樓市的調(diào)控仍在升級(jí)?！跋奘邸背鞘腥栽跀U(kuò)圍，8月7日的《沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道顯示，遼寧省沈陽(yáng)市發(fā)布“限售令”，并出臺(tái)加大商品住宅和租賃住房的供應(yīng)等措施。

??據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，接近40個(gè)城市發(fā)布樓市“限售令”，最長(zhǎng)“限售”年限為河北省保定市的10年期。與此同時(shí)，地方政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控正在趨嚴(yán)，廣東省廣州市發(fā)文指出，“不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得網(wǎng)簽”。

??欲“限售”的沈陽(yáng)，去年曾0首付鼓勵(lì)大學(xué)生買房去庫(kù)存

??8月7日的《沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道顯示，遼寧省沈陽(yáng)市政府原則通過(guò)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局《關(guān)于加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知(討論稿)》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）。

??《通知》顯示，沈陽(yáng)市針對(duì)在三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域（不含沈撫新區(qū)）內(nèi)，沈陽(yáng)本地家庭購(gòu)買二套住房、非沈陽(yáng)市家庭購(gòu)買首套住房的，自商品房合同網(wǎng)簽備案之日起滿5年可上市交易。

??同時(shí)，增加土地供應(yīng)。沈陽(yáng)市提出，2017年住宅用地供應(yīng)規(guī)模不低于2016年水平。選擇人口密集、住房租賃需求較大的區(qū)域，出讓規(guī)模適宜的住房租賃用地。

??沈陽(yáng)還將對(duì)重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵭凶》績(jī)r(jià)格指導(dǎo)。三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域（不含沈撫新區(qū)）中，2017年以來(lái)網(wǎng)簽均價(jià)漲幅超過(guò)10%或單棟備案均價(jià)超過(guò)10000元/平方米的在售項(xiàng)目中的未售房源，一律實(shí)行商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)。措施包括：對(duì)2017年5月1日前取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，在5月發(fā)生備案行為的，其未售房源申報(bào)均價(jià)不得超過(guò)5月備案均價(jià)；在5月未發(fā)生備案行為的，其未售房源申報(bào)均價(jià)不得超過(guò)5月前最近成交月份的備案均價(jià)等。

??嚴(yán)格落實(shí)一房一價(jià)制度。沈陽(yáng)市規(guī)定，今后，所有新申請(qǐng)預(yù)售許可證的項(xiàng)目，一律按照一房一價(jià)制度申報(bào)房源價(jià)格，且6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)整申報(bào)價(jià)格，6個(gè)月后可申請(qǐng)下調(diào)申報(bào)價(jià)格；備案價(jià)格不得超過(guò)申報(bào)價(jià)格且下浮不得超過(guò)5%，否則不予辦理商品房合同網(wǎng)簽備案。這一制度設(shè)計(jì)要求之下，新房一旦定價(jià)過(guò)高，很可能成為賣不出去的“庫(kù)存”。

??沈陽(yáng)新的樓市調(diào)控政策主要是因?yàn)椋衲昴瓿跻詠?lái)，住房銷量和價(jià)格均有所上漲，截至7月末，沈陽(yáng)市商品住房均價(jià)7499.3元/平方米，同比上漲13.7%。

??然而，2017年之前，沈陽(yáng)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，均處于去庫(kù)存的壓力之中，在2016年甚至鬧出8小時(shí)即撤回的“笑話”政策。

??2016年3月1日，沈陽(yáng)市政府下發(fā)22條房產(chǎn)新政，其中第14條規(guī)定：對(duì)畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購(gòu)買商品房的，首付比例實(shí)行“零首付”政策。這則明顯有違銀行信貸政策的新政在存活了不足8小時(shí)后即被撤回。

??此后，2016年6月和9月，沈陽(yáng)市又先后出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(試行)》和《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的補(bǔ)充措施》，多舉措去庫(kù)存。

??40城加入“限售”大軍，最長(zhǎng)期限10年

??自今年3月，從北京開啟的“限售”之風(fēng)，已經(jīng)刮過(guò)40個(gè)城市，最長(zhǎng)的期限為10年。

??今年3月17日，北京宣布新一輪的樓市調(diào)控政策升級(jí)，提出“企業(yè)購(gòu)買的商品住房，需滿3年及以上方可再次上市交易”，樓市“限售”首次出現(xiàn)。

??3月24日，福建省廈門市祭出“限售令”，成為全國(guó)范圍內(nèi)首個(gè)出臺(tái)“限售”政策的城市，廈門規(guī)定居民新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

??截至目前，包括四川省成都市、福建省福州市、山東省青島市、江蘇省常州市在內(nèi)的40個(gè)城市紛紛宣布新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后，需持有一定年限方可上市交易，期限在2-10年之間。

??最長(zhǎng)“限售”年限10年，由河北省保定市創(chuàng)下。今年5月21日，保定一則土地出讓公告成為關(guān)注焦點(diǎn)，其出讓條件顯示，購(gòu)房人在取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起10年內(nèi)不得進(jìn)行交易。

??同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，樓市“限售”的時(shí)間長(zhǎng)度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時(shí)間、市場(chǎng)周期的時(shí)間、銀行個(gè)人按揭資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關(guān)，“限售”時(shí)間并非任意制定。

??38個(gè)“限售”城市包括，海南省的三亞、瓊海和海口； 福建省的廈門、福州、長(zhǎng)樂(lè)、福清、閩侯；河北省的徐水、、白溝、高碑店、承德、保定、張家口；廣東省的廣州、珠海、惠州、東莞；江蘇省的揚(yáng)州、常州、南京、無(wú)錫、啟東；河南省的鄭州和開封；浙江省的杭州和嘉興；廣西省的北海、南寧；山東省的青島和濟(jì)南；以及四川省的成都；以及四川省的成都、陜西省的西安、安徽省的蕪湖、湖北省的武漢、遼寧省的沈陽(yáng)和北京。

??價(jià)格管控升級(jí)：不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目不得網(wǎng)簽

??“限售”令之外，政府配套有增加供應(yīng)、價(jià)格指導(dǎo)等措施。以沈陽(yáng)市為例，提出，2017年住宅用地供應(yīng)規(guī)模不低于2016年水平，同時(shí)提出，選擇人口密集、住房租賃需求較大的區(qū)域，出讓規(guī)模適宜的住房租賃用地。

??據(jù)澎湃新聞了解，地方政府對(duì)商品住宅的價(jià)格指導(dǎo)，包括沈陽(yáng)市、山東市濟(jì)南市、安徽省合肥市等多個(gè)城市均對(duì)新申請(qǐng)商品住宅的預(yù)售價(jià)格進(jìn)行上限控制。

??有多家房企人士向澎湃新聞透露，這一輪價(jià)格調(diào)控效果可謂顯著，不少城市的住宅項(xiàng)目因?yàn)閮r(jià)格調(diào)控，房企不得不改變開盤策略。

??不僅如此，價(jià)格管控成本輪調(diào)控的另一重點(diǎn)措施，8月2日，廣州市住建委發(fā)布文件要求，不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得網(wǎng)簽。文件顯示，廣州市將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、銷售定價(jià)不合理的，要堅(jiān)決予以調(diào)整；對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，一律不辦理網(wǎng)簽、不予核發(fā)預(yù)售許可證。

??長(zhǎng)效機(jī)制政策正在鋪開，下一個(gè)是租賃

??限售被認(rèn)為是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。今年4月，由新華社主管主辦的報(bào)刊經(jīng)濟(jì)參考報(bào)刊文稱，“限售、限購(gòu)和限貸這些所謂的‘短效機(jī)制’才是歷史選擇的中國(guó)大城市樓市新長(zhǎng)效機(jī)制。”

??至7月，新華網(wǎng)發(fā)文稱，“從土地供應(yīng)、金融到立法頂層設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的調(diào)控思路逐漸浮出水面，基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的‘四梁八柱’正在搭建”。 租售并舉被認(rèn)為長(zhǎng)效機(jī)制的又一舉措。

??7月20日，住建部等八部委聯(lián)合發(fā)文要求，多措并舉加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提出四大舉措：培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)；建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)；增加租賃住房有效供應(yīng)；創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制。

??同時(shí)，住建部選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。

??澎湃新聞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前， 12個(gè)限售城市中僅深圳、廈門、和合肥為跟進(jìn)、公布發(fā)展租賃市場(chǎng)的具體文件或意見。

澎湃新聞