11月20日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)，金磚傳媒、《中國(guó)房地產(chǎn)金融》雜志主辦的“2018金磚論壇年度峰會(huì)”在上海舉行。

??近百位經(jīng)濟(jì)學(xué)家、地產(chǎn)和金融行業(yè)領(lǐng)袖圍繞“全球房地產(chǎn)金融、全球資產(chǎn)配置、大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資”三大主題展開(kāi)為期兩天的激烈探討。在本次論壇上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱發(fā)表了題為《房地產(chǎn)業(yè)從高速增長(zhǎng)到有質(zhì)量增長(zhǎng)》的主題演講。

    在丁祖昱看來(lái)，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行出現(xiàn)了很明顯的變化，無(wú)論是政策、企業(yè)，還是市場(chǎng)、土地、人口等等方面，以及城市和區(qū)域的分化，都可以看出房地產(chǎn)行業(yè)從9月份開(kāi)始已經(jīng)正式進(jìn)入了全面調(diào)整期。這種情況下，丁祖昱認(rèn)為高質(zhì)量增長(zhǎng)應(yīng)該是未來(lái)的目標(biāo)，建議房企要從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橛匈|(zhì)量的增長(zhǎng)。對(duì)于規(guī)模企業(yè)，要維持地產(chǎn)主業(yè)，做有質(zhì)量的房地產(chǎn)。

??企業(yè)變化：焦慮中前行

??龍頭房企開(kāi)始放慢腳步、減少投資、加快賣(mài)房。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，跟著龍頭房企走就行，沒(méi)有太大必要自己做太多的判斷。萬(wàn)科、碧桂園、恒大賣(mài)房，你也賣(mài)，他們不投資你們也不投資，但中長(zhǎng)期的每家企業(yè)要根據(jù)自己的特色來(lái)制定服務(wù)和未來(lái)發(fā)展方向。

??政策變化：房地產(chǎn)稅延期審議

??上半年媒體都在發(fā)房地產(chǎn)稅在加快立法進(jìn)程相關(guān)報(bào)道，但轉(zhuǎn)折在9月份，房地產(chǎn)稅延期審議?；旧?，這輪宏觀調(diào)控的政策對(duì)于房地產(chǎn)的限制性政策，應(yīng)該是在9月份都已經(jīng)告一段落。（中房網(wǎng)備注：9月7日，全國(guó)人大常委會(huì)召開(kāi)立法工作會(huì)議，部署十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃實(shí)施工作。會(huì)后，全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)副主任許安標(biāo)在接受采訪時(shí)透露了5年立法規(guī)劃安排的重點(diǎn)領(lǐng)域立法包括：深化金融體制改革和防范金融風(fēng)險(xiǎn)、修改證券法、房地產(chǎn)稅法等10部單行法。）

??市場(chǎng)變化：去化率普遍下降

??從市場(chǎng)變化來(lái)看，去化率出現(xiàn)了明顯下降趨勢(shì)。無(wú)論是一線，還是二三線城市，目前去化的情況都是在下降。不是只有少數(shù)城市出現(xiàn)這樣的狀況，中國(guó)很多的城市，特別是在10月份以后，這個(gè)狀況是比較普遍的。

??土地市場(chǎng)變化：量?jī)r(jià)齊跌流拍加大

??土地市場(chǎng)出現(xiàn)變化時(shí)間更早，6月份開(kāi)始出現(xiàn)土地流拍，流拍情況一個(gè)月比一個(gè)月嚴(yán)重，到了10月份的時(shí)候，有156塊地流標(biāo)，這還是在很多地方和開(kāi)發(fā)企業(yè)做過(guò)溝通的情況蝦?？梢哉f(shuō)，今年三季度乃至10月份，土地市場(chǎng)確實(shí)走向了低谷。這當(dāng)然也和9月份暫停拿地、暫停投資有一定關(guān)系。

??還有156塊地在上個(gè)月流標(biāo)。今年上半年6月我們才看到流標(biāo)，但是今年的3季度乃至10月份，土地市場(chǎng)確實(shí)走向了低谷。這當(dāng)然也和9月份暫停拿地、暫停投資也是有一定關(guān)系。

??行業(yè)銷(xiāo)售：增速放緩趨勢(shì)明顯

??前十個(gè)月的行業(yè)數(shù)據(jù)基本不錯(cuò)，但從10月份出現(xiàn)增速回落。目前1-10月份商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)2.2%，商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)還在10%以上。但增速放緩的趨勢(shì)非常明顯，也許11月份放緩的勢(shì)頭還會(huì)進(jìn)一步加大。

??對(duì)外，丁祖昱給出了自己的預(yù)測(cè)，他認(rèn)為今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積在17億平方米左右，與去年基本持平。銷(xiāo)售金額應(yīng)該會(huì)過(guò)14萬(wàn)億，比去年上一個(gè)新的臺(tái)階。

??房?jī)r(jià)變化：取決于市場(chǎng)和企業(yè)

??9月份開(kāi)始半年來(lái)70城房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)沖高后首次回落，一線漲幅連續(xù)4個(gè)月下滑至轉(zhuǎn)負(fù)。10月份一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，二線城市房?jī)r(jià)保持上漲但漲幅收窄，三四線環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)，但事實(shí)上市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中做不到價(jià)格的絕對(duì)穩(wěn)定。最后賣(mài)什么價(jià)格一方面取決于市場(chǎng)，另一方面取決于企業(yè)。

??供應(yīng)走勢(shì)：環(huán)比“回調(diào)”，但同比保持了相應(yīng)高度

??供應(yīng)方面，最近幾個(gè)月還保持相應(yīng)的高度。CRIC系統(tǒng)監(jiān)測(cè)的全國(guó)62個(gè)重點(diǎn)城市，繼9月份供應(yīng)大幅激增后10月份大幅回落30%，但同比還是上升的。最近一段時(shí)間，市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力加大和供應(yīng)跟不上也有一定關(guān)系。但是要提示大家的是，由于備案時(shí)間等因素，所以不能完全反映各個(gè)城市實(shí)際銷(xiāo)售情況。在這種情況下，供應(yīng)下降成交還在上升，其實(shí)市場(chǎng)和數(shù)據(jù)反映出來(lái)的是不一致的。

??庫(kù)存：越來(lái)越接近真實(shí)

??成交萎靡、庫(kù)存量上升是非常重要的信號(hào)，目前的庫(kù)存越來(lái)越接近真實(shí)庫(kù)存。如果持續(xù)上升5-6個(gè)月，將給市場(chǎng)帶來(lái)很大的壓力。

??二手房：成交量下滑

??目前的二手房成交數(shù)據(jù)已經(jīng)回落到今年一季度末的水平。今年二季度二手房明顯換量，7月份二手房成交下滑。如果分城市的話，大部分也是下滑，有的城市下滑速度快，但是已經(jīng)接近這個(gè)城市的低位數(shù)。

??最近房企、中介機(jī)構(gòu)在房?jī)r(jià)下滑的時(shí)候重新制定傭金標(biāo)準(zhǔn)。跌的時(shí)候傭金確實(shí)可以提高一點(diǎn)，因?yàn)樽罱慕灰?，特別是賣(mài)家希望把房子賣(mài)掉，他愿意多付一些傭金。在市場(chǎng)特別火爆的時(shí)候，恨不得不用付傭金，現(xiàn)在的市場(chǎng)還是難。

??房企業(yè)績(jī)：比去年有很大提升

??房企業(yè)績(jī)還可以，前三強(qiáng)都在5000億到6000億左右的水平。前24強(qiáng)1000億的銷(xiāo)售額，前41強(qiáng)都達(dá)到了500億以上的水平，第100位也達(dá)到了150億。應(yīng)該說(shuō)比去年有很大的提升，但最近幾個(gè)月的提升還是乏力。前三強(qiáng)還有緩慢的增長(zhǎng)，剩下的大多數(shù)陣營(yíng)公司，銷(xiāo)售都是下降的。

??從千億企業(yè)來(lái)看，24家公司都獲得千億，和去年同期增長(zhǎng)的比較，有些公司增長(zhǎng)速度還是很快，但是前幾強(qiáng)增長(zhǎng)速度在放緩。龍頭增速已經(jīng)放緩，企業(yè)最近的應(yīng)對(duì)很簡(jiǎn)單，就是減少投資。很多房企，今天不僅僅是減少，甚至是不投資。

??各能級(jí)市場(chǎng)格局：三四線銷(xiāo)售占比上升至69%

??從城市的角度來(lái)看，各個(gè)城市的情況差別很大?，F(xiàn)在三四線城市的銷(xiāo)售面積占69%，最近這一兩年面積占比越來(lái)越高。

??一線城市：行情各自獨(dú)立，京、滬兩城量跌價(jià)漲，廣州量?jī)r(jià)齊跌、深圳量?jī)r(jià)齊跌。

??二線城市：規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，商品住宅月度成交面積整體維持在3400萬(wàn)平方米左右

??三四線城市：2017年以來(lái)三四線城市銷(xiāo)售占比快速上升，熱點(diǎn)城市高度聚集亍長(zhǎng)三角和珠三角

??城市市場(chǎng)周期：下輪調(diào)整周期將拉長(zhǎng)

??調(diào)整周期少要一年，更多的四、五線城市，三、四線城市，調(diào)整就像過(guò)去幾年一樣。從行業(yè)的情況來(lái)看，短中期還是可以保持在高位運(yùn)行。從未來(lái)3年數(shù)據(jù)來(lái)看，基本上還可以保持。從目前來(lái)看，這個(gè)數(shù)字是不會(huì)減少的，甚至可能會(huì)加，畢竟現(xiàn)在還是希望通過(guò)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，棚改是非常重要的組成部分，但是比過(guò)去的數(shù)字要少。

??人口變化：不是特別樂(lè)觀

??上次人口的中高峰是1987年，到2020年基本就結(jié)束了。上一個(gè)高點(diǎn)到下一個(gè)高點(diǎn)也有一個(gè)對(duì)應(yīng)，從1987年之后到2020年，人口逐漸減少，所以在未來(lái)每一年，出生人口的壓力是非常大。

??另外，從結(jié)婚登記數(shù)量及結(jié)婚率數(shù)據(jù)來(lái)看，也在減少。到去年就有1000萬(wàn)對(duì)多一點(diǎn)，而且我們把離婚再結(jié)婚的全算進(jìn)去了，因?yàn)檫^(guò)去沒(méi)有買(mǎi)房離婚這件事，現(xiàn)在有了，這塊扣掉的話，結(jié)婚對(duì)數(shù)都不滿1000萬(wàn)對(duì)。

??另外一組數(shù)字也是壓力比較大，二孩的數(shù)字在去年超過(guò)了一孩，一孩越來(lái)越少。短期沒(méi)有影響，長(zhǎng)期會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。長(zhǎng)期的小孩少了，等到15-20年之后買(mǎi)房的人自然就少了。

??規(guī)模增速：未來(lái)將從高速轉(zhuǎn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)

??整個(gè)房企，龍頭房企負(fù)的增長(zhǎng)率今年突然出現(xiàn)下滑。過(guò)去一個(gè)是高速增長(zhǎng)，大家都做到了。第二個(gè)是高杠桿，過(guò)去的金融環(huán)境還能夠支持高杠桿。但今天的金融環(huán)境已經(jīng)不支持房企高杠桿，在無(wú)法取得高杠桿的情況下，增速必然下滑。

??房企轉(zhuǎn)型：要做有質(zhì)量的房地產(chǎn)

??今年來(lái)看，整個(gè)房企的增長(zhǎng)率，包括龍頭房企，都突然出現(xiàn)了下滑。過(guò)去行業(yè)的高速增長(zhǎng)有很大的高杠桿因素，但目前的金融環(huán)境已經(jīng)不支持房企高杠桿，在無(wú)法取得高杠桿的情況下，增速必然下滑。因此，房企要轉(zhuǎn)型，就必須升級(jí)為“有質(zhì)量的擴(kuò)張”。對(duì)于行業(yè)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)一定規(guī)模的房企而言，轉(zhuǎn)型不能直接轉(zhuǎn)到其他行業(yè)當(dāng)中，還是要維持地產(chǎn)主業(yè)，做有質(zhì)量的房地產(chǎn)。此外，對(duì)大多數(shù)的房企來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理等輕資產(chǎn)領(lǐng)域還是要做的，中小型房企還可以從創(chuàng)新業(yè)務(wù)中尋找機(jī)會(huì)。