央行明確堅持貨幣政策“三不變”，這給房地產(chǎn)帶來了什么信號？

發(fā)布時間：2020-08-27

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我國經(jīng)濟已在全球?qū)崿F(xiàn)了率先復(fù)蘇，下一階段，貨幣政策將如何發(fā)力，是否會出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，是否會有所謂的“退出”，這是當(dāng)前市場普遍關(guān)注的問題。

??8月25日，國務(wù)院新聞辦公室舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會，中國人民銀行副行長劉國強、中國銀保監(jiān)會首席風(fēng)險官兼新聞發(fā)言人肖遠企介紹金融機構(gòu)支持實體經(jīng)濟政策落實有關(guān)情況，并答記者問。

??值得注意的是，在本次政策例行吹風(fēng)會上，金融監(jiān)管部門傳遞出貨幣政策“三不變”的信號，即：穩(wěn)健貨幣政策的取向不變，保持靈活適度的操作要求不變，堅持正常貨幣政策的決心不變。

??貨幣政策：需要有更大的確定性來應(yīng)對各種不確定性

??據(jù)中國人民銀行副行長劉國強介紹，金融服務(wù)實體經(jīng)濟的質(zhì)效持續(xù)提升。貨幣信貸合理增長，增速明顯高于去年。7月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2與社會融資規(guī)模增速分別為10.7%和12.9%，較2019年末高2個和2.2個百分點。前7個月新增貸款13.1萬億元，同比多增2.4萬億元。企業(yè)貸款利率顯著下行。7月份企業(yè)貸款利率為4.68%，同比下降0.64個百分點。

??劉國強表示，注重保持貨幣政策的節(jié)奏，是今年政策的一個重要特征，“我們不是一上來就把子彈打光，而是根據(jù)統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟發(fā)展的需要，根據(jù)階段性的重點任務(wù)一步一步來，不手忙腳亂，把握好節(jié)奏?！?br />

??央行貨幣政策司司長孫國峰稱，疫情帶來的不確定性增加，金融市場情緒難免受一些影響，貨幣政策需要有更大的確定性來應(yīng)對各種不確定性。他提出“三不變”：穩(wěn)健貨幣政策的取向不變；保持靈活適度的操作要求不變，既不讓市場缺錢，也不讓市場的錢溢出來；堅持正常貨幣政策的決心不變。“我們沒有采取零利率甚至負利率，以及量化寬松這樣的非常規(guī)貨幣政策，因此也就不存在所謂的退出問題。”孫國峰強調(diào)。

??對于下一階段的貨幣政策，孫國峰指出，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度、精準(zhǔn)導(dǎo)向，完善跨周期設(shè)計和調(diào)節(jié)?？偭可希C合運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，保持貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模合理增長，支持經(jīng)濟向潛在增速回歸。結(jié)構(gòu)上，有效發(fā)揮結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具的精準(zhǔn)導(dǎo)向作用，引導(dǎo)新增融資重點流向制造業(yè)、中小微企業(yè)等實體經(jīng)濟，支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，促進提升潛在產(chǎn)出水平。價格上，繼續(xù)發(fā)揮貸款市場報價利率改革的潛力，綜合施策，推動降低綜合融資成本，確保實現(xiàn)為市場主體減負1.5萬億元的預(yù)期目標(biāo)。

??繼續(xù)深化LPR改革，企業(yè)貸款利率還會進一步下行

??去年8月份，人民銀行改革完善LPR形成機制，經(jīng)過一年來的持續(xù)推動，劉國強表示，人民銀行將繼續(xù)深化LPR改革，推動實現(xiàn)利率“兩軌并一軌”。進一步優(yōu)化LPR傳導(dǎo)機制，督促金融機構(gòu)更好地將LPR內(nèi)嵌入貸款FTP，就是銀行內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價曲線中，增強貸款內(nèi)外部定價與LPR的聯(lián)動性。著力完善央行政策利率體系，健全以公開市場操作利率為短期政策利率和以中期借貸便利利率為中期政策利率的央行政策利率體系，促進市場利率圍繞作為中樞的央行政策利率波動。

??對于MLF利率和LPR連續(xù)四個月保持不便，是否意味著降準(zhǔn)降息的必要性有所降低的問題。孫國峰對此回應(yīng)稱，LPR是報價行根據(jù)自身對最優(yōu)質(zhì)客戶實際發(fā)放貸款利率的水平，在以中期借貸便利利率為代表的公開市場操作利率基礎(chǔ)上加點報出，加點幅度取決于各行自身資金成本、市場供求、風(fēng)險溢價等因素。LPR和中期借貸便利，也就是“麻辣粉”利率的點差并不完全固定，體現(xiàn)了報價行報價的市場化特征。如果我們觀察4月份以來MLF利率和LPR雖然保持不變，但實際上每個月報價時都有幾家報價行根據(jù)自身資金成本等因素調(diào)整報價，由于最后取一個算術(shù)平均值，還沒有達到0.05%的就近取整步長，所以使得最終發(fā)布的LPR沒有變化。

??孫國峰表示，未來LPR的走勢取決于宏觀經(jīng)濟趨勢、通貨膨脹形勢以及貸款市場供求等因素，具體要看報價行的市場化報價。同時也應(yīng)當(dāng)看到，LPR和貸款利率不是簡單的對應(yīng)關(guān)系，2020年7月企業(yè)貸款利率同比下降0.64個百分點，降幅明顯超過同期一年期LPR的降幅，體現(xiàn)了LPR改革疏通利率傳導(dǎo)機制的效果。隨著LPR改革推動貸款利率下降的潛力進一步釋放，預(yù)計后續(xù)企業(yè)貸款利率還會進一步下行。

??化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，住房租賃金融支持政策力度有望加大

??今年以來，金融監(jiān)管部門引導(dǎo)金融機構(gòu)加大力度，有效支持實體經(jīng)濟的發(fā)展。而金融支持實體經(jīng)濟力度加大的背后，主要表現(xiàn)在以往銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款過多。其中，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重曾于2016年達到46%的最高峰。

??中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清曾表示，房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

??正是在一系列的監(jiān)管政策和行業(yè)政策配合下，到2019年底，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降到了39%。今年1-5月份，進一步下降到了25%，這也有效防范化解了房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

??近日，全國政協(xié)委員、中國證監(jiān)會原主席肖鋼在接受媒體采訪時表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)金融的一個突出矛盾是，金融供給過度與金融支持“租購并舉”不足同時存在。一方面，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款過多。另一方面，金融服務(wù)“租購并舉”制度，加快住房租賃市場快速發(fā)展的力度不夠。受制于教育、戶籍、醫(yī)療、社保等公共服務(wù)落實中仍存在一些問題，租金收益率低，投資回報期限長，社會投資積極性不高。

??而在8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開的重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會上，除了已明確形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，要求房地產(chǎn)企業(yè)合理安排經(jīng)營活動和融資行為，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險外，會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成“租購并舉”住房制度等進行了研究。

??實際上，今年以來，在住建部指導(dǎo)和支持下，根據(jù)完善住房保障體系試點工作安排，已經(jīng)開展了金融對政策性租賃住房的支持工作。

??5月9日，中國建設(shè)銀行與廣州、杭州、濟南、鄭州、福州、蘇州6個城市簽訂《發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》。預(yù)計在未來三年內(nèi)，提供不少于1900億元的貸款，合計籌集約80萬套(間)政策性租賃住房，解決上百萬名新市民的安居問題。6月12日，中國建設(shè)銀行與沈陽、南京、合肥、青島、長沙5個城市第二批簽訂《發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》。據(jù)初步測算，中國建設(shè)銀行預(yù)計提供不少于1100億元的貸款，支持5個城市在未來3年內(nèi)，以市場化運作方式籌集約40萬套（間）政策性租賃住房，解決約80萬新市民的安居問題。截至目前，已有兩批共計11個城市與中國建設(shè)銀行簽訂發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??肖鋼表示，為了進一步加快推進“租購并舉”的住房制度，建議在“十四五”期間深化房地產(chǎn)金融改革，探索建立健全房地產(chǎn)公共金融服務(wù)體系。對于如何才能完成這些任務(wù)？肖鋼認為，可以分兩步走：第一步，大力支持中低收入者購房需求；第二步，要大力支持公共租賃住房建設(shè)。為此肖鋼建議，多措并舉，鼓勵支持企業(yè)從“開發(fā)-銷售”向“開發(fā)-租賃”模式轉(zhuǎn)變，推動房地產(chǎn)業(yè)從重資產(chǎn)負債向輕資產(chǎn)經(jīng)營過渡，從房地產(chǎn)制造商向資產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)變。

??對此，肖鋼也提出了5條具體建議：一是，做好規(guī)劃，因城施策，將租賃住房供應(yīng)納入地方規(guī)制，明確建造標(biāo)準(zhǔn)；二是，地方政府提供無償式低價用地，落實相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，加大金融支持力度，緩解住房租賃企業(yè)經(jīng)營困難和資金鏈斷裂風(fēng)險；三是，支持改建閑置房地產(chǎn)為租賃市場的資金需求，實現(xiàn)多元化開發(fā)，節(jié)省投資成本，增加有效供應(yīng)；四是，提高租戶的適應(yīng)性，實行差異化的租金折扣，推進政府住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺建設(shè)；五是，推出公募不動產(chǎn)信托投資基金（REITs），對于只租不售的租賃住房資產(chǎn)，允許公開發(fā)行REITs進行再融資，豐富資本市場投融資產(chǎn)品和工具，助力減少投資朝方的氛圍，降低金融機構(gòu)與企業(yè)的資金壓力，逐步實現(xiàn)滾動發(fā)展。

??從傳遞的一系列信號來看，未來金融對于住房租賃市場的支持政策力度有望加大。

中房網(wǎng)

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