在中央調(diào)控不放松的基調(diào)下，樓市將迎來新一輪房價博弈潮

　　從表面來看，70個大中城市住宅銷售價格上漲的腳步開始放緩，但對比去年同期數(shù)據(jù)卻發(fā)現(xiàn)，房價指數(shù)繼續(xù)沖高。無論是新建商品住宅，還是二手住宅，一線城市均走在漲幅榜的前列。

　　全國房價漲聲一片

　　國家統(tǒng)計局昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為65個和64個，均比4月份減少了2個。新建商品住宅環(huán)比價格上漲的城市中，桂林市漲幅最高，為2.9%；二手住宅環(huán)比價格上漲的城市中，北京漲幅最高，為1.7%。雖然從環(huán)比來看，房價漲幅的腳步開始放緩，但同比漲幅卻在繼續(xù)沖高。新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數(shù)分別為69個和67個，比4月份分別增加了1個和3個。

　　一線城市的漲幅尤為明顯。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新建商品房價格指數(shù)中，廣州同比漲幅15.5%，北京同比漲幅15.2%，深圳同比漲幅14%，上海同比漲幅12.2%。二手房指數(shù)中，同比漲幅最快的也是一線城市，北京同比漲幅12.8%，廣州同比漲幅9.9%，上海漲幅9.2%，深圳漲幅8.3%?！?/span>

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，從發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，5月份房價漲勢繼續(xù)減緩，主要體現(xiàn)在兩個方面：一是環(huán)比價格上漲的城市個數(shù)減少，環(huán)比下降的城市個數(shù)增加。其中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)均比4月份減少了2個，環(huán)比下降的城市個數(shù)比4月份分別增加了1個和2個。二是環(huán)比漲幅收窄。其中，新建商品住宅價格環(huán)比漲幅比4月份縮小的城市有34個，福州、鄭州、廣州、成都的新建商品住宅價格環(huán)比漲幅縮小幅度均在0.6個百分點以上；二手住宅價格環(huán)比漲幅比4月份縮小的城市有30個。5月份，新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數(shù)比4月份略有增加，既有房價環(huán)比上漲的原因，也有去年同月對比基數(shù)相對較低的原因。

　　“需要注意的是，雖然環(huán)比漲幅放緩，但同比漲幅繼續(xù)沖高，根據(jù)中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)，新建商品住宅指數(shù)平均同比達到了5.65，二手房住宅則達到了3.05。雖然漲幅微緩，但整體市場上的恐漲預期未變。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉提醒記者。

　　政策落實是關(guān)鍵

　　5月份以來，全國主要的一、二線城市紛紛出現(xiàn)地王，土地溢價明顯上漲。開發(fā)商對土地價格看漲，將傳導影響對新建項目的銷售及購房者預期上。

　　從目前全國樓市看，一、二線城市因為集聚了過多的資源，使得房價易漲難跌。如果在2013年，樓市信貸不收緊，房價必然繼續(xù)上漲。這也凸顯了調(diào)控的難度。特別是一線城市，雖然“國五條”后限價政策相對較嚴格，但整體上漲趨勢依然明顯。 張大偉表示，“樓市調(diào)控進入了政策落實期?！?

　　劉建偉也指出，房價環(huán)比和同比上漲的城市個數(shù)仍然較多，房地產(chǎn)市場調(diào)控還需繼續(xù)抓好政策落實。

　　房企相對寬裕的資金面增加了調(diào)控的壓力。從A股上市公司今年一季度財報的數(shù)據(jù)顯示，一、二線房地產(chǎn)企業(yè)短期資金相對寬裕，其中一線企業(yè)尤為充裕，同時房企海外融資依然積極，企業(yè)仍有擴張動力。然而，受供應不足影響，近期土地成交量連續(xù)保持低位，由于房企拿地意愿依然強烈，流標率大幅降低。預計未來房企拿地意愿仍將積極。

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓同樣認為，若無后續(xù)政策跟進和落實，房價會延續(xù)上漲趨勢。在中央調(diào)控不放松的基調(diào)下，樓市將迎來新一輪房價博弈潮。

　　經(jīng)濟手段有望補位

　　與經(jīng)濟手段相比，限購、限貸、限售等行政手段具有見效快，而且效果明顯的特點，因此，在房地產(chǎn)調(diào)控中被多次使用，然而，運用行政手段進行調(diào)控具有負面效果。因此，在調(diào)控初步見效后，加大經(jīng)濟手段參與調(diào)控政策比例的意見就被屢次提及。

　　今年3月末，國土資源部副部長胡存智表示，2013年房地產(chǎn)調(diào)控要在保證充足供應量的前提下做好的事情中，首先就是適時把行政手段轉(zhuǎn)為經(jīng)濟手段。行政手段雖然見效較快，但是“副作用”也大，同時執(zhí)行起來有困難。其次就是調(diào)控政策要有精確的針對性。房地產(chǎn)市場是相對獨立的，或者是相對隔離的區(qū)域性市場，不同的城市間差別很大，無論是房價還是供應量都會有很大的差異，因此調(diào)控政策要有差別化、有精確的針對性。

　　繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策，被認為是繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投機投資行為的重要手段。

　　4月7日晚間，北京住房公積金管理中心和央行營業(yè)管理部發(fā)文表示，北京二套房貸款首付上調(diào)為七成，有貸無房者仍舊執(zhí)行六成舊標準，兩份文件中都沒有提及調(diào)整二套房貸款利率。

　　雖然北京二套房貸首付比例僅提高一成，但中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，這一成首付款的“殺傷力”極強，購買二套房多為改善型需求，對住房面積、位置的要求相對較高一點，首付款提高對選擇二手房作為改善住房的購房者影響極大，一般二手房貸款評估值都低于實際交易值10%，按照首付七成計算，購房者只能獲得兩成左右的貸款。

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