在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策以及銀根收緊的背景下，影響房?jī)r(jià)的最大因素房貸及房貸利率，進(jìn)入了嚴(yán)控期，收緊情況堪稱史上最嚴(yán)。

??21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查顯示，當(dāng)前熱點(diǎn)城市房貸不僅放款時(shí)間普遍延長(zhǎng)，房貸利率尤其是首套房貸利率也明顯上浮，不少城市不僅僅是取消房貸利率優(yōu)惠，而且在基準(zhǔn)利率4.9％的基礎(chǔ)上還有所上浮。

??在房貸利率變化背后，是樓市調(diào)控和貨幣、信貸政策共同作用的結(jié)果。

??歷史數(shù)據(jù)顯示，房貸利率的變化與房?jī)r(jià)存在著密切關(guān)系。近十年的數(shù)據(jù)可見(jiàn)，不論是房?jī)r(jià)，還是住宅成交面積，都和個(gè)人住房貸款利率呈負(fù)相關(guān)；隨著調(diào)控步入深水區(qū)和多重作用的疊加，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)將進(jìn)一步松動(dòng)。

??不可避免的上浮

??在經(jīng)歷二套房利率普遍上浮后，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的首套房利率也上浮明顯。

??調(diào)查顯示，目前包括北京、上海、廣州等大部分城市在內(nèi)，今年內(nèi)都多次收緊了房貸政策，部分銀行將首套房貸利率上浮10%，甚至20%。

??熱點(diǎn)一二線城市均列其中。數(shù)據(jù)顯示，6月份北上廣深首套房平均利率分布在4.80%-4.97%的區(qū)間范圍內(nèi)，北京首套房平均利率達(dá)到4.97%，超過(guò)基準(zhǔn)利率。

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，7月出現(xiàn)首套房利率上浮現(xiàn)象的城市共有20個(gè)，包括四大一線城市和部分二線城市，如合肥、廈門(mén)、南京、杭州、武漢、蘇州等。蕪湖、連云港、惠州、中山等三線城市也有銀行將首套房貸利率在基準(zhǔn)基礎(chǔ)上提升5％-10％不等。

??以這輪最早開(kāi)始調(diào)控的深圳為例，工行、招行、建行、農(nóng)行、交通銀行等大行均已取消首套房貸利率折扣優(yōu)惠，執(zhí)行基準(zhǔn)利率；興業(yè)、民生銀行等首套房貸款利率則上浮10%。

??在調(diào)控最為嚴(yán)厲的北京，6月開(kāi)始提供首套房?jī)?yōu)惠利率的銀行數(shù)銳減至2家，分別為匯豐銀行和花旗銀行，大多數(shù)銀行已取消優(yōu)惠折扣，部分銀行首套利率執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%-10%。

??在融360監(jiān)測(cè)的廣州23家銀行中，首套房貸利率則最高上浮20%。

??從商業(yè)銀行方面來(lái)看，在社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率不斷上升的背景下，商業(yè)銀行資金壓力和房貸盈利壓力凸顯，這也迫使商業(yè)銀行提高利率。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，房貸利率提高或者拉長(zhǎng)貸款審批周期等，與商業(yè)銀行流動(dòng)性以及需要管控房貸風(fēng)險(xiǎn)等有關(guān)。

??融360數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)超八成的銀行無(wú)首套房利率優(yōu)惠，超過(guò)32家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮，為基準(zhǔn)利率的1.05至1.2倍不等。

??一家二線城市的商業(yè)銀行個(gè)貸部工作人員透露，為了爭(zhēng)搶緊缺的房貸額度，爭(zhēng)取盡快放款，有些新盤(pán)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)會(huì)要求合作銀行上調(diào)房貸利率；銀行為了獲利當(dāng)然愿意接受更高利率，尤其是基準(zhǔn)上浮后，這些樓盤(pán)的購(gòu)房者就能優(yōu)先得到放款；而有剛性購(gòu)房需求的人，也被迫接受了這個(gè)條件。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房貸利率進(jìn)入歷史最嚴(yán)時(shí)期?！笆滋追抠J款出現(xiàn)基準(zhǔn)利率上浮，這種情況幾乎不曾有過(guò)?！?/span>

??從近十年的樓市調(diào)控來(lái)看，首套房貸利率的變化在7折至基準(zhǔn)之間，極少出現(xiàn)上浮超過(guò)基準(zhǔn)利率的情況，而此輪調(diào)控以來(lái)上浮越來(lái)越多。

??不過(guò)，雖然收緊幅度堪稱最嚴(yán)，但當(dāng)前的首套房貸利率絕對(duì)值依然處于近十年來(lái)的相對(duì)低位，目前還不到5%。

??據(jù)易居研究院報(bào)告數(shù)據(jù)，歷史上也曾出現(xiàn)過(guò)房貸利率上升的情況，比如2009年6月份至2011年、2012年9月份至2014年三季度，分別在2012年初和2014年中達(dá)到高點(diǎn)，約為7.5％和7％。

??不過(guò)這兩個(gè)數(shù)據(jù)包含二套房貸數(shù)據(jù)，為央行個(gè)人房貸月平均加權(quán)利率，有些偏高；在該數(shù)據(jù)產(chǎn)生的時(shí)間段內(nèi)，首套房貸基準(zhǔn)利率分別為7.05%、6.55%。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，這輪房貸利率上升始于2016年四季度，至今仍保持著上升趨勢(shì)。

??考慮到政府不會(huì)放松對(duì)樓市的調(diào)控，并且短期內(nèi)銀根將持續(xù)收緊，金融去杠桿依然將繼續(xù)，易居研究院報(bào)告認(rèn)為，個(gè)人房貸利率還將持續(xù)攀升，今年11月可能達(dá)到5.1%左右，屆時(shí)從本輪房貸利率開(kāi)始上漲的2016年底算起，持續(xù)上升時(shí)間將達(dá)到一年左右，上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。

??房貸利率影響房?jī)r(jià)

??歷史地看，此輪房貸利率上升的原因，與2009年6月份至2011年間的利率上升原因不同，而與2012年9月份至2014年三季度的上升更接近，都存在樓市調(diào)控和流動(dòng)性因素。

??楊紅旭認(rèn)為，限購(gòu)限價(jià)限售等政策主導(dǎo)樓市的階段已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)半年和一年，貨幣、房貸、資金面，將成為熱點(diǎn)城市樓市降溫的主導(dǎo)性因素。

??分析歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，前兩輪房貸利率上升區(qū)間內(nèi)，都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)和房屋成交面積的下降，呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。

??事實(shí)上，“與房貸利率相伴而來(lái)的一系列樓市調(diào)控政策，它們共同構(gòu)成了一套‘組合拳’，對(duì)房?jī)r(jià)和房屋成交面積產(chǎn)生了影響”，楊紅旭認(rèn)為。

??在上輪樓市降溫期，從2012年9月到2014年4月房貸利率持續(xù)上升19個(gè)月，上升0.58個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)便出現(xiàn)了下跌。

??考慮到本輪房貸利率的增長(zhǎng)持續(xù)時(shí)間、增長(zhǎng)幅度與上輪樓市降溫期類(lèi)似，以及當(dāng)前全國(guó)一二線和部分三線城市面臨的房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)度，已經(jīng)全面超過(guò)2011年和2014年，楊紅旭認(rèn)為，熱點(diǎn)城市的樓市將延續(xù)最近開(kāi)始的降溫趨勢(shì)，并于11月前后出現(xiàn)房?jī)r(jià)負(fù)增長(zhǎng)，其下行時(shí)間將比2014年更長(zhǎng)。

??此外，房貸利率的上升提高了購(gòu)房者月供和資金成本，將直接影響其購(gòu)房貸款的積極性，降低購(gòu)房杠桿率。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率從2015年三季度開(kāi)始快速上升，2016年四季度刷新歷史最高值，達(dá)到46.4%，2017年一季度，該指標(biāo)小幅上升至46.8%，二季度回落至43.9%。

??多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸持續(xù)趨緊，當(dāng)前全國(guó)個(gè)人購(gòu)房杠桿已經(jīng)步入下行通道，預(yù)計(jì)下半年個(gè)人房貸余額同比增速將進(jìn)一步放緩。

??值得注意的是，購(gòu)房杠桿率也與房?jī)r(jià)走勢(shì)密切相關(guān)。通過(guò)比較2008年至2017年全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率與70城房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比走勢(shì)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)與居民杠桿率總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，杠桿率越高，房?jī)r(jià)漲得越快；反之亦然。

??2017年3月份，一部分三四線城市出臺(tái)調(diào)控之后，2季度居民杠桿率明顯回落，房?jī)r(jià)漲幅也明顯放緩；下半年來(lái)看，隨著降杠桿的推進(jìn)，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅還將繼續(xù)回落，甚至出現(xiàn)環(huán)比下跌。

??嚴(yán)躍進(jìn)指出，個(gè)人住房按揭貸款包含兩個(gè)層面，首付/貸款比例和房貸利率，一般而言首付比例即杠桿率的影響比利率調(diào)整更大一點(diǎn)。當(dāng)首付提高一成、二成，會(huì)大大增加購(gòu)房者的資金成本，而利率變動(dòng)更多影響的是月供成本；但是往往兩者的調(diào)整也幾乎是同步的，它們共同影響購(gòu)房成本，也帶來(lái)房地產(chǎn)量?jī)r(jià)關(guān)系的變化。

??一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅已開(kāi)始回落。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)回落。其中一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均連續(xù)9個(gè)月回落；而6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。

??北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉判斷，當(dāng)M2增幅低于10%時(shí)，2-3個(gè)季度后，也就是春節(jié)前后新房房?jī)r(jià)將會(huì)有一輪顯著的下跌。

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