2018年融資難、借貸成本下降難，已成為房企們的共識。

??在近期多家上市房企業(yè)績會上，也常?？梢月牭狡髽I(yè)對融資市場“抱怨”。

??自2017年本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，房企融資全面收緊。截至目前，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托、私募基金等非傳統(tǒng)類渠道的融資方式，都將受到重點監(jiān)管。

??在銀行去杠桿之下，中信證券研究報告指出，銀行理財總計4638.06億元投向房地產(chǎn)的非標資金，均可能受到擠壓。某房企CFO判斷，銀行體系受限的資金在過去的房企融資中所占比例在20%-30%左右。

??財通證券研究報告表明，1-2月表外融資和表內(nèi)貸款規(guī)模占比分別較去年底下降18.3和提高16.7個百分點，其中，作為房地產(chǎn)市場重要融資渠道的委托貸款和信托貸款規(guī)模的下降，是表外貸款比重降低的直接原因。

??個人按揭貸款作為房企資源來源的重要渠道，也受到抑制。廣東建行有關(guān)人士表示，去年下半年以來該分行個貸額度便嚴重短缺，今年預(yù)計還是如此。

??拿錢比拿地更重要

??“拿錢比拿地更重要，回款比銷售更重要?！币拙悠髽I(yè)（中國）集團有限公司CEO丁祖昱一語道破了房企正面臨資金難題。銀行收緊房企融資額度，多項新規(guī)圍困，加上發(fā)債遇冷，房企想要“拿錢”勢必需要找出新的路子。

??對于房企來說，最傳統(tǒng)的融資方式還是銀行貸款。但銀行開發(fā)貸占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%，房企取得開發(fā)貸前必須獲得四證，且開發(fā)貸不得用于購置土地，因此房企在開發(fā)最初期需要通過其他渠道籌集資金。

??此外，房企的融資成本也在不斷增加。丁祖昱坦言，房企直接從銀行貸款融資也越來越難了，間接融資和信托難度也在不斷加大，現(xiàn)在房企能承受的短期融資成本已經(jīng)達到10%，甚至是15%以上。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年來房企發(fā)行的債券利率均在5%~6%以上，同年6月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過7%。整體看，所有房企的融資成本相比2016年平均4%均有非常明顯的上行。

??隨著境內(nèi)融資收緊，境外融資成為2017年房企融資的關(guān)鍵詞，海外融資的步伐在繼續(xù)加快。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，房企境外融資合計388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。

??丁祖昱表示，2018年房企對現(xiàn)金流管理和融資管理非常關(guān)鍵，這也是為什么越來越多的房企通過股權(quán)融資，特別是境外的股權(quán)融資和境外發(fā)債來補充現(xiàn)金流。

??資產(chǎn)證券化的想象空間

??在樓市調(diào)控的大趨勢下，房企越來越關(guān)心資金鏈安全，但房企的融資渠道并未完全被堵住，不少融資品種仍然受監(jiān)管層鼓勵和支持。

??然而在業(yè)內(nèi)人士看來，房企融資“關(guān)上了一扇門，又打開了一扇窗”。從目前的趨勢來看，這扇窗就是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，這將成為房企資金的重要來源。

??上述業(yè)內(nèi)人士指出，目前房地產(chǎn)從國家和銀行層面去杠桿，表外和非標融資受限，而資產(chǎn)證券化則是引入大量的民間資金，可以補上甚至超過被限制的資金。

??去年以來，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的大門已經(jīng)打開，多個住房租賃資產(chǎn)、商業(yè)資產(chǎn)等通過CMBS、ABN、類REITs等形式，相繼實現(xiàn)了資產(chǎn)證券化，規(guī)模已近千億；在近期的業(yè)績會上，碧桂園、萬科、中國奧園、越秀地產(chǎn)等房企，均表達了希望發(fā)行類似產(chǎn)品的意愿。

??申萬宏源研究報告指出，降低開發(fā)商杠桿是長期趨勢，未來預(yù)售制與開發(fā)貸門檻將有所提高，利用資產(chǎn)證券化融資能力的差異，將重塑房企的競爭格局。

??在前述CFO看來，去杠桿導(dǎo)致的房企融資受限，只是銀行體系的表外資金受限，傳統(tǒng)的開發(fā)貸存量還在。而受限的資金會被證券化取代，大量的社會資金將會涌入。

??“未來任何資產(chǎn)都可以證券化，商業(yè)、物流、購房尾款、保理等等；ABS、ABN、CMBS等等都可以做，資產(chǎn)方、負債方、權(quán)益方都可以切分去融資，形式很多?！鄙鲜鋈耸繌娬{(diào)，證券化吸引社會資金，未來也將受到規(guī)范的監(jiān)督監(jiān)管。原來可能沒有很多標準，現(xiàn)在要制定標準，保證投資人的利益。

??申萬宏源研究報告顯示，去年我國企業(yè)ABS發(fā)行總量為8098億元，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)717億元，占比8.9%；ABN發(fā)行總量為585億元，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)158億，占比27%。其中，房地產(chǎn)租賃成為證券化的主力。2017年是我國發(fā)展長租公寓的元年，各大房企及銀行進行了不同的租賃資產(chǎn)證券化創(chuàng)新嘗試。多項首次以長租公寓為標的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品紛紛出現(xiàn)，包括租金收益權(quán)ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產(chǎn)基金、按居貸以及信用貸。

??截至今年2月，長租公寓市場已有8單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批，總?cè)谫Y規(guī)模451億元。其中不需要原始權(quán)益人出讓物業(yè)所有權(quán)的CMBS對于融資人而言，是一個非常好的降低融資成本、拉長融資期限的途徑。

??除CMBS外，REITs作為政策最先鼓勵的方向發(fā)展也極其迅速。國泰君安報告認為，REITs最先有望從租賃運營端取得突破。

??去年10月以來，新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、旭輝領(lǐng)寓類REITs等相繼獲批。2月13日，越秀地產(chǎn)租賃住房類REITs也獲深圳證券交易所審議通過。

??2018年2月9日，深圳證券交易所發(fā)布《深圳證券交易所發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2018~2020年）》，明確指出要大力發(fā)展公募REITs，國內(nèi)REITs格局或?qū)⒂瓉碇卮笸黄疲Y產(chǎn)證券化格局也將進一步發(fā)展。

??同策研究院總監(jiān)張宏偉預(yù)測，房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)的基本面并未發(fā)生改變，2018年房企資金壓力會進一步增大。而實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，擴大股權(quán)融資規(guī)模，降低杠桿比例將為市場注入新活力，滿足部分融資需求。

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