2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布房地產(chǎn)調(diào)控新政五大措施（即“國(guó)五條”），2月26日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》即“國(guó)五條”細(xì)則公布。此次調(diào)控延續(xù)了中央房地產(chǎn)政策的一貫思路，是對(duì)前幾輪調(diào)控政策的重申與強(qiáng)化，再次向市場(chǎng)傳遞了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)毫不動(dòng)搖的調(diào)控決心。此次調(diào)控短期內(nèi)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體活躍度將持續(xù)下降，房?jī)r(jià)反彈勢(shì)頭短期內(nèi)將得到遏制。中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性分化特征將更加明顯。一線城市的住房供需矛盾突出，中長(zhǎng)期仍具備較強(qiáng)的房?jī)r(jià)上漲壓力，部分中西部省份的去庫(kù)存壓力仍然較大。

　　面對(duì)2012年下半年以來(lái)全國(guó)樓市量?jī)r(jià)齊漲、地價(jià)不斷攀升的形勢(shì)，2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等房地產(chǎn)調(diào)控新政五大措施（即“國(guó)五條”）。2月26日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》即“國(guó)五條”細(xì)則公布。此次調(diào)控延續(xù)了中央房地產(chǎn)政策的一貫思路，是對(duì)本屆政府前幾輪調(diào)控政策的重申與強(qiáng)化，再次向市場(chǎng)傳遞了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)毫不動(dòng)搖的調(diào)控決心。

　　對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)五條”及其實(shí)施細(xì)則的解讀

　　首先，調(diào)控政策更加從嚴(yán)從緊。從調(diào)控的內(nèi)容來(lái)看，此次調(diào)控主要是沿用了2010年以來(lái)的調(diào)控手段，如堅(jiān)持執(zhí)行限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，對(duì)房?jī)r(jià)控制不力的地方政府問(wèn)責(zé)等。但部分條款更加嚴(yán)厲。

　　一是對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。這意味著二手房交易的個(gè)稅征收，由交易總額的1%，調(diào)整為按差額的20%征收。20%的個(gè)稅征收比例大大降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資品屬性，會(huì)讓一大批投機(jī)性購(gòu)房者望而卻步。

　　二是限購(gòu)在程度和范圍上都進(jìn)一步升級(jí)。如要求已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施，限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；制定本地區(qū)年底新建商品住房（不含保障房）價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布；對(duì)所轄房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)也及時(shí)采取措施等等。這意味著不僅那些目前雖實(shí)施限購(gòu)，但標(biāo)準(zhǔn)較低的城市不得不提高和強(qiáng)化各類限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，而且今后還會(huì)有更多房?jī)r(jià)上漲較快的地區(qū)加入限購(gòu)隊(duì)伍。限購(gòu)要覆蓋城市的全部行政區(qū)域是較為嚴(yán)厲的條款。

　　此前，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市限購(gòu)，但其周邊區(qū)域卻不限購(gòu)，這導(dǎo)致那些投資投機(jī)的購(gòu)房仍然有空間，也導(dǎo)致了這些不限購(gòu)區(qū)域的房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲。而此次新一輪調(diào)控中，明確了限購(gòu)的城市要覆蓋城市的全部行政區(qū)域。

　　三是繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)行差別化住房信貸政策。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套房貸的首付款比例和貸款利率。自2月以來(lái)，雖然大部分銀行依然執(zhí)行原有房貸政策，但已經(jīng)有銀行開(kāi)始取消房貸優(yōu)惠利率甚至?xí)和７抠J。

　　從3月1日起，華夏銀行的首套房貸優(yōu)惠利率將取消。而平安銀行總行則將房貸業(yè)務(wù)審批權(quán)全部上收到總行。同時(shí)，東莞（樓盤）、昆山（樓盤）、金華（樓盤）等二、三線城市也開(kāi)始收緊住房公積金貸款政策，包括降低貸款最高限額、提高貸款首付比例、上調(diào)繳存年限限制等。新政的出臺(tái)意味著未來(lái)商業(yè)銀行房貸政策將會(huì)繼續(xù)收緊。

　　四是要求擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。辦法提出要加快推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，這與之前僅強(qiáng)調(diào)要“積極研究”或“適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅”相比無(wú)疑更進(jìn)了一步。這凸顯了中央繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的決心，也消除了前期市場(chǎng)認(rèn)為房產(chǎn)稅推行由于受利益集團(tuán)阻撓已經(jīng)擱淺的傳言。也意味著繼兩年前上海（樓盤）、重慶（樓盤）開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，不久還將有更多的城市加入到房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍之內(nèi)，這些地區(qū)很可能包括去年以來(lái)傳聞納入試點(diǎn)的湖南、湖北、廣東等地的多個(gè)城市。

　　五是要求大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，從而為逐漸將房產(chǎn)稅推廣至全國(guó)更廣大地區(qū)創(chuàng)造技術(shù)條件。

　　其次，在調(diào)控升級(jí)的同時(shí)，本次調(diào)控政策也體現(xiàn)出差別化原則。

　　一是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力和許多二、三線城市的住房庫(kù)存消化壓力并存，本次調(diào)控關(guān)注到房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性變化特征，并進(jìn)行了區(qū)別對(duì)待。對(duì)行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市，指導(dǎo)其增加住房及住房用地的有效供應(yīng)，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)；對(duì)存在住房供過(guò)于求等情況的城市，也指導(dǎo)其采取有效措施保持市場(chǎng)穩(wěn)定。

　　二是在抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)，繼續(xù)支持剛需和保障房建設(shè)。如強(qiáng)調(diào)土地供應(yīng)總量不得低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量；全面落實(shí)2013年保障性安居工程基本建設(shè)470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)，2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶唤鹑跈C(jī)構(gòu)應(yīng)支持以中小戶型為主（達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上）的普通商品房項(xiàng)目的貸款需求，加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市進(jìn)度等。

　　房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)五條”及其實(shí)施細(xì)則的效果評(píng)估

　　此次調(diào)控措辭嚴(yán)厲、新意頗多，標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控政策有所升級(jí)，短期內(nèi)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，使房?jī)r(jià)反彈勢(shì)頭短期內(nèi)得到遏制。特別是個(gè)稅按照差額20%收取，對(duì)二手房市場(chǎng)尤其是一線城市過(guò)熱的二手房市場(chǎng)將產(chǎn)生較大的沖擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的活躍度將持續(xù)下降，住宅成交量將降溫，房?jī)r(jià)漲幅也將有所回落，二手房降溫幅度超過(guò)一手房。

　　由于土地市場(chǎng)狀況和住房金融政策是影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的重要因素。其中集體土地征收制度改革、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容這兩項(xiàng)新的改革措施會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。而且各地政府很可能將在“兩會(huì)”后繼續(xù)出臺(tái)強(qiáng)化地產(chǎn)調(diào)控的措施，所以調(diào)控效果尚有待繼續(xù)觀察。

　　由于房地產(chǎn)調(diào)控需多方面改革配套推進(jìn)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的長(zhǎng)期機(jī)制仍沒(méi)有建立。

　　首先，在現(xiàn)行的財(cái)稅體制下，地方政府還沒(méi)有真正購(gòu)建起地方稅收體系，在推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的大背景下，各類投資來(lái)源很大程度上仍依賴于土地出讓金，通過(guò)各地土地儲(chǔ)備中心運(yùn)作的土地抵押貸款，仍然是地方政府融資的最重要渠道之一。

　　而今年將正式出臺(tái)的《集體土地征收和補(bǔ)償條例》以及《土地管理法》（修正案），會(huì)使土地收益進(jìn)一步向征地農(nóng)民傾斜，政府的征地成本會(huì)大大提高。因此，地方政府有很強(qiáng)動(dòng)力通過(guò)控制供地?cái)?shù)量、維持較高地價(jià)來(lái)避免出讓凈收益下降，這就不可避免地影響到房?jī)r(jià)水平的提高。

　　其次，雖然辦法強(qiáng)化了地方政府對(duì)于房?jī)r(jià)穩(wěn)定的問(wèn)責(zé)機(jī)制，但是在當(dāng)前的諸多體制問(wèn)題沒(méi)有解決之前，這樣的問(wèn)責(zé)效果實(shí)際上很有限。例如，當(dāng)前中央對(duì)于地方政府考核機(jī)制仍主要以GDP 為主，這就使得地方仍希望通過(guò)推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的繁榮來(lái)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。最后，在部分一線城市供需關(guān)系沒(méi)有發(fā)生逆轉(zhuǎn)的情況下，二手房稅費(fèi)可能全部轉(zhuǎn)嫁給買方，增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。

　　所以中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性分化特征將更加明顯。一線城市是快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中住房需求釋放最集中的區(qū)域，現(xiàn)階段北京（樓盤）、上海、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）等一線城市的住房供需矛盾突出，中長(zhǎng)期仍具備較強(qiáng)的房?jī)r(jià)上漲壓力。

　　目前部分二、三線城市已出現(xiàn)住房庫(kù)存大量積壓的現(xiàn)象，再考慮“國(guó)五條”可能將限購(gòu)限貸政策向二、三線城市傳導(dǎo)，在過(guò)去支撐這些二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的投機(jī)投資性需求得到有效抑制的情況下，就會(huì)強(qiáng)化目前供過(guò)于求的狀況，部分中西部省份的去庫(kù)存壓力仍然較大。

上海證券報(bào)