2013年冬到2014年春，流行了一種“2014年房地產(chǎn)市場會崩盤”的論調(diào)?！?014年房地產(chǎn)是疲軟的，但是遠遠沒有達到崩盤的地步?！蹦敲?015年的房產(chǎn)市場會怎樣？人們?nèi)绾螒獙?？房企如何應對？全國政協(xié)委員、國家住建部專家委成員張泓銘委員在接受獨家專訪時闡述了他的觀點。

    新常態(tài)：速度增長 增速放緩

   “國民經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場也進入了新常態(tài)?！睆堛懳瘑T表示：原因在于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是受國民經(jīng)濟決定的，國民經(jīng)濟在中低速發(fā)展，房地產(chǎn)同樣如此，這將是一種很大的趨勢，也是歷史階段性趨勢。

    房地產(chǎn)市場的新常態(tài)有兩個特點，一是各種指標的絕對值還在增長；二是增長速度有所下降。新是指與過去相比，常態(tài)是指相當長的歷史時期。

    對于房地產(chǎn)市場的新常態(tài)，我們應該如何面對？張泓銘委員提出了五條建議：其一為：在指導思想上（要有）良好的心態(tài)，穩(wěn)字當頭，既不要單獨強調(diào)繼續(xù)增長，從而導致盲目樂觀。也不能片面強調(diào)速度下降，盲目悲觀。其二為：在行動的策略上，要重視市場的自動調(diào)節(jié)作用，讓市場充分體現(xiàn)它的趨勢性方向。其三為：在觀測的指標上，要重視兩個指標，分別為房地產(chǎn)的銷售量以及價格指數(shù)。銷售量的下降問題不大。關鍵在于價格指數(shù)，價格指數(shù)只要相對穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場的風險將會減少。其四要鼓勵自用和自住性需求，鼓勵首次購房，例如可以降低首次購房的貸款利息，減免稅收。

    其五為要有安全的底線意識，尤其是二三線城市的房地產(chǎn)“泡沫”有破碎的可能性，但一般而言不會引起整個房地產(chǎn)市場風險的快速釋放，不過這種（破碎的）可能性也并非不存在。從三個角度來考量：是否大量城市出現(xiàn)下跌？價格下降的速度是否過快？價格下降的幅度是否過大？如果三個方面同時顯示，那么全國性的風險就來臨了，需要啟動救市方案。

    戰(zhàn)略判斷：堅守或是離開

    對于目前的降息行為是否是救市行為？張泓銘委員表示：降息是穩(wěn)定國民經(jīng)濟的一種手段，目前小微企業(yè)融資難問題沒有解決，降準、降息是在降低企業(yè)的融資成本，而不是簡單針對房地產(chǎn)市場。當然它對房地產(chǎn)市場是利好政策。

    目前而言不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度對房產(chǎn)市場沒有太大影響，對此張泓銘委員分析：不動產(chǎn)登記制度是國家承認不動產(chǎn)的個人產(chǎn)權(quán)，法律予以保護；過去登記是各地零散的登記，國家不能統(tǒng)一進行管理，國家需要獲得完整的信息，同時為了保護民眾的不動產(chǎn)權(quán)益，以及一些派生的作用。首先是為征收房產(chǎn)稅做準備，其次有利于個人調(diào)整財產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，再有是政治上的積極意義。

    羊年伊始，土地的價格在節(jié)節(jié)攀升，對于高地價產(chǎn)生的緣由，張泓銘委員認為“地價的上漲導致了房價的上升”這個觀點是片面的，從經(jīng)濟學的角度而言，地價是由未來房價決定的。原因在于地產(chǎn)商在買地時會判斷未來的房價有多高，然后拍下相應的地價。

    過億房企和中小型房企應該如何應對房地產(chǎn)的新常態(tài)？張泓銘委員沉思片刻，回答道：“房地產(chǎn)市場是新常態(tài)，那么產(chǎn)業(yè)也要新常態(tài)。不過產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)包括兩個方向，一個是堅守，另一個是退出。比較而言，中小企業(yè)缺少競爭優(yōu)勢，逼迫它逐步地退出，這是一種客觀趨勢。中小企業(yè)可以投靠大房企，還可以聯(lián)合起來組成大的公司。除此以外只能離開這個產(chǎn)業(yè)。對于大型房企而言，需要進行跨界經(jīng)營，尋找投資回報高于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)?！?/span>

    房地產(chǎn)市場的新常態(tài)會使得房地產(chǎn)的投資回報向中位數(shù)6%回歸，這也促使房企向其他領域例如互聯(lián)網(wǎng)金融領域和電商領域進行投資，不過張泓銘委員強調(diào)其投資回報率要高于房產(chǎn)，至少要等于，否則跨界也就失去了意義。

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