進(jìn)入2018年，各地政府針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的思路漸次清晰。

??1月23日，北京市住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)部門開(kāi)展了專項(xiàng)執(zhí)法，對(duì)多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查，嚴(yán)查變相加杠桿、首付貸等違法違規(guī)行為。兩部門同時(shí)強(qiáng)調(diào)，今年北京市將堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨的十九大關(guān)于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)定調(diào)控決心不變、力度不減，繼續(xù)強(qiáng)化各項(xiàng)調(diào)控政策措施和保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

??此前，安徽、甘肅、四川、內(nèi)蒙古、海南、上海、廣州、南京等省市的政府部門，紛紛在公開(kāi)場(chǎng)合做出“房住不炒”、“堅(jiān)持調(diào)控”等表態(tài)，長(zhǎng)春、深圳發(fā)文加碼調(diào)控。

??與此同時(shí)，從安徽、海南、南京等省市“兩會(huì)”上傳出的消息看，增加土地供應(yīng)、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將是各地2018年建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的工作重點(diǎn)。其中，加大租賃市場(chǎng)供地力度、多渠道籌措租賃房源，則將成為“重中之重”。

??分析人士指出，隨著多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度改革方向確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革將在2018年明顯加速，反映在土地市場(chǎng)，就是各地政府的土地供應(yīng)節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，都將迎來(lái)明顯的變化。

??而這些，構(gòu)成了2018年各地房地產(chǎn)政策的“主旋律”。

??多地定調(diào)“房住不炒”

??“成交量過(guò)大、價(jià)格上漲過(guò)快的市縣，要適時(shí)出臺(tái)更加嚴(yán)格的調(diào)控措施；堅(jiān)決遏制各類投機(jī)投資炒作行為，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止大起大落?！贬槍?duì)海南樓市近期的升溫苗頭，海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃做出如上表態(tài)。

??按照霍巨燃的表態(tài)，海南將“嚴(yán)格執(zhí)行商品住宅價(jià)格備案管理，加快推進(jìn)二手房交易、房屋租賃合同網(wǎng)簽備案，構(gòu)建完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系。繼續(xù)開(kāi)展專項(xiàng)整治，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)各類違法違規(guī)行為。嚴(yán)禁限制阻撓或變相拒絕繳存職工使用公積金貸款購(gòu)房?！?/span>

??此外，安徽省住建廳廳長(zhǎng)張?zhí)炫嘣谠撌∽》砍青l(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，壓實(shí)市縣政府調(diào)控主體責(zé)任，堅(jiān)持分類調(diào)控、一城一策，并多方式推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存。

??江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳1月9日在官網(wǎng)發(fā)布“全省住建工作會(huì)議確定今年住建十項(xiàng)重點(diǎn)工作”。對(duì)江西各設(shè)區(qū)市實(shí)行穩(wěn)控目標(biāo)管理，特別是對(duì)進(jìn)入70個(gè)大中城市的南昌市、贛州市、九江市三市嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有調(diào)控政策。房?jī)r(jià)上漲壓力過(guò)大的市縣，要盡快出臺(tái)相應(yīng)的限購(gòu)限貸政策。

??福建省住建廳廳長(zhǎng)林瑞良也在本月中旬表示，2018年福建省將穩(wěn)控福州、廈門商品房房?jī)r(jià)，保持福州周邊的長(zhǎng)樂(lè)、閩侯和廈門周邊的泉州、漳州房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲。

??上海市市長(zhǎng)應(yīng)勇在上海市兩會(huì)期間表示：“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松”。廣州副市長(zhǎng)馬文田也在近期強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’定位……保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

??此外，甘肅、四川、內(nèi)蒙古等省份、自治區(qū)也在近期針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)聲，“房住不炒”、“分類調(diào)控”、“不動(dòng)搖”等成為頻率最高的關(guān)鍵詞。

??幾乎在同一時(shí)間，相關(guān)部委也對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行表態(tài)。從1月13日至1月22日，銀監(jiān)會(huì)、住建部、國(guó)土部、發(fā)改委先后以發(fā)文或回應(yīng)的方式，提及房地產(chǎn)市場(chǎng)，并在融資管理、政策解讀、土地供應(yīng)、制度建設(shè)等方面分別發(fā)聲。

??這些發(fā)聲某種程度上回應(yīng)了年初部分城市放松樓市調(diào)控而引發(fā)的“松綁論”。

??住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，蘭州市“松綁”住房限購(gòu)措施，合肥市取消住房限價(jià)措施，成都等地借人才落戶政策“放松”調(diào)控等報(bào)道屬誤讀，中國(guó)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)毫不動(dòng)搖。

??南京則另行出臺(tái)了糾偏性政策。該市在1月16日發(fā)文，對(duì)此前出臺(tái)的高層次人才購(gòu)房政策進(jìn)行細(xì)化，規(guī)定高層次人才購(gòu)買商品住房須本人購(gòu)買，且僅限購(gòu)買一套，所購(gòu)房源5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

??分析人士指出，“房住不炒”仍將是未來(lái)數(shù)年的主要政策思路。雖然部分城市仍有進(jìn)一步微調(diào)和細(xì)化的可能，但抑制投機(jī)的“紅線”難以突破。這不僅是維持樓市調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的基本要求，同時(shí)也在為長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)創(chuàng)造穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。

??土地供應(yīng)向租賃傾斜

??不僅僅在住房市場(chǎng)上，在土地供應(yīng)上，各地也在政策上“嚴(yán)把關(guān)”，從多方面建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。

??其中，被視作樓市政策風(fēng)向標(biāo)的北京，相關(guān)表述尤其值得關(guān)注。

??1月22日，北京市規(guī)劃國(guó)土委主任張維在接受采訪時(shí)表示，北京發(fā)展減量的關(guān)鍵是用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，未來(lái)將減量集約生產(chǎn)空間，適度提高居住和配套用地的比重，大幅提高生態(tài)用地規(guī)模。

??張維表示，在各類功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等高密度就業(yè)地區(qū)，未來(lái)北京市將適度增加居住和配套服務(wù)設(shè)施用地，規(guī)劃城鄉(xiāng)職住用地比，從現(xiàn)狀1：1.3提高到1：2，“今后產(chǎn)業(yè)用地假設(shè)是1萬(wàn)平方米，就要有2萬(wàn)平方米的居住用地，最大限度地實(shí)現(xiàn)各個(gè)區(qū)域的職住平衡。”

??這被認(rèn)為是北京方面再次強(qiáng)調(diào)其居住建設(shè)用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。在去年發(fā)布的北京新版城市總規(guī)中就曾提到，“到2020年城鄉(xiāng)居住用地占城鄉(xiāng)建設(shè)用地比重由現(xiàn)狀36%提高到37%以上，到2035年提高到39%-40%。到2020年全市城鄉(xiāng)職住用地比例由現(xiàn)狀1：1.3調(diào)整為1：1.5以上，到2035年調(diào)整為1：2以上?！?/span>

??而從實(shí)際供地情況來(lái)看，據(jù)中原地產(chǎn)分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，2018年以來(lái)，北京成交的土地交易中，居住類用地的土地面積之和達(dá)到68.73萬(wàn)平方米，占到合計(jì)出讓土地面積的70.3%。

??張大偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，不止北京，對(duì)于其他“減量”發(fā)展的一線城市而言，在建設(shè)用地總量減少，轉(zhuǎn)入存量開(kāi)發(fā)為主的同時(shí)，結(jié)構(gòu)的調(diào)整，尤其是居住用地供給比例的提升，將會(huì)形成趨勢(shì)。

??而在居住用地中，租賃土地供應(yīng)將獲得顯著增強(qiáng)。

??在2018年1月15日召開(kāi)的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，國(guó)土部長(zhǎng)姜大明表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，“政府將不再是居住用地唯一提供者”。

??多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這一表述并未提及商品房用地供應(yīng)，居住用地“打破政府土地壟斷”，將更多限定在租賃領(lǐng)域。

??在此背景下，一些房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)地區(qū)，紛紛在地方“兩會(huì)”期間提出了加大租賃住房供地的計(jì)劃。

??1月21日，在南京市十六屆人大一次會(huì)議上，代市長(zhǎng)藍(lán)紹敏在政府工作報(bào)告中指出，2018年，南京將加快多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其要發(fā)展長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展；優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，加大租賃住房建設(shè)力度，爭(zhēng)取租賃房供地占住房供地比例達(dá)到30%以上。同時(shí)，還將加大住房保障力度，籌集租賃房源100萬(wàn)平方米。

??1月22日，安徽省第十三屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上，安徽省長(zhǎng)李國(guó)英在政府工作報(bào)告中明確提出，2018年要加大住房保障力度。因城施策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，盤活存量住房，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

??值得關(guān)注的是，一些并非人口凈流入地區(qū)的省份，近期也有類似政策意向傳出。

??近日，海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃在接受媒體采訪時(shí)表示，海南要繼續(xù)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，從2018年起每年下達(dá)租賃型住宅建設(shè)計(jì)劃時(shí)，都要明確租售比例。同時(shí)，各市縣要抓緊完成停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目處置。

??對(duì)此，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，要與需求相結(jié)合。不同發(fā)展?fàn)顩r和不同住房需求的地方，其租賃用地和租賃市場(chǎng)發(fā)展政策，要區(qū)別看待。對(duì)于北京、上海等人口凈流入地區(qū)，要通過(guò)建立長(zhǎng)租滿足住房需求。而對(duì)于海南、云南這樣的旅游地區(qū)，租賃市場(chǎng)的發(fā)展要將長(zhǎng)租與短租相結(jié)合，租賃用地的供應(yīng)要更多考慮旅游地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)的短租需求。

??打破地產(chǎn)周期論

??“雖然各地的表態(tài)內(nèi)容并不一致，但總體來(lái)看，‘房住不炒’的大邏輯并沒(méi)有改變，所以調(diào)控政策基本沒(méi)有松動(dòng)的可能?！鄙虾Ｒ拙友芯吭褐菐?kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，“2018年樓市政策的總基調(diào)并未改變。”

??他還強(qiáng)調(diào)，從調(diào)控手段上看，分類調(diào)控、因城施策的原則也沒(méi)有動(dòng)搖。“地方政府雖被賦予調(diào)控樓市的權(quán)限，但同時(shí)也強(qiáng)化了其對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)的責(zé)任?！?/span>

??華泰證券也認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策難以再現(xiàn)2014年的全面寬松，但是房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的變化、分類調(diào)控對(duì)精細(xì)化管理的需求和長(zhǎng)效機(jī)制的建立會(huì)帶來(lái)地方政策的修正空間。

??新城控股副總裁歐陽(yáng)捷1月22日在“第四屆房地產(chǎn)價(jià)值峰會(huì)”上說(shuō)，由于“房住不炒”寫入了十九大報(bào)告，因此未來(lái)五年樓市政策都很難有松動(dòng)。

??按照他的觀點(diǎn)，未來(lái)五年間，我國(guó)將構(gòu)建新的住房制度，并出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制。在此期間，“調(diào)控就是控制和調(diào)整，既不穿透上限，又不突破下限，在這個(gè)區(qū)間內(nèi)保持相對(duì)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

??這是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中常見(jiàn)的“以時(shí)間換空間”。歐陽(yáng)捷指出，過(guò)去的地產(chǎn)“周期論”可能不再成立，未來(lái)的長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)保證市場(chǎng)的相對(duì)平穩(wěn)。

??與此同時(shí)，構(gòu)建租購(gòu)并舉住房制度逐步建立，并成為今年各地樓市政策的一個(gè)共性。多數(shù)受訪者認(rèn)為，未來(lái)住房制度和長(zhǎng)效機(jī)制其它方面的內(nèi)容也將逐漸落地。

??但考慮到2017年末房地產(chǎn)市場(chǎng)的翹尾表現(xiàn)，以及部分城市房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大的現(xiàn)象，短期的調(diào)控壓力仍然存在，其方式和力度，也將隨著市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化而改變。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于2017年預(yù)售證管控嚴(yán)格，以及市場(chǎng)需求被大量抑制，一線城市的房?jī)r(jià)仍有反彈的動(dòng)力；長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、太原、福州等一些非核心的省會(huì)城市，房?jī)r(jià)同樣具有上漲的動(dòng)力。這些城市未來(lái)可能會(huì)遭遇調(diào)控政策的“重點(diǎn)關(guān)照”。

??歐陽(yáng)捷指出，最近兩年三、四線城市的成交量大幅增長(zhǎng)，但依然沒(méi)有使其土地供應(yīng)大幅反彈。這就意味著，建立在政策刺激下的需求，未來(lái)是不可持續(xù)的。這些城市的調(diào)控方向，在于通過(guò)棚戶區(qū)改造和去庫(kù)存進(jìn)程，來(lái)阻止房地產(chǎn)投資的下滑。

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