“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這句話是最高層對(duì)于房地產(chǎn)方面的最新提法。

??7月30日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。

　　會(huì)議指出，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨新的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，必須增強(qiáng)憂患意識(shí)，把握長(zhǎng)期大勢(shì)，抓住主要矛盾，善于化危為機(jī)，辦好自己的事。下半年要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，堅(jiān)持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，堅(jiān)持新發(fā)展理念、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，堅(jiān)持推進(jìn)改革開放，堅(jiān)持宏觀政策要穩(wěn)、微觀政策要活、社會(huì)政策要托底的總體思路，統(tǒng)籌國(guó)內(nèi)國(guó)際兩個(gè)大局，統(tǒng)籌做好穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

??首次明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段

??既然高層已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，那么我們不妨根據(jù)會(huì)議精神，提煉出與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的內(nèi)容，逐句逐字的分析一下。

??首先，從時(shí)間點(diǎn)來看，市場(chǎng)此前普遍認(rèn)為會(huì)在7月31日舉行的第十二輪中美經(jīng)貿(mào)高級(jí)別磋商談判結(jié)束后，根據(jù)談判情況為下半年的政策定調(diào)。而本次會(huì)議上提到，要“把握長(zhǎng)期大勢(shì)，抓住主要矛盾，善于化危為機(jī)，辦好自己的事。”這似乎也在某種程度上釋放了以我為主的信號(hào)，也說明高層對(duì)于未來經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，有著充足把握。

??對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷方面，4月份的會(huì)議認(rèn)為“國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)存在下行壓力”。而本次會(huì)議認(rèn)為“國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大”。從定調(diào)來看，偏悲觀。

??基于此判斷，政策基調(diào)也有了一些變化。4月份的會(huì)議提出“繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。積極的財(cái)政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度?！北敬螘?huì)議提出“要實(shí)施好積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。財(cái)政政策要加力提效，繼續(xù)落實(shí)落細(xì)減稅降費(fèi)政策。貨幣政策要松緊適度，保持流動(dòng)性合理充裕?！?/span>

??關(guān)于房地產(chǎn)方面，會(huì)議提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

??實(shí)際上，根據(jù)中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)：zhongfangwang）統(tǒng)計(jì)，從2017年7月至2019年7月，以經(jīng)濟(jì)為主要議題的中央政治局會(huì)議共召開了8次，除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會(huì)議未提及外，其他6次會(huì)議均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出了重要表述。

??上一次的中央政治局會(huì)議（2019年4月19日）對(duì)于房地產(chǎn)方面提出的是，“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”。與之前幾次會(huì)議上提及的房地產(chǎn)內(nèi)容相比，本次召開的中央政治局會(huì)議上，首次明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。這意味著對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，定位還是強(qiáng)化居住因素，是合理的消費(fèi)需求，而不應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)刺激做過多掛鉤。

??還有一條要引起重視的是“引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)增加對(duì)制造業(yè)、民營(yíng)企業(yè)的中長(zhǎng)期融資。”實(shí)際上，中國(guó)人民銀行黨委書記、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)主席郭樹清在此前召開的第十一屆陸家嘴論壇上曾表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題。房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。如果結(jié)合本次會(huì)議內(nèi)容來看，就是要把房地產(chǎn)業(yè)所擠占的信貸資源引導(dǎo)至民營(yíng)企業(yè)和制造業(yè)的中長(zhǎng)期融資，從而進(jìn)一步強(qiáng)化金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。

??此外，本次會(huì)議上還提到要“實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場(chǎng)、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)短板工程”，要“提升城市群功能”。實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，意味著此前大力倡導(dǎo)的棚改工作將落幕。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在過去11年當(dāng)中，中國(guó)完成了約4500萬套棚戶區(qū)改造，很好的完成了助力民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的任務(wù)。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)顯示，2013年至2017年，全國(guó)棚改完成投資約6萬億元，拉動(dòng)了建材、裝修、家電等消費(fèi)，促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是刺激上一輪三四線樓市大增長(zhǎng)的重要因素之一，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)揮了積極作用。

??房地產(chǎn)調(diào)控一直在路上

??會(huì)議精神一出，房地產(chǎn)行從上到下感覺“涼涼”。

??而這種對(duì)于未來行業(yè)悲觀的情緒也直接體現(xiàn)在7月31日開盤的A股地產(chǎn)版塊上。其中，房地產(chǎn)指數(shù)（991007）跳空低開，最大跌幅逾2%。幾大地產(chǎn)龍頭股則跌幅居前，截至31日中午收盤，包括華夏幸福、金地集團(tuán)、萬科A、陽(yáng)光城、保利地產(chǎn)在內(nèi)的地產(chǎn)股跌幅都在3%以上。

??從目前的行業(yè)現(xiàn)狀來看，其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整一直都在路上。

??政策方面，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上半年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次。從近期多地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控來看，政策收緊信號(hào)比較明顯。西安、蘇州等城市均對(duì)現(xiàn)有政策升級(jí)和加碼，呼和浩特、洛陽(yáng)、北京和寧波等城市則是對(duì)目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)存在的一些現(xiàn)象進(jìn)行規(guī)范和整頓。政治局會(huì)議召開后的7月31日，更是傳出大連將實(shí)施商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)，嚴(yán)查哄抬房?jī)r(jià)等行為。合肥將從嚴(yán)控制銀行貸款、從嚴(yán)控制預(yù)售資金、從嚴(yán)控制備案價(jià)格。而之前曾試圖對(duì)現(xiàn)有調(diào)控政策進(jìn)行“松綁”的開封，更是被第一時(shí)間叫停。這些強(qiáng)烈的政策信號(hào)預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控絲毫沒有松懈之意。

??金融層面上，針對(duì)部分熱點(diǎn)地區(qū)，銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)趨于謹(jǐn)慎。據(jù)新華社報(bào)道，南京、蘇州、青島等多地的房貸利率近期均有所上浮。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)首套房貸款平均利率為5.423%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.107倍，環(huán)比上漲0.14%；二套房貸款平均利率為5.75%，環(huán)比上漲0.01%。同時(shí)，房企融資也在收緊。銀保監(jiān)會(huì)5月17日發(fā)布的23號(hào)文明確要求，商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。7月12日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)文強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

??土地市場(chǎng)方面，也不盡如人意。上半年成交體量不及去年同期，三四線收縮比較明顯，土地市場(chǎng)開始降溫。同時(shí)，為遏制部分城市地價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)，多個(gè)城市相繼調(diào)整了土拍規(guī)則。例如：東莞的土拍新規(guī)，不再價(jià)高者得。合肥則是禁止有關(guān)聯(lián)的母公司、子公司同時(shí)參與土地拍賣，杜絕“圍標(biāo)”。杭州對(duì)土地溢價(jià)率上限做出調(diào)整，將主城區(qū)涉宅用地溢價(jià)率上限由50%調(diào)至30%。

??企業(yè)層面，收縮現(xiàn)象也頗為明顯。某家大型房企7月30日被曝出要暫停拿地的消息，包括萬科、朗詩(shī)、遠(yuǎn)洋等大型房地產(chǎn)企業(yè)也傳出要暫緩或剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。不少房企改變了以往單一銷售代理的模式，不遺余力地采取多渠道、多手段的營(yíng)銷方式。

??相比這些大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，中小房企的日子似乎更不好過。根據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年7月24日，今年全國(guó)共有274家地產(chǎn)商宣告破產(chǎn)，這其中大多數(shù)都是中小型房企。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2018年百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)集中度繼續(xù)提升。其中，前50強(qiáng)房企銷售規(guī)模占全行業(yè)51.95%。而在貨值集中度方面，51%的土地則被排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)得。

??沒有規(guī)模，就沒有“江湖地位”。從這些現(xiàn)象來看，市場(chǎng)給中小型房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)間和空間已經(jīng)不多了。

??認(rèn)清形勢(shì)，房企戰(zhàn)略需要改變

??結(jié)合本次政治局會(huì)議精神和行業(yè)現(xiàn)狀，當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)清形勢(shì)，在戰(zhàn)略上需要做出主動(dòng)改變。至少以下四方面基本成為共識(shí)：

??一、政策基調(diào)已定，“房住不炒”仍是主導(dǎo)思想。同時(shí)，短期之內(nèi)不會(huì)再刺激房地產(chǎn)。至少年內(nèi)試圖松動(dòng)房地產(chǎn)政策的可能性微乎其微，即使是部分經(jīng)濟(jì)下行壓力大的地方想松綁樓市也可能性幾乎為零，而地方加碼房地產(chǎn)調(diào)控的可能性在加大，頻率也會(huì)加強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)謀變，適時(shí)回籠資金，積極降價(jià)去化。

??二、未來幾年行業(yè)增速放緩是大概率。2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模至少是個(gè)階段性的頂點(diǎn)，未來幾年新房銷售的成交量會(huì)逐步下降。隨著三四線棚改等刺激因素的逐漸淡出，未來新動(dòng)能可能只集中在以都市圈、城市群為代表的新型城鎮(zhèn)化之中。

??三、房地產(chǎn)行業(yè)真正到了高質(zhì)量發(fā)展的新階段，未來要拼質(zhì)量、拼服務(wù)、拼創(chuàng)新。

??四、行業(yè)未來的藍(lán)海在哪兒？長(zhǎng)租公寓有一部分開發(fā)商已經(jīng)退出了，物業(yè)行業(yè)可能是未來的新賽道。而像城市更新、老舊小區(qū)改造、城市停車場(chǎng)和物流設(shè)施建設(shè)等方向，未來或許存在一定機(jī)會(huì)。

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