(jù)華遠地產(chǎn)董事長任志強透露，關于長效機制的討論已經(jīng)進行了幾次，“原有的稿子都被推翻了”。

　　北京房產(chǎn)界一位資深人士表示，長效機制之所以數(shù)易其稿，推測是其中涉及很多制度層面改革的問題，很難達成共識。

　　任志強在博鰲房地產(chǎn)論壇上談到“長效機制可能涉及的問題”時表示，第一個是制度問題，包括土地制度?！巴恋刂贫雀母?，是要解決土地財政問題還是土地要進行私有化，不知道?！?/span>

　　在年初政協(xié)北京市十二屆一次會議上的一份提案中，萬科集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶建議，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制政策內(nèi)容涉及土地、財稅、金融、住房保障等多個方面。在土地政策上，提高土地供應潛力，包括實施農(nóng)村土地制度改革，建立農(nóng)村集體建設用地流轉機制等。

　　朱中一在接受記者采訪時表示，推進城鎮(zhèn)化，繞不過去戶籍制度和土地使用制度改革。要探索城市建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少掛鉤，與農(nóng)民宅基地流轉掛鉤；允許在集體建設用地上建設公租房，解決農(nóng)業(yè)轉移等人口的租房問題。

　　上述北京房地產(chǎn)資深人士表示，類似土地制度改革，觸及面很廣。此外，類似土地財政的問題，背后有現(xiàn)行財稅制度的原因，有中央與地方財權事權平衡的問題，有地方產(chǎn)業(yè)結構不合理的問題。這些很難在短期內(nèi)實質(zhì)性地推進。房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立恐怕還是很遙遠的事情。

　　寶龍集團總裁許華芳也認為，土地、稅收是解決長效機制最重要的兩個原則，“再加上一點就是新的投資渠道，這三個因素是解決長效機制的關鍵”。許華芳也認為推出長效機制不會很快，頂多是房產(chǎn)稅(擴大試點)可能會出一些。

　　方向：強化經(jīng)濟和法律手段，限制行政干預

　　對于長效機制內(nèi)容，朱中一認為應包括：抓緊完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，今后更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟的和法律的手段來進行調(diào)控，又要在完善住房和住房用地供應體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長效機制。

　　有業(yè)內(nèi)資深人士表示，今年3月公布的“國六條”，總體上已經(jīng)劃定長效機制的框架，包括住房供應體系、房地產(chǎn)稅制改革、住房金融體系、住房用地供應機制、住宅產(chǎn)業(yè)化等。

　　中原集團首席運營官李文杰也認為，長效機制主要應是對現(xiàn)行調(diào)控的強化、深化，趨于更加科學，估計不會有太多新的內(nèi)容。

　　萊蒙國際集團有限公司執(zhí)行董事王天也在博鰲房地產(chǎn)論壇上表達了這樣一種期待：我們的房地產(chǎn)市場不要今天是一個政策，明天是一個政策，太多的行政和政策干預影響這個市場。應該“盡快地建立一個靠法律法規(guī)去規(guī)范的長效機制”，行政干預要逐漸地減少。

　　中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮表示，過去十年的調(diào)控中，最大的缺陷之一，就是幾乎所有的調(diào)控措施，都是在不斷地強化政府的權力，弱化市場配置資源的作用。“改革，不僅僅是向市場經(jīng)濟的改革，還包括要不斷地削減而不是強化政府的權力?！?/span>

　　毛大慶還援引國外案例表示，通過行政手段抑制投資投機需求的做法不可長期依賴。韓國對市場的過度干預和限制，擊垮了住房供應體系，導致較差的住房條件。

　　建議：長效機制要考慮房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性特征

　　對于房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立，朱中一還表示，房地產(chǎn)市場是地域差異性很大的市場。中央政府應允許地方政府在中央政策的原則指導下，各地可因地制宜、分類決策。

　　李文杰也認為，房地產(chǎn)市場區(qū)域性很強，不會有全國“一刀切”的調(diào)控長效機制。

　　朱中一還建議，中央政府應要求各地加強城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展。城鎮(zhèn)化發(fā)展與人口流動趨勢的研究，并結合城鎮(zhèn)原居民的住房狀況，制定符合當?shù)貙嶋H的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃(計劃)和住房保障發(fā)展規(guī)劃(計劃)，以合理的土地供應節(jié)奏，調(diào)節(jié)市場供求，穩(wěn)定市場預期。

　　■ 延伸

　　朱中一 長效機制3個月出臺只是邏輯推測

　　8月14日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇透露，房地產(chǎn)調(diào)控“長效機制處在論證階段，可能還要三個月左右的時間才能逐步清晰地和大家見面”。此番表述也引起了輿論對于長效機制3個月出臺的關注。

　　8月21日，朱中一在接受新京報記者采訪時強調(diào)，上述說法只是一個“邏輯判斷”。他表示，在今年3月1日公布的“國六條”中，第六條提出了“加快建立和完善引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制”的要求。另一方面，考慮到十八屆三中全會、中央經(jīng)濟工作會議召開在即，關于房地產(chǎn)調(diào)控暢銷機制應該會有更清晰的說法?；谶@種邏輯判斷，朱中一才認為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制會在3個月左右更加清晰。

　　朱中一還表示，長效機制有兩個時間，一個是方案設計，可能在3個月左右就會更清晰；一個是政策落地，這就需要更長的時間。朱中一在博鰲的演講中就提到，“要看到構建系統(tǒng)完備、科學規(guī)范、運行有效、成熟定型的制度體系，要有若干年的時間”。

　　此外，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會官網(wǎng)中房網(wǎng)的一則消息中，朱中一也表示，“長效機制的設計和完善有一個螺旋式上升的過程，也非一年半載能完成，需要很長的時間”。

　　■ 觀點

　　限購預計將長期存在

　　在現(xiàn)行的調(diào)控手段中，“限購”成為抑制房價上漲的一把利器。但限購的行政性色彩也一直受到詬病。朱中一在記者采訪時也坦陳現(xiàn)在存在一種情況就是，對于一些行政性的調(diào)控手段，“大家都有想法”。

　　未來的長效機制預計突出經(jīng)濟和法律手段，限購將何去何從？

　　首創(chuàng)集團董事長劉曉光表示，長效機制肯定是一種企盼，但是政策調(diào)控的機制肯定短期內(nèi)不能消除，“取消限購、放開，可能是不會有的事”。劉曉光說，建立一種穩(wěn)定的長效機制很艱難，要隨時了解和準備著應對更加溫和、比較溫和，或者不太溫和的調(diào)節(jié)機制。

　　中原集團首席運營官李文杰認為，限購也將是長效機制的一部分。只是區(qū)別于現(xiàn)在“一刀切”的限購，未來的限購應該更科學地考慮具體情況。

新京報